Nykredits tolagsbelåning

Som jeg forstår på dr's nyhedsformidling. Så vil nye lån kunne tegnes med 100% belåning, hvoraf kun de inderste 60% kan være flex. Læg i øvrigt mærke til, at jeg har indregnet administrationsbidragsforhøjelserne pr. 1 apr 2012, som de fremgår af Nykredits prisblad.

Jeg regner med et afdragsfrit banklån - det er jo virkeligheden - med en rente på 4%.
Alle procenter er af den fuldt belånte ejendomsværdi.

Hvor en fast forrentet låner betaler 5,9% i ydelse (ca.) og en flextumpe betaler 1,9% - 2,0% (hhv. NYK og TOT). Fremover vil flextumpen komme til at betale 2,9% - 3,0%. Det ved vi jo godt, at det går galt. Dertil kommer så, at jeg har regnet uden skattefordel; men den betyder ikke noget de første mange år.

Jeg har så heller ikke regnet på om det overhovedet kan lade sig gøre at omlægge til to-lags belåning, fordi det vil være i strid med realkreditloven, men Nykredit er som bekendt Totalkredit ligeglad med love og regler - inderligt!
Pointen er her: Flexlånet kan godt reduceres til 60% af den historiske ejendomsværdi - ikke noget problem her; men 60-80% skiven er et helt nyt lån! Der skal derfor foretages en revurdering af ejendommen. Disse ejendomme er faldet mellem 22% og 28% - dvs. tilbagebetalingen af flexlånet bringer kun overbelåningen ned på 80% - de resterende lån falder ud over den kant - og en variende grad falder ud over 100% grænsen.

Dette her har overhovedet intet med "stabilisering" at gøre! INTET!
Som jeg vist også har skrevet før, så er to-lagsbelåning totalt irrelevant for nuværende flextumper! De er redningsløst fortabt.

Hele motivationen er en ganske anden:

1) I mange tilfælde (og specielt for TOT vedkommede) er realkreditlånet formidlet af en bank eller spareæske. Banken skal foruden sit lån til 80%-100% tranchen hæfte for realkreditlånets 60%-80% skive.
Denne garanti er imidlertid tidsbegrænset! Jeg mener det ligger på 7-8 år. Under alle omstændigheder udløber de første her i år!

Bankerne har jo naturligvis betalt renter og afdrag for flextumperne fordi én ting er, at de mister deres lån - og lån inklusiv renteoprulningen (dvs. 20% ++ af købsummen i sin tid) - de mister også yderligere 20% af den oprindelige købesum - altså 40% ++ af den oprindelige købesum!

Men i samme sekund garantien udløber, så har debitor det valg: Enten betaler du kontant og nu! hele renteoprulningsbeløbet plus de overforfaldne afdrag siden købstidspunktet - eller også ryger du på tvang.
Sendes flextumpen på tvang - og nu er banken ligeglad med om kridte bliver betalt - så må kridte se i øjnene at de skal forsvare pantet - alle 80%: Det vil sige at banken kun mister 20% ++ af den oprindelige ejendomsværdi.

Det mere sandsynlige scenarie er imidlertid, at banken simpelt hen undlader at betale kreditforeningen. Enten betaler betaler man banken og bliver sendt på tvang af kridte eller man betaler kridte og bliver sendt på tvang af banken.

Nu lå priserne primo 2004 20-30% lavere end de gør i dag. Dvs. kridte har lige akkurat chancen for, at banken går ind og forsvarer sit pant - hvis der ikke er optaget suppleringslån i mellemtiden.
Den fest er imidlertid forbi 2 kv 2013 fordi priserne i 2 kv. 2005 (og det ved jeg noget om) var priserne på niveau med priserne ultimo 2011.

Så senest fra det tidspunkt begynder der at komme fut i tvangsauktionerne - skal vi sige 3 kv. 2013?

Det kan imidlertid komme til at gå MEGET hurtigere, hvis handelspriserne fortsat falder 2½% (parcelhusene endda med næsten 4%) i kvartalet - så skal jeg garantere for, at bankerne får ild i røven.

Problemet er imidlertid for Nykredit, at de ikke ANER i hvilket omfang bankerne har betalt terminen.
Kridte ved heller ikke i hvilket omfang banken vil forsvare sit pant - flextumpen skylder jo stadig pengene for den del, der ligger ud over buddet - så der vil kun blive budt, hvad banken tror, de kan sælge ejendommen for.
Så længe banken går ind og byder over, så gnider kridte sig i sine grådige hænder - om det er banken, der betaler eller debitor - det er kridte ligegyldigt.

Jeg kan så undre mig over, at Nykredit vil belåne 100% (hvis jeg - eller rettere DR - har forstået konstruktionen korrekt).
Det afledte problem er at de overtagne ejendomme vil skulle sælges - og det vil trykke prisen.

Det er såmænd ikke så meget et spørgsmål om det knækker ned; men om hvornår det knækker.
Når man på trods af alle manipulationerne og 0 handler stadig ikke kan holde stenen over hovedet - fordi folk stadig har den uforskammethed at dø. Og det er jo på parcelhusene, at prisfaldet er stort for tiden!
Ejerlejlighederne holdt jo en pause - formentlig p.gr.a. disse betragtninger omkring renteoprulning.

Endnu en faktor får en til at vride sig under latterkaskader: Finanssektorens romantiske psykopatforvaring - BRF!

Som jeg husker det, er BRF tungt i navnlig de små dårlige ejerlejligheder i København. De steg mest - også pr. kvadratmeter. Derfor vil de nok knække før de andre - selvom blodskamsproduktet BRFBank laver renteoprulninger med fuld skrue - så slemt at endog Finanstilsynet har fået øje på det.
Nu taler vi for realkreditsystemets vedkommende det som retsmedicinerne kalder konkurrerende dødsårsager. Man har kunnet holde ejerlejlighedspriserne, fordi ejerne af disse er forholdsvis unge med en lav dødelighed. Hermed véd vi at det står meget slemt til. Det kan godt betyde et halvt års tids fremrykning af kollapset. Det bliver spændende at se om BRF kan lave årsregnskab 2012.