Bankfolk på Boligdebatten/Boliga

JD, beklager det langsomme svar. Men jeg har kun været på via min telefon de sidste mange dage, og det er simpelthen for besværligt at skrive en længere besked.. :/

JD skrev:Skyblue@.....jeg anfægter ikke at du har et validt synspunkt; kan ikke vurdere dette. Men jeg anfægter dét, at der ikke er plads til andre skribenter med en anden mening/holdning.

Det skal der naturligvis også være. Problemet er ikke at man ikke har et andet synspunkt, men at at man ikke lærer af debatten. Selv når thsv har indrømmet at renten/forældrekøb/et eller andet måske havde indflydelse, så har han "glemt" det dagen efter. Han er nemlig ikke ude efter at prøve at finde en prismodel der virker, men kun at påvise at priserne er "ok", så man kan jo bare købe.

JD skrev:Hvorfor dog ikke blive på Boligdebatten, som alt andet lige, har mange, mange flere brugere og desuden er mere brugervenligt. Hvorfor flygte fra debatører man ikke er enige med?

Nu er jeg hverken bannet eller flygtet. Jeg tog bare en pause, fordi admin slettede og bannede sådan lidt til højre og venstre.

JD skrev:Synspunktet om, at man skal en formel uddannelse for at kunne deltage i debatten og derved skulle være bedre til at komme med gangbare argumenter for boligprisernes op- og nedture, synes jeg, er sølle.
Jeg har en simpel uddannelse - ikke engang gået på gymnasiet ( stakkels mig! ) - men jeg har da en mening om den verden, jeg lever i - denne mening vil selvfølgelig måske vægte tungere, såfremt jeg kunne understøtte denne via dokumentation el. lign.....MIN egen udokumenterede mening er, at ejendomsejere i Kbh-området + Århus ikke skal være bekymrede - jovist er der lavvande, men på den lange bane er jeg ikke det fjerneste bekymret ( demografisk udvikling m.m. ).....stort set alle andre steder deler jeg mange andres bekymring. Dog kan der være gode " lommer " hist & pist...

Alle synspunkter er overordenligt velkomne. Det er bestemt ikke påkrævet at have en uddannelse overhovedet. Maren i kærets mening er for så vidt lige så velkommen som en Dr.Jur's. Hvis du kendte mig bedre, så ville du vide at jeg plejer at gøre lidt nar af folk der siger at noget må være korrekt fordi en eller anden med lang uddannelse har sagt det. Dette er langt fra tilfældet. Folk med lange uddannelser har ganske ofte et helt specielt og snævert fokus på verden og kommer sjældent der hvor problemerne er, som Marlene Wind demonstrerede på klassisk vis.

Imidlertid er det også trættende hvis uvidende mennesker kommer på debatten og påstår ting til højre og venstre. Når man så påpeger at de tager fejl, så kommer de tit bare med en anden påstand de har læst i politiken eller information. Så kan man tilbagevise den, osv. osv. Evnen til at tænke selv og til at lære kan man sige er de evner der sættes pris på. Uddannelse og påstande knapt så meget. Hvis man på samme tid har både selvstændig tankegang, og en uddannelse, kan man komme langt.

Og hvis man ingen uddannelse har, kan man blive rigtig rig. Jeg tror faktisk ingen af verdens 10 rigeste har nogen uddannelse what so ever..

Huspålandet & Skyblue@......Åh, trods mangl. langvarig uddannelse ( arbejder jeg meget, og gider ikke bruge så mange resourser på at modargumentere diverse udsagn/kommentarer - dog vil jeg sige, at én som thsv opfatter jeg som aldeles kyndig/informativ og jeg synes da han? argumenterer ordenligt for sine synspunkter. jeg læser så derinde grunden til en del herinde er væk fra Boligdebatten er; bla.; pga sprogbrug...jeg synes også at et udtryk som Flekstumpe/Flexnisse m.m..virker primitivt og nedsættende. Jeg har haft dette lån siden " opfindelsen " - gæt én gang om det har været en god deal!? - Admin derinde har et point når der skrives at man må ta´ hensyn til den store masse, der kigger forbi nu og da....ind imellem er sproget primitivt. Specielt fra visse personer - say no more - så summa-summarum: Jeg kigger også med hér, men vil nok mest være på " den anden "...andet pseudonym iøvrigt.

- glemte lige at skrive, at jeg da er irriteret over at blive kaldt " tumpe " og lign. - specielt når jeg kan dokumentere over mange år, at det har været yderst fornuftigt - Tumpen er vel ham der betaler for meget for varen....?

Det er også dejligt på vejen ned - at hoppe ud over en skrænt; men det er bestemt tumpet.

- er det en sammenligning med det at have et Flekslån??
( jeg har iøvrigt hoppet ud fra mange skrænter - dels for sjov som knægt; dels som voksen for at ta´ en genvej )

JD skrev:- er det en sammenligning med det at have et Flekslån??
( jeg har iøvrigt hoppet ud fra mange skrænter - dels for sjov som knægt; dels som voksen for at ta´ en genvej )

Nu skal jeg lige sige dig en ting!

Hvis det var sådan, at du var bankmand, så havde du haft en basal forståelse af rente, renterisiko, sikkerhed mv.
Så ville du ikke være kommet med så enestående tåbelig en påstand som at flexlån er billigere.
Det går jo så ud fra, at du ved - derfor er tumpe et alt, alt for pænt ord om noget så,............

@ JD

Jamen der er da ikke nogen tvivl om, at købte man bolig FØR 2003, og optog et flex MED afdrag, så har man da sparet nogle penge. Særligt fordi renten på de lange obl, er faldet løbende, i forhold til niveauet i midt 90' .

Men det er jo ikke der aben er begravet. Og det er jo ikke der "tumben" er.

Og undskyld Thomas, kender godt dine synspunkter, og er enig i 99 % af dine betragtninger.

Men ser vi i bakspejlet, og tager en boligejer i eks år 2000, der købte en bolig - da de kunne købes for menneskepenge - og optog et flex med afdrag, så er der da sparet en del på renten indtil nu, under forudsætning af at man stadig bebor boligen. I forhold til et fastforrentet lån. Blandt andet ved at den lange rente er faldet stille og roligt, og dermed ikke har oplevet kursfald pga en rentestigning, der godtgjorde en konvertering, der battede noget.

dkguy66 skrev:Og undskyld Thomas, kender godt dine synspunkter, og er enig i 99 % af dine betragtninger.

Men ser vi i bakspejlet, og tager en boligejer i eks år 2000, der købte en bolig - da de kunne købes for menneskepenge - og optog et flex med afdrag, så er der da sparet en del på renten indtil nu, under forudsætning af at man stadig bebor boligen. I forhold til et fastforrentet lån. Blandt andet ved at den lange rente er faldet stille og roligt, og dermed ikke har oplevet kursfald pga en rentestigning, der godtgjorde en konvertering, der battede noget.

Altså argumenterer for en 30 årig investering ud fra en 1 årig betragtning.

Se det er ikke noget en seriøs investor gør - hvilket har gjort, at seriøse investorer ikke vil røre ved flexobligationer.

dkguy66 skrev:Og undskyld Thomas, kender godt dine synspunkter, og er enig i 99 % af dine betragtninger.

Men ser vi i bakspejlet, og tager en boligejer i eks år 2000, der købte en bolig - da de kunne købes for menneskepenge - og optog et flex med afdrag, så er der da sparet en del på renten indtil nu, under forudsætning af at man stadig bebor boligen. I forhold til et fastforrentet lån. Blandt andet ved at den lange rente er faldet stille og roligt, og dermed ikke har oplevet kursfald pga en rentestigning, der godtgjorde en konvertering, der battede noget.

http://epn.dk/okonomi2/global/article2517482.ece
renten stiger, kursen falder, værdien af ejendommen falder skødet er skrevet og gælden er deres
cyklus er begyndt at blive modsat rettet i starten af 2000 eller måske helt tilbage til 1990 erne forskellen er bare at med modernet teknologi kan udfaldet ske på et elektronisk split sekund i forhold til fortiden kig bare på udsvingene på div. børser
ps så er det vores pensions fremtidige værdi der gamles om

dkguy66 skrev:@ JD

Jamen der er da ikke nogen tvivl om, at købte man bolig FØR 2003, og optog et flex MED afdrag, så har man da sparet nogle penge. Særligt fordi renten på de lange obl, er faldet løbende, i forhold til niveauet i midt 90' .

Men det er jo ikke der aben er begravet. Og det er jo ikke der "tumben" er.

JO men havde man købt fast forrentet med afdrag - til 6%. Så havde man konverteret 1-2 gange, fået nedbragt rente og hovedstol.
Hele argumentationen omkring prisen er forkert - fordi det kræver at man finder rødderne i et 30. ordens polynomium - spørgsmålet kan ikke besvares på flextumpernes præmisser: Det er matematisk beviseligt - og bevist utallige gange.

Hør nu her havde man for 15 år siden købt for 1 mio. og 30 års afvikling.
a) 7% fast forrentet annuitet, efter 5 år konverteret ned til 4% fast forrentet annuitet, efter endnu 5 år konverterer tilbage til 7% fast forrentet.
Så havde man betalt 1 mio. i renter og afdrag og havde en restgæld på ½ mio. IALT 1½ mio.

b) 30 årig flex med afdrag som det oprindelige 7% fast forrentede, flexrente, der nogenlunde følger det historiske mønster.
Så havde man betalt 3/4 mio i renter og afdrag og havde en restgæld på 3/4 mio. IALT 1½ mio.

HALLO, HALLO tallene er temmelig præcis lige store!

Hvorfor mon dog det? Fordi investorerne indkalkulere det tab, de vil lide - og jeg garanterer for at det er beregnet på 27 decimaler - INVESTORERNE ved, at den overrente skal betales tilbage.

At flexlån er billigere er rent og skært NONSENS - efter selv så kort tid er der INGEN forskel - gentager INGEN!
Det er så rimelig historiske tal. Der er en grund til forskellen i rente mellem flex og fast - den forskel lander betalinger og gæld på præcis samme sted!

Så vil jeg lige korrigere: Jeg har ikke noget synspunkt på flex versus fast - jeg regner - også uden at tage sokkerne af for tal over 10.

Det er en fuldstændig iskold og klar konstatering af kendsgerninger.

Der, hvor jeg har et synspunkt er på flextumper, der i deres grænseløse selvglade selvovervurdering postulerer, at de kan gennemskue hvad de foretager sig: Det kan de IKKE!

Det var derfor realkreditsystemet var så robust: Det fritog friværdibaroner, bankgenier og andre platugler for det, der oversteg deres evner; nemlig at tænke!

Det er så ødelagt nu.

@ tommyjo

nu er min pointe jo, at det gælder de personer, der optog lånene før 2003. Dvs de boligejere, der ikke har købt, da boblen virkelig tog fart, og derfor kunne købe en bolig til - som jeg skrev - menneskepenge. Det er dem jeg ser på. ikke hvad der kunne være sket eller ej mht renten. For var renten steget i modsætning til det fald vi efterfølgende så, så havde et fastforrentet lån naturligvis været at foretrække, eftersom kursen på obl så var faldet.

Men nu ser jeg ensidigt på hvad der rent faktisk skete for de boligejere, der købte før boblen for alvor tog fat, og med sit flexlån så fik sparket en del afdrag af på gælden. De boligejere, sidder jo både med en bolig, der er mere værd i dag, et lån der er afdraget minimum ca 10 år på, og har samtidig modtaget en skattelettelse hvert år siden 2002 på ejendomsværdiskatten.

Det er ikke dem, der sidder med problemerne i dag.

dkguy66 skrev:@ tommyjo

nu er min pointe jo, at det gælder de personer, der optog lånene før 2003. Dvs de boligejere, der ikke har købt, da boblen virkelig tog fart, og derfor kunne købe en bolig til - som jeg skrev - menneskepenge. Det er dem jeg ser på. ikke hvad der kunne være sket eller ej mht renten. For var renten steget i modsætning til det fald vi efterfølgende så, så havde et fastforrentet lån naturligvis været at foretrække, eftersom kursen på obl så var faldet.

Men nu ser jeg ensidigt på hvad der rent faktisk skete for de boligejere, der købte før boblen for alvor tog fat, og med sit flexlån så fik sparket en del afdrag af på gælden. De boligejere, sidder jo både med en bolig, der er mere værd i dag, et lån der er afdraget minimum ca 10 år på, og har samtidig modtaget en skattelettelse hvert år siden 2002 på ejendomsværdiskatten.

Det er ikke dem, der sidder med problemerne i dag.

Nej, for flexlån betyder nemlig, at man ikke får betalt af i samme omfang som med en fast forrentet konvertibel annuitet. Man går nemlig glib af konverteringsgevinsten ved en opkonvertering.

Well, if you say so

Er sikker på dine beregninger er grundigere end mine.

dkguy66 skrev:Well, if you say so

Er sikker på dine beregninger er grundigere end mine.

Du behøver slet ikke at stole på mig!
I f.eks. ATP sidder der aktuarer mm. der sidder og regner som besatte på, at finde papirer, der er prissat en millimeter forkert - og handle på det.
Det er det, der er hele princippet i børshandel og arbitrage.

Tilsvarende er derfor, at det er noget nonsens, at sige at aktier på langt sigt giver et bedre afkast: Det gør de ikke - fordi der er i kursstigningerne og udbytte ER indregnet den risikopræmie, som uundgåeligt over tid skal betales tilbage.

Hvis der virkelig var penge at tjene (et overnormalt afkast) så ville aktiekurserne blive loppet op indtil den gevinst var hjemtaget. En professionel investor er ligeglad om afkastet kommer som udbytte eller som kursstigning.

Det var derfor subprime var så katastrofal: Det oprindelige kreditvurderingsgrundlag var forkert: Sandsynligheden for misligholdelse var en fuldstændig fejlvurdering, fordi kreditvurderingen medinddrog fremtidige prisstigninger, således, at man kunne se bort fra debitors evne og vilje til at betale, for en tvangsmæssig overtagelse ville give minimum fuld dækning.

Selv princippet er der ikke noget galt i:
Nemlig, at tvivlsomme debitorer beregnes en højere rente end de obligationer, der sælges for at låne disse penge ud. Differencen skal nemlig tjene til dækning af de tab, der uundgåeligt opstår med debitorer af den kvalitet.

Helt ærligt, så mener jeg ikke vi kan sige noget om hvad afslutningen på flexeventyret bliver endnu. Vi bliver nødt til at vente og se, hvad regering vælger at gøre, set i lyset af at så mange lån er flexlån. Det kalder på en "løsning", jeg ved bare ikke hvilken. Men vi skal ikke være sikre på, at regeringen lader rigtig mange mennesker alene om deres problemer.

Hvis regeringen intet gør - og renten stiger - uhadadada, så vil jeg ikke være flexlåner
Hvis regeringen gør noget - så har flexlånere måske gjort den bedste forretning.

Der er dog den lille krølle, at flexlån naturligvis må betragtes som en investering med en risiko, og der er jo det gamle mundheld om, at almindelige mennesker skal holde sig fra investeringer.

peter777 skrev:Helt ærligt, så mener jeg ikke vi kan sige noget om hvad afslutningen på flexeventyret bliver endnu. Vi bliver nødt til at vente og se, hvad regering vælger at gøre, set i lyset af at så mange lån er flexlån. Det kalder på en "løsning", jeg ved bare ikke hvilken. Men vi skal ikke være sikre på, at regeringen lader rigtig mange mennesker alene om deres problemer.

Hvis regeringen intet gør - og renten stiger - uhadadada, så vil jeg ikke være flexlåner
Hvis regeringen gør noget - så har flexlånere måske gjort den bedste forretning.

Der er dog den lille krølle, at flexlån naturligvis må betragtes som en investering med en risiko, og der er jo det gamle mundheld om, at almindelige mennesker skal holde sig fra investeringer.

Jeg er helt enig i, at vi ved ikke, hvor den her ender.
Man kan med en vis ret gætte på en løsning for landbruget - det er så "kun" 250 mia. - her eksistere mange historiske fortilfælde (indefrosne statslån mm.).
Men flexlån for 1600 mia.? Børsen lader heller ikke til at have nogen opfattelse d.d.

Nu skal jeg lige sige dig en ting!

Hvis det var sådan, at du var bankmand, så havde du haft en basal forståelse af rente, renterisiko, sikkerhed mv.
Så ville du ikke være kommet med så enestående tåbelig en påstand som at flexlån er billigere.
Det går jo så ud fra, at du ved - derfor er tumpe et alt, alt for pænt ord om noget så,............

[color=black]- Se her kunne være en god forklaring på, hvorfor nogle føler sig stødt på manchetterne....da jeg antar´ mig selv for at være et aldeles fornuftigt menneske udelader jeg yderligere polimik - men tænker mit...farvel.

- den røde tekst er kopieret fra anden debatør - og med min sorte tekst som respons på dette.

Som amatør på det økonomiske marked tager jeg altid udgangspunkt i, hvad jeg mener, der er bedst for min husstand nu og i fremtiden. Vi investerede så i visse aktier, som vi mente var sikre flere år tilbage. Disse aktier har så været mange flere penge værd til tider og mindre værd end toppris til tider, ingen af dem har dog været midnre værd end det, vi gav for dem. Kan ske, at vi som Thomas mener, skulle have afholdt os fra at investere i aktier, og måske ville det have givet lidt mere afkast at have dem på en opsparingskonto, men det kunne jo også have gået den modsatte vej. Så længe, det ikke er penge, man har brug for at realisere, ja så kan man jo bare beholde aktierne og håbe på bedre tider, der er jo ikke "tabt" noget på den konto.
Mht "flextumper", havde jeg håbet Thomas, at vi på dette site kunne holde en lidt mere sober tone. Ingen tvivl om, at vi er flere her, der måske deler dit synspunkt, men der er ingen grund til bevidst at holde den røde klud frem foran tyren, vel? Admin på dette site skulle nødigt se sig foranlediget til også at banne dig her, vi vil gerne have dine input også her!

Man kunne også få den tanke at når der kommer en krybende, savlende ,skrækslagen, håndsky hund ind og overspiller rolle,at der var en mening.

En krybende, håndsky hund, er en, der er blevet slået, tæsket whatever, hvem mener du er en hund her?

Thomas skrev:

JO men havde man købt fast forrentet med afdrag - til 6%. Så havde man konverteret 1-2 gange, fået nedbragt rente og hovedstol.
Hele argumentationen omkring prisen er forkert - fordi det kræver at man finder rødderne i et 30. ordens polynomium - spørgsmålet kan ikke besvares på flextumpernes præmisser: Det er matematisk beviseligt - og bevist utallige gange.

Altså.. flexlån har ikke noget med 30 ordens polynomier at gøre. Og derudover kan jeg finde dig rødderne i ethvert 30 ordens polynomium på splitsekunder. Det kan bare ikke gøres symbolsk. Kun numerisk.

Skyblue skrev:

Altså.. flexlån har ikke noget med 30 ordens polynomier at gøre. Og derudover kan jeg finde dig rødderne i ethvert 30 ordens polynomium på splitsekunder. Det kan bare ikke gøres symbolsk. Kun numerisk.

Jo det har det faktisk, fordi du skal sammenligne med et relevant sammenligningsgrundlag - differencen mellem de polynomier tages og sættes lig nul: Pointen er imidlertid, at der snildt kan være mere end 1 rod.