Flex'ernes kattelem

Saxet fra JP i dag:

Afdragsfrie lånere stavnsbundet
AF LARS NIELSEN

Overset finte kan hjælpe trængte boligejere med afdragsfrie lån. Men den har konsekvenser.

Boligejere med afdragsfrie lån kan med et snuptag få et nyt 30-årigt lån, når afdragsfriheden udløber. Men dermed bliver de stavnsbundet til deres realkreditinstitut.

Afdragsfrihed i 10 år

Allerede fra næste år skal de første afdragsfrie lånere til at betale afdrag. De første lån blev nemlig optaget i 2003, og afdragsfriheden løber typisk i 10 år. Derefter skal der afdrages, og det har man altså kun 20 år til. Det vil i mange tilfælde føre til en femdobling af den månedlige ydelse.

Et afdragsfrit lån F1-lån koster 990 kr. før skat, men skal det afdrages over 20 år, stiger den månedlige ydelse til 5.070 kr.

Men der er en overset finte, som kan minimere skaden. En boligejer med et afdragsfrit lån kan nemlig uden at få sit hus vurderet igen med risiko for, at det er faldet i værdi, altid få et nyt 30-årigt lån med afdrag, når den afdragsfrie periode er udløbet.

Et sådant lån koster 3.630 kr. om måneden.

Det bekræfter man i Realkreditrådet og Realkreditforeningen.

Et 30-årigt lån

"Man kan altid konvertere og få et 30-årigt lån," siger direktør i Realkreditforeningen Karsten Beltoft til epn.dk.

Kravet er, at det skal være i det samme institut. Vil man skifte institut, er der ingen vej uden om. Så skal huset vurderes igen, og boligejeren risikerer, at værdien er faldet så meget, at han ikke kan få et lån af den nødvendige størrelse.

"Jeg tror ikke, at folk, der købte bolig i 2003 og 2004 skal være så bekymrede. Godt nok er ejendomspriserne faldet, men ikke helt tilbage til niveauet for 2004 og 2005."

Hverken han eller hans kollega i Realkreditrådet, Ane Arnth Jensen, er specielt bekymrede på boligejernes bekostning.

"Det er vores indtryk, at boligejerne har brugt afdragsfriheden fornuftigt ikke mindst på at betale af på anden og dyrere gæld," siger Ane Arnth Jensen til epn.dk.
-------------------------------------
Mao, så kan man lægge det afdragsfri flexlån om inden for samme vurdering som det oprindelige lån. Og åbenbart F1 ??? Eller tolker jeg det forkert?

Nå - bare vi kan slippe af med de afdragsfri lån, så vil meget være bedret, men godt bliver det ikke før en alle boliglån til private med variable rente er afskaffet.

uholdbart, for flextumper hverken kan eller vil betale.

Når jubelidioten Lars Nielsen kommer med håb - så er det heller ikke noget.

Kattelemmen fører blot dybere ind i rusen.

Så den godt - forstår det ikke helt, for det nye lån er vel også fuldt konvertibelt og kan prompte skrues om til et nyt afdragsfrit ?

Mvh
Cirb

Enig i at ka' man ikke klare en femdobling af ydelsen, så får man nok også svært ved en 3½-dobling.

Selvfølgeligt er systematisk overbelåning et skråplan og ikke en kattelem, og mon ikke også at Finanstilsynet læser aviser og rykker ud. Een ting er at ha' dræbt det sunde, danske realkreditsystem - noget andet er usømmelig omgang med lig.

Før SDRO-galskaben tog overhånd (~70% af alle lån i dag er SDRO-lån jf. finanstilsynet), så blev man vel rask væk Prioritetskunde med ret til at kunne lægge lån om så tosset man ville - uden ny vurdering.

Men den ordning mener jeg da at der er faldet væk? Der er noget med EU's kreditregler, som gjorde at i hvert fald RD måtte annullere deres Prioritetskunde-ordning med forklaringen: "Da vi ikke længere må forhåndsgodkende vores kunder uden en økonomivurdering, ophørte reglerne for Prioritetskunder fra og med den 1. november 2010."

Man må vel så antage at det nye lån "kun" er et RO-lån, for var det et SDRO-lån, så er kreditforeningen vel forpligtet til at holde øje med pantets styrtdykkende værdi og stille ekstra sikkerhed. Noget, som hverken Karstens eller Anes medlemmer rigtigt er interesseret i. I hvert fald ikke uden at skrue bidragssatsen voldsomt op.

Men nu siger Karsten og Ane jo heller ikke noget om hvad bidragssatsen skal være for sådan et nyt 30-årigt lån til en afdragsgratist...

HenningK skrev:Enig i at ka' man ikke klare en femdobling af ydelsen, så får man nok også svært ved en 3½-dobling.

Selvfølgeligt er systematisk overbelåning et skråplan og ikke en kattelem, og mon ikke også at Finanstilsynet læser aviser og rykker ud. Een ting er at ha' dræbt det sunde, danske realkreditsystem - noget andet er usømmelig omgang med lig.

Før SDRO-galskaben tog overhånd (~70% af alle lån i dag er SDRO-lån jf. finanstilsynet), så blev man vel rask væk Prioritetskunde med ret til at kunne lægge lån om så tosset man ville - uden ny vurdering.

Men den ordning mener jeg da at der er faldet væk? Der er noget med EU's kreditregler, som gjorde at i hvert fald RD måtte annullere deres Prioritetskunde-ordning med forklaringen: "Da vi ikke længere må forhåndsgodkende vores kunder uden en økonomivurdering, ophørte reglerne for Prioritetskunder fra og med den 1. november 2010."

Man må vel så antage at det nye lån "kun" er et RO-lån, for var det et SDRO-lån, så er kreditforeningen vel forpligtet til at holde øje med pantets styrtdykkende værdi og stille ekstra sikkerhed. Noget, som hverken Karstens eller Anes medlemmer rigtigt er interesseret i. I hvert fald ikke uden at skrue bidragssatsen voldsomt op.

Men nu siger Karsten og Ane jo heller ikke noget om hvad bidragssatsen skal være for sådan et nyt 30-årigt lån til en afdragsgratist...

Jeg er enig i, at man efterlades med flere nye spørgsmål end svar.

HenningK skrev:

Man må vel så antage at det nye lån "kun" er et RO-lån, for var det et SDRO-lån, så er kreditforeningen vel forpligtet til at holde øje med pantets styrtdykkende værdi og stille ekstra sikkerhed. Noget, som hverken Karstens eller Anes medlemmer rigtigt er interesseret i. I hvert fald ikke uden at skrue bidragssatsen voldsomt op.

Tror det er et godt bud.

Mvh
Cirb

Py ha.

Boligmarkedet er centralt placeret i dansk økonomi og har stor betydning
også for den finansielle stabilitet. De afdragsfrie lån og fastfrysningen
af ejendomsværdibeskatningen har været medvirkende til
at øge udsving i boligpriserne.
"Det er efter Nationalbankens opfattelse en mangel ved regeringens
skattereform, at forbindelsen mellem ejendomsværdiskatten og den
aktuelle ejendomsvurdering ikke genetableres. Det ville mindske de
skadelige udsving i boligpriserne og kan gøres uden at øge det samlede
beskatningsniveau," siger Nils Bernstein

Det efter at han lige er kommet med en ørerødmende historie om de solide Danske Banker......

Der er da ingen der tager Nils Baggerstein alvorligt længere. Manden er den ringeste nationalbankdirektør i hele Danmarkshistorien.

Hvis man skulle overføre hans opfattelse af finansiel stabilitet til ingeniørkunst, så er det nærmeste man kommer vist Tacoma broen.

Egentlig utroligt hvor let spil han har og har haft gennem hele krisen. Som om man helt har glemt ham.

SimpleMind skrev:Der er da ingen der tager Nils Baggerstein alvorligt længere. Manden er den ringeste nationalbankdirektør i hele Danmarkshistorien.

Hvis man skulle overføre hans opfattelse af finansiel stabilitet til ingeniørkunst, så er det nærmeste man kommer vist Tacoma broen.

Egentlig utroligt hvor let spil han har og har haft gennem hele krisen. Som om man helt har glemt ham.

Nu skal et hug mod Danske Bank komme som en tyv om natten - så det er nok den værste melding (for Danske Bank) han kan komme med.

Thomas skrev:Jeg er enig i, at man efterlades med flere nye spørgsmål end svar.

Jeg skrev til Lars Nielsen, og han svarede noget med at det var "en del af regelsættet bag de afdragsfrie lån". Så blev jeg jo nysgerrig.

Fra Bekendtgørelse om realkreditinstitutters værdiansættelse og
låneudmåling:

§ 23
Stk. 7. Uanset stk. 1 og 2 kan lån til indfrielse af realkreditlån i eget institut og foranstående lån udmåles med et kontantprovenu maksimalt svarende til indfrielsesbeløbet og omkostningerne forbundet med indfrielse og udbetaling af lånene, herunder kurssikringsudgifter, men eksklusiv tilskrevne renter og eventuelle morarenter og restancer. Lånet kan uanset restløbetiden på det indfriede lån ydes med lovens for den pågældende ejendomskategori maksimale løbetid og langsomst mulige afdragstakt, jf. dog stk. 11.

Så med den formulering kan man altid komme ud af et afdragsfrit lån og over i et langt lån med afdrag... Men realkredit-instituttet hænger man retfærdigvis på (og omvendt).

Men fra EU's Forbrugerkreditdirektiv, artikel 8 - den går uændret igen i Bekendtgørelse af lov om kreditaftaler:

§ 7 c. Kreditgiveren skal inden kreditaftalens indgåelse vurdere forbrugerens kreditværdighed på grundlag af fyldestgørende oplysninger, der, hvor det er relevant, indhentes hos forbrugeren og, hvor det er nødvendigt, ved søgning i relevante databaser.

Så EU-lovgivningen siger at kreditgiver skal vurdere forbrugerens kreditværdighed før de indgår kreditaftaler. Men æhh... Jeg synes ikke rigtigt at jeg kan se at kreditgiveren er bundet af at skulle følge en negativ vurdering.

Så Realkreditinstitutterne kan måske bare nøjes med at rekvirere et par lønsedler og clipse dem sammen med en BBR-udskrift - og arkivere dem som dokumentation - og så gi' det lange lån uden yderligere tankevirksomhed.

/ Henning

HenningK skrev:

Thomas skrev:Jeg er enig i, at man efterlades med flere nye spørgsmål end svar.

Jeg skrev til Lars Nielsen, og han svarede noget med at det var "en del af regelsættet bag de afdragsfrie lån". Så blev jeg jo nysgerrig.

Fra Bekendtgørelse om realkreditinstitutters værdiansættelse og
låneudmåling:

§ 23
Stk. 7. Uanset stk. 1 og 2 kan lån til indfrielse af realkreditlån i eget institut og foranstående lån udmåles med et kontantprovenu maksimalt svarende til indfrielsesbeløbet og omkostningerne forbundet med indfrielse og udbetaling af lånene, herunder kurssikringsudgifter, men eksklusiv tilskrevne renter og eventuelle morarenter og restancer. Lånet kan uanset restløbetiden på det indfriede lån ydes med lovens for den pågældende ejendomskategori maksimale løbetid og langsomst mulige afdragstakt, jf. dog stk. 11.

Så med den formulering kan man altid komme ud af et afdragsfrit lån og over i et langt lån med afdrag... Men realkredit-instituttet hænger man retfærdigvis på (og omvendt).

Men fra EU's Forbrugerkreditdirektiv, artikel 8 - den går uændret igen i Bekendtgørelse af lov om kreditaftaler:

§ 7 c. Kreditgiveren skal inden kreditaftalens indgåelse vurdere forbrugerens kreditværdighed på grundlag af fyldestgørende oplysninger, der, hvor det er relevant, indhentes hos forbrugeren og, hvor det er nødvendigt, ved søgning i relevante databaser.

Så EU-lovgivningen siger at kreditgiver skal vurdere forbrugerens kreditværdighed før de indgår kreditaftaler. Men æhh... Jeg synes ikke rigtigt at jeg kan se at kreditgiveren er bundet af at skulle følge en negativ vurdering.

Så Realkreditinstitutterne kan måske bare nøjes med at rekvirere et par lønsedler og clipse dem sammen med en BBR-udskrift - og arkivere dem som dokumentation - og så gi' det lange lån uden yderligere tankevirksomhed.

/ Henning

Tak skal du have for researchen.

Problemet er jo så tilbage til hvor man startede.

.....men eksklusiv tilskrevne renter og eventuelle morarenter og restancer.....

Derfor er bankerne nød til at foretage renteoprulning!
En anden ting er efterhånden som ejendomspriserne falder: Så stiger belåningsprocenten.
Ingen tvivl om at de pengepolitiske udlån på 3 år startede på 0,7%, hvor EFSF's var på 1% (hvad de stadig er). Rentenedsættelserne på sammenlagt 1/4% i maj betyder en rente til BRF på 0,45% - det er måske nok så meget det, der er motivationen for nedsættelserne.
En rente på indskudsbeviser på 0,25% havde jo ikke en fis indflydelse på indskuddene - jeg umiddelbart ser det heller ikke ud til at nedsættelsen til 0,1% afficerer.

Nix hvad sagde jeg.

Det eneste, der er sket er, at 10 mia. er rullet over fra folio til indskudsbeviser.

Problemet er: Hvad sker der når fredningsperioden udløber ult juni. Om ikke andet vil man have lidt større klarhed over den Spanske Katastrofe.

Jeg så, at Kenneth Schwarz Thomsen IKKE fik udsættelse for straffesagen under henvisning til de uafgjorte civile søgsmål (en af BRF's gode kunder).

Den gode Onkel Nils har en forfærdelig masse bolde i luften.

Men ovennævnte citat indikerer jo også hvorfor restanceprocenten falder.
tvang
Den grønne linje.

Hvis man IKKE tillader renteoprulning i kridternes banker (herunder BRFBank), så er der ikke nogen chance for at foretage låneomlægning.

....maksimalt svarende til indfrielsesbeløbet... + bla bla

Det betyder, at man IKKE kan få banklånet trykket ned på realkreditlånet, som ellers var hensigten. Der er jo ikke nogen friværdi.

Det har nok også haft en vis betydning, at man for Guds skyld ikke skulle have BRF papirer ind i ECB/EFSF. Så ville Finanstilsynet jo skulle afgive forklaring til Jörg Asmussen - og det har man ikke haft lyst til.

Problemet er bare hvor længe man kan ignorere de hundekunster fra BRF - altså fra ECB's side - uden at måtte henregne Nationalbanken som utroværdig. Lad så flextumberne hvile i denne omgang - det er platuglerne, der bliver problemet.

HenningK skrev:
Så EU-lovgivningen siger at kreditgiver skal vurdere forbrugerens kreditværdighed før de indgår kreditaftaler. Men æhh... Jeg synes ikke rigtigt at jeg kan se at kreditgiveren er bundet af at skulle følge en negativ vurdering.

Så Realkreditinstitutterne kan måske bare nøjes med at rekvirere et par lønsedler og clipse dem sammen med en BBR-udskrift - og arkivere dem som dokumentation - og så gi' det lange lån uden yderligere tankevirksomhed.

/ Henning

Tak, men jeg er stadig forvirret.

1) Det nye lån er jo et realkreditlån, og sådan nogle kan konverteres (går jeg ud fra..)- så hvad forhindrer låntager i prompte at gå hen og skifte det til et nyt afdragsfrit (hvis hun har til konverteringsomkostningerne) ?

2) Og hvad forhindrer låntager i at tage sit nye lån og skifte til et nyt realkreditinstitut (hvis hun kan finde et..) ?

3) Og endeligt (men vigtigst) - hvorfor skulle RKerne gøre det ? Som jeg læser det, står der de må - ikke at de skal. Låntager har ikke noget krav på en omlægning. Selvfølgelig har RKerne en interesse i at undgå epidemier af tvangsauktioner, der kan skubbe lidt på motiverne, men i de enkelte tilfælde må det ofte være mere rationelt for RKen at lade låntager gå på tvang og hente så meget som muligt af deres eget lån nu (oprindeligt max 80 %..), fremfor at skulle lægge en garanti i flere år for de yderste dele af et nyt SDRO lån og iøvrigt stadig have risikoen for at låntager går på tvang...

Mvh
Cirb

Cirb skrev:

HenningK skrev:
Så EU-lovgivningen siger at kreditgiver skal vurdere forbrugerens kreditværdighed før de indgår kreditaftaler. Men æhh... Jeg synes ikke rigtigt at jeg kan se at kreditgiveren er bundet af at skulle følge en negativ vurdering.

Så Realkreditinstitutterne kan måske bare nøjes med at rekvirere et par lønsedler og clipse dem sammen med en BBR-udskrift - og arkivere dem som dokumentation - og så gi' det lange lån uden yderligere tankevirksomhed.

/ Henning

Tak, men jeg er stadig forvirret.

1) Det nye lån er jo et realkreditlån, og sådan nogle kan konverteres (går jeg ud fra..)- så hvad forhindrer låntager i prompte at gå hen og skifte det til et nyt afdragsfrit (hvis hun har til konverteringsomkostningerne) ?

Soliditetsproblemet og revurderingen.

2) Og hvad forhindrer låntager i at tage sit nye lån og skifte til et nyt realkreditinstitut (hvis hun kan finde et..) ?

Revurderingen af ejendomsværdien: Du tror da ikke et andet realkreditinstitut som udgangspunkt vil overbelåne (i dag altså). De har masser af overbelåninger.

3) Og endeligt (men vigtigst) - hvorfor skulle RKerne gøre det ? Som jeg læser det, står der de må - ikke at de skal. Låntager har ikke noget krav på en omlægning. Selvfølgelig har RKerne en interesse i at undgå epidemier af tvangsauktioner, der kan skubbe lidt på motiverne, men i de enkelte tilfælde må det ofte være mere rationelt for RKen at lade låntager gå på tvang og hente så meget som muligt af deres eget lån nu (oprindeligt max 80 %..), fremfor at skulle lægge en garanti i flere år for de yderste dele af et nyt SDRO lån og iøvrigt stadig have risikoen for at låntager går på tvang...

For at undgå at hænge på en usælgelig ejendom.

Mvh
Cirb