DST Priser og mængder APR 12

Pris mængde
Jeps, der er en lille prisfremgang; men det interessante er at mængderne falder voldsomt: Huse marts til april f.eks. -20% i mængde. Ikke at der er noget usædvanligt i stærkt varierende mængder fra måned til måned.

Mht. ejerlejligheder: Så er det 3 ud af 4 handler, der indgår i prisberegningen - for parcelhusenes vedkommende er 9 ud af 10.

De priser afspejler ikke noget, der kan betegnes som et normalt marked; det er nok nærmere for at få kreditforeningerne til at se ud som om der er dækning for noget som helst. Men det er stigningen for lille til - sidste år faldt priserne på ejerlejligheder på 3 mdr. 6½%
Det er nok lidt efter hvilket humør Finanstilsynet er i.

Har du mulighed for at gå tilbage til fx 2001 eller lign for salg af huse? Måske er 1992 for langt væk men den er også interessant.

Bare for at se om alt vi ser bare er en nedjustering det det normale niveau uden boble.

Uffe skrev:Har du mulighed for at gå tilbage til fx 2001 eller lign for salg af huse? Måske er 1992 for langt væk men den er også interessant.

Bare for at se om alt vi ser bare er en nedjustering det det normale niveau uden boble.

1992

Det jeg godt vil advare imod er at drage for mange historiske sammenligninger. Der er udover tiden - adskillige kvalitative ændringer.

1) Det med nyopførelser retter sig efter brugtprisen - det gør det så måske på langt sigt; men det sigt er så langt - kæden bagud er brudt.
2) Der er jo ikke tale om væsentlige migrationer, når alt kommer til alt.
3) Finanssektorens sammenbrud - jeg begynder at mene at det er værre end noget vi har været ude for før - i det hele taget.

Vi kan også se, at der ikke er tale om korrektionsbevægelser. Havde det været det, så havde forløbet været langt enklere - og dette er noget regulært rod. Dvs. der er ikke én overvejende faktor.
F.eks.
1) rente
2) byggepriser
3) kreditadgang
4) beskæftigelse

Det er et slagsmål på blanke våben i en kulkælder med bind for øjnene.

Diverse
Nu er det altid en god ide at krydschecke tallene for at se om de hænger indbyrdes sammen.

Erfarne statistikere ved godt, hvordan man får forbehold ud gennem sidebenene til den kritiske læser - sådan at men gør opmærksom ad den vej på forskydninger i definitionsgrundlag mm.

Tager vi først den beregnede omsætning - her skal man ikke lægge for meget i selve talstørrelserne; men derimod hefte sig ved tendenser og indbyrdes forhold.

På parcelhuse er omsætningen siden jun 2010 (for nu at tage et arbitrært tidspunkt - og langt fra det mest tendensiøse): Så er omsætningen faldet 40-45%. lidt efter slut og start datoer.
Det fald sammensætter sig på flg. måde:

a) Et prisfald (der kunne være fremstillet værre) på 5% i forhold til vurderingen.
b) Et fald i gennemsnitsprisen på 7½%

Dvs. prisen er faldet med 5% og de resterende 2½% er så mindre ejendomme, dårlige beliggenhed, stand mm..

c) Mængderne falder med 55 boliger pr. måned - det bliver 22 mdr. gange 55= 1200 enheder mindre pr. måned fra en 3300 til en 2100 - det er nogenlunde 1/3.

Ganger vi 2/3 med 0,925 - så kommer vi tæt på 40%.

På parcelhusene er:
- en ud af tre handler de sidste knap to år bortfaldet.
- Der er handlet ca. 5% billigere og
- 2½% mere beskedent.
Altså købers og sælgers forventninger er blevet justeret en smule - sælgers mest - men faldet i volumen tyder på at der stadig er meget langt imellem ønsker og reelle muligheder.

På ejerlejlighederne kan vi ikke lave samme betragtning:

A) Hvor det tidligere var sommerhuse, der var groft urealistiske, så er det nu ejerlejlighederne. DST vurdering af hvor mange af de tinglyste handler, der kan betegnes som reelle markedsmæssige handler er for sommerhuse og parcelhuse oppe på 90%. For ejerlejligheder er det mellem 1/4 og 1/3 af handlerne, der ikke kan tages seriøst.
Det er faktisk mange.

B) Mængderne på ejerlejligheder er faldet 15%, hvor husene er faldet godt det dobbelte siden jun 2010. Da fuphandelsprocenten er nogenlunde stabil det sidste par år - så er det ikke dér, det ligger. Det er jo ikke fordi folk lige pludselig er flyttet i almen nyttigt byggeri. Flextumperne kan ikke flytte.

C) Omsætningsmæssigt kunne man i "gamle dage" regne med at ejerlejligheder udgjorde ca. 1/6 til 1/5 af det samlede ejerboligmarked: Nu postuleres det til at være en 1/3.

D) Hvis vi ser priserne ifht vurderingen så "handles" ejerlejligheder en 15-20% over vurderingen; mens parcelhuse ligger på 5%

Der er simpelt hen for mange steder, hvor tallene IKKE HÆNGER SAMMEN - de er i indbyrdes modstrid.

Nu er ejerlejligheder et Københavnsk fænomen. Der er ikke den store arbejdsløshed i København, så bankernes standard forklaring på de manglende antal tvangsauktioner kan heller ikke forklare den udprægede manglende flyttelyst blandt Københavnske boligejere..
Hvis nogen synes at disse sidste betragtninger er rodede og usammenhængende, så må jeg give dem ret: Der er IKKE nogen sammenhæng.

Det Københavnske ejerlejlighedsmarked er simpelt hen indstøbt i en japansk sarkofag.

I den resterende del af landet så er boligmarkedet nedfrosset; men ikke håbløst på samme måde som Hovedstaden - og jeg mener faktisk håbløst. Det ses af at priserne langsomt falder - bortset fra København.

Den Københavnske håbløshed kan ikke afhjælpes. Selv hvis man nationaliserede banker og kreditforeninger, så forsvandt gælden jo ikke. Eftergav man noget af gælden, så ville det udelukkende medføre et øget salg til lavere priser - og dermed totalt sammenbrud af boligpriserne i København.
Der ER ikke noget at gøre.

Hurtigt indspark:

Hvis man ser på stigningen på kurven fra 1992 til 2001, og lader den fortsætte, så ligner det at det nuværende niveau matcher nogenlunde med den historiske udvikling når boblen fratrækkes.

Det var ovenstående du advarede imod - ikke sandt?

Problemet med prisen på ejerboliger i fremtiden er især pga. demografi, der vil være ufatteligt mange ældre der samtidigt vil sælge deres boliger, mens de ikke har fået børn nok til at købe deres gamle lort...

Dertil er der bygget uhyggeligt meget i bobleårene, hvorfor jeg vil forvente en udbud-efterspørgsel der er forandret i forhold til kurven fra 1992 til 2001. Afhængig af betydningen af udbud-efterspørgsel på priserne (kalder man det pris-elasticitet?) vil priserne falde dramatisk eller meget dramatisk.

En eller anden - giv mig en redningspakke

Uffe skrev:Hurtigt indspark:

Hvis man ser på stigningen på kurven fra 1992 til 2001, og lader den fortsætte, så ligner det at det nuværende niveau matcher nogenlunde med den historiske udvikling når boblen fratrækkes.

Det var ovenstående du advarede imod - ikke sandt?

Problemet med prisen på ejerboliger i fremtiden er især pga. demografi, der vil være ufatteligt mange ældre der samtidigt vil sælge deres boliger, mens de ikke har fået børn nok til at købe deres gamle lort...

Dertil er der bygget uhyggeligt meget i bobleårene, hvorfor jeg vil forvente en udbud-efterspørgsel der er forandret i forhold til kurven fra 1992 til 2001. Afhængig af betydningen af udbud-efterspørgsel på priserne (kalder man det pris-elasticitet?) vil priserne falde dramatisk eller meget dramatisk.

En eller anden - giv mig en redningspakke

Nø, jeg advarede mod at gå ud fra at fortiden giver nogen videre information om den fremtidige udviklig:

Der er en masse faktorer der peger nedad - igen, som jeg kan se, der peger opad.

Men hvorfor hopper priser lidt opad nu??

Jomsviking skrev:Men hvorfor hopper priser lidt opad nu??

Hold nu op!

Jeg kan ikke huske hvor mange måneder bagud tallene er korrigeret men det er 4-5 stykker. Da marts tallene kom, så ændrede kurven de sidste 3 måneder facon.
Generelt blev priserne rettet op på tidligere måneder.

Jo mere aktuelle tal er, jo større usikkerhed er der. Sådan er det altid.

Der kan være tale om nogle parkeringsaftaler, der trilles tilbage, fordi man forudser et besøg fra Finanstilsynet.

Måske har gutten i dst fået kold kaffe.

Når man beskæftiger sig med indsamling af statistik, så tager man nogle standard check for at se hvor og hvorledes der er nogle fejl: Det er typisk med de grafer dst kommer med. Der sidder den ansvarlige og laver nogle standardopgørelser og kikker efter om nogle tal ser "mærkelige" ud, så en målrettet kontrol kan foretages - her kommer man så ved nærmere undersøgelse frem til om der i BNP statistikken er købt 3 passagerfly i omtalte måned.
Når man så er løbet igennem - og kan konstatere, at der ikke umiddelbart er mere, der kræver en forklaring, så offentliggør man. Det betyder ikke, at tallene er fejlfrie. Herefter begyder der at komme fejlmeldinger - gerne fra datakilden: Er det ubetydeligt så retter man uden at sige noget - ellers samler man sammen til næste offenliggørelse og gør i tilfælde af væsentlige rettelser bagud opmærksom på det: BNP tallene er så godt som altid rettet bagud.

Jeg kan huske for mange år siden, så havde Prinsesse Elisabeth på én tur overført 2-3 gange så mange lastbiler som hun kunne. Forklaringen var:
1) Der var tale om en sending traktorer, hvor en traktor talte som én solo lastbil. Hvordan skal man eller kategorisere dem.
2) Den navigatør, der stuvede traktorerne vidste, hvad han foretog sig, så han skiftevis kaldte dem normalt ind og skiftevis bakkede de.
Jeg kan ikke huske, hvem det var; men det kunne have været Carstensen - når der var en passager, der brokkede over, at han var blevet givet for lidt plads til at få sit flommefede korpus væltet ud. Så bad Niels om at låne det ekstrablad, som sådan en idiot altid havde: Den korte led mellem kofangerne den lange led mellem dørene - "DU har fået, hvad du har krav på!"
Det skal pointeres at overfartsstatistikken formentlig er/var det mest pålidelige og præcise talmateriale OVERHOVEDET- jeg reagerede på afvigelser på 1 o/oo fra det forventede. (de afslører sig som regel i de tynde strata). I de år jeg sad med det, så fandt en håndfuld eller to af tastefejl.

Men den erfaring kan jeg med rimelighed sige:

Når procenten af handler medregnet i prisberegningen er lav, så er der nogen, der presser på for at få tallene. Hvis det er en som Vestager, så gør det ikke noget, for hun ved lidt om tal. Er det nød fra Dansk Folkeparti, så skal man nægte at komme med tal - for, hvad sådan en idiot ikke forstår, det udgør faktisk spændvidden af menneskelig erkendelse - Skaarup - Herren se i nåde til os.
Det giver imidlertid mig den indsigt, at nogen har endog meget presserende brug for de tal.

Det værste ved RKR tal er ikke, at de i 2007 måtte lave det hele om. Nej, det var, at de ikke havde fundet fejlen før. De gange, jeg har checket, er der sjældent de store korrektioner bagud - det kan kun forurolige: Det tyder på inkompetence og uhæderlighed. Der er ALTID småfejl, som man retter ved given lejlighed.
Derfor blev opgaven også taget fra dem.
Men det fortæller at man ikke kan stole på dem - på nogen måde.
Alle de gange, de har lavet NY statistik, så er de blevet taget i en lodret løgn.

Problemet med Nationalbankens - og dst - statistikker, hvor man retter hele og halve år bagud - signifikant - er at så er der ugler i mosen. Selvfølgelig laver Nationalbanken fejl; men de er altså ikke så store idioter.
Enten er der tale om et politisk pres (det går jo ikke at sige, at nu klasker vi Danske Bank sammen) eller der er blevet løjet for dem.
Her tænker jeg på dengang de holdt op med at røre ved CIBOR renterne - fordi der ganske enkelt ikke var nogle handler bagved - så derfor kunne Nationalbanken ikke stå inde for angivelserne, som de udvalgte banker afleverede.
Nu ser vi at Barclay's har fået en bøde på 1½ mia. DKK for at svindle med den tilsvarende LIBOR.
Her må jeg undre mig over den overbærenhed, man har vist overfor Danske Bank. Der er uden tvivl bankkunder der er blevet bedraget til at betale for meget i rente på de lån, der rentefastsættes CIBOR plus X procent. Hvorfor ellers opretholde en "officiøs" rente som ingen bruger?

For nu at vende tilbage til APR 2012 boligpriserne.

1) Er der baggrund for at revidere beslutninger og vurderinger? Nej? Så er tallene retvisende. Retvisende betyder ikke fejlfrie; men at de fejl, der måtte være ikke kan flytte nogen konklusioner.

2) Hvor både jan og feb 2012 lå 10-15% under samme perioder 2011, så ligger mar og apr ca. 20% under i mængder. Det kan evt. skyldes forsinkelser i indmeldingerne - periodiseringsfejl er der næppe tale om, for så ville der være tale om helt anderledes månedlige forskydninger. Jeg mener BÅDE marts og april?
Kommer der korrektioner: Sandsynligvis. Noget, der vil vælte verden - forhåbentlig ikke.




Jeg har ikke gidet finde ud af, hvor mange helligdage der var i april 2011 - og spild nu ikke tid på det gøgl.