Nationalbanken: Huspriserne burde stige

http://borsen.dk/nyheder/boligen/artikel/1/228645/nationalbanken_huspriserne_burde_stige.html

Boligpriserne er suget under niveauet for ligevægt beregnet ud fra det aktuelle renteniveau. Det vurderer Nationalbanken i sin seneste kvartalsoversigt, der blev offentliggjort onsdag formiddag.

Ehm hvad. Har tshv været forbi med powerpoint og sin graf? Eller er det fordi realkreditten er ved at vælte med max belåning i gennemsnit for boligejerne?

Shintai skrev:http://borsen.dk/nyheder/boligen/artikel/1/228645/nationalbanken_huspriserne_burde_stige.html

Boligpriserne er suget under niveauet for ligevægt beregnet ud fra det aktuelle renteniveau. Det vurderer Nationalbanken i sin seneste kvartalsoversigt, der blev offentliggjort onsdag formiddag.

Ehm hvad. Har tshv været forbi med powerpoint og sin graf? Eller er det fordi realkreditten er ved at vælte med max belåning i gennemsnit for boligejerne?

Ja!

Kan i forklare mig jeres syn på hvorfor NB tager fejl?

Jeg vil gerne byde ind med forslaget om at når bankerne ikke låner penge ud, og realkredit heller ikke, så kan der ikke findes noget boligmarked sted i et land så privat forgældet som DK.

Uffe skrev:Kan i forklare mig jeres syn på hvorfor NB tager fejl?

Jeg vil gerne byde ind med forslaget om at når bankerne ikke låner penge ud, og realkredit heller ikke, så kan der ikke findes noget boligmarked sted i et land så prviat forgældet som DK.

Af samme årsag til du ikke betaler 50kr for en liter mælk i Netto. Blot fordi du har fået en lille lånstigning af chefen.

Man har kørt sig selv op i et hjørne, specielt pga afdragsfriheden. Da det blev opgjort sidste år var gennemsnitsbelåningen 77%. Dvs gennemsnitlingfriværdi var blot 3%.

Grundskatterne stiger voldsomt. Hvilket er berettiget. 35% er vel insolvente i dag. Afdragsfrihederne begynder at udløbe snart, hvilket gør at ydelsen for afdragsfrie flexlån 5x. Og normale faste lån 2x. Hvilket igen sender flere ud over afgrunden

Dertil har vi reallønsfald og stigende adm. bidrag. Så selv hvis renten er status quo stiger udgiften jo.

Sidst men ikke mindst, så er det billigere at bygge nyt end at købe gammelt (Tobin Q). Hvilket jo betyder den gamle boligmasse er svært overvurderet.

Ja, og simpel udbud/efterspørgsel. Men meget syret at NB tager ydelsesmodellen for gode varer, der mistede jeg alt respekt for dem.

Lars_HH skrev:Jeg og simpel udbud/efterspørgsel. Men meget syret at NB tager ydelsesmodellen for gode varer, der mistede jeg alt respekt for dem.

Ja, det gik også grueligt galt for min opfattelse af dem i dag.

Det er som jeg har fortalt dig:
Forbrug og opsparing

Dem over 50 de bruger det, de har gjort hele tiden - resten ryger i opsparing. Ingen magi dér.

Dem under 50 de sætter forbruget NED og opsparingen OP: Ja det tro da Straarup! Det skyldes at de ikke kan gældsætte sig yderligere.

Halvdelen af dem under 50 er jo flextumper - de kan jo ikke spare mere op! Det er tvangsmæssig opsparing via deres overenskomst:
En IKKE flextumpe bruger det samme; men sparer op - dvs. gældsætter sig ikke.
En flextumpe gældsætter sig ikke (kan ikke BANKEN siger NEJ); men flextumpen er nød til at sætte forbruget NED.
Så er den ikke længere.

Der er ikke nogen mulighed for, at forbruget kan stige - opsparingen skal nok stige!

Skræmmende Onkel Niels er omvendt flexnisse i Irland og Grækenland: http://finanswatch.dk/Finansnyt/article3005230.ece?referer=jp&aid=2729327&sid=2186

Jeg har mistet respekten for nationalbanken

Lars_HH skrev:Skræmmende Onkel Niels er omvendt flexnisse i Irland og Grækenland: http://finanswatch.dk/Finansnyt/article3005230.ece?referer=jp&aid=2729327&sid=2186

Jeg har mistet respekten for nationalbanken

Du skal tænke på én ting: Onkel Nils tænker KUN på valutaen - det er det, han er sat i verden for.
Hvis han betoner at ejendomsværdierne er grænseløst overvurderede, som de er - så har han et tilbagesalg af obligationer i MORGEN på flere hundrede milliarder.

Hvorfor dælen tror du Onkel Nils har 500 MILLIARDER i fremmed valuta liggende kontant? - og jeg mener vitterligen kontant!

Lars_HH skrev:Ja, og simpel udbud/efterspørgsel. Men meget syret at NB tager ydelsesmodellen for gode varer, der mistede jeg alt respekt for dem.

Vismændene bruger den også til at "eftervise" det selvsamme.

/BF

Men BF vismændene har flere konkurrerende modeller heriblandt real huspriserne og Tobins Q

Jeg dobbeltposter lige den her fra "den anden debat":

Jeg tror nationalbanken "er kommet til" at overse et par aktuelle forhold på boligmarkedet, der har rimelig stor betydning for prisfastsættelsen.

1) Renten er lav lige nu. Men det bliver den ikke ved med at være. På et eller andet tidspunkt vil den blive "normaliseret", dvs. lig inflationen + ca. 2 %

2) Den demografiske bombe er ved at gå af. I løbet af de næste 10 år vil boligmarkedet samlet set blive forladt af 100 til 150 tusinde flere end der kommer til. En effekt af store årgange i 30'erne og 40'erne, og små årgange i 90'erne og 00'erne

3) Den afdragsfri periode vil udløbe for rigtigt mange i løbet af de næste par år, startende allerede næste år. Det vil øge udbuddet og salgsvilligheden.

4) Med et statsunderskud på 100 milliarder i år, og forventet 60 til 70 milliarder næste år, bliver staten nød til at se sig om efter nye indtægtskilder. Boligerne ligger desværre snublende nær som skatteobjekt efter at have været fredet i 10 år.

5) Efter HTS har skrevet under på EU's finanspagt er der ingen vej uden om at bringe balance i det offentliges indtægter og udgifter. Det betyder dels højere skatter, og færre offentligt ansatte, samt meget små lønstigninger til alle offentligt ansatte i det næste årti.

6) Oprydningen i finanssektoren kommer til at koste kassen for brugerne, dvs. forøgede låneomkostninger

Ovenstående 6 punkter har ikke meget med markedspsykologi at gøre. Der er derimod tale om, at boligmarkedet er på vej ind i en næsten "perfect storm". Det ved de fleste købere godt, og derfor vil de holde igen.

Regningen for de sidste 10 til 15 års fest skal nemlig betales af nogen. Spørgsmålet er bare af hvem

__________________
_____________________
SortKaffe
Absolut ikke koffeinfri

SortKaffe skrev:Jeg dobbeltposter lige den her fra "den anden debat":

Jeg tror nationalbanken "er kommet til" at overse et par aktuelle forhold på boligmarkedet, der har rimelig stor betydning for prisfastsættelsen.

1) Renten er lav lige nu. Men det bliver den ikke ved med at være. På et eller andet tidspunkt vil den blive "normaliseret", dvs. lig inflationen + ca. 2 %

2) Den demografiske bombe er ved at gå af. I løbet af de næste 10 år vil boligmarkedet samlet set blive forladt af 100 til 150 tusinde flere end der kommer til. En effekt af store årgange i 30'erne og 40'erne, og små årgange i 90'erne og 00'erne

3) Den afdragsfri periode vil udløbe for rigtigt mange i løbet af de næste par år, startende allerede næste år. Det vil øge udbuddet og salgsvilligheden.

4) Med et statsunderskud på 100 milliarder i år, og forventet 60 til 70 milliarder næste år, bliver staten nød til at se sig om efter nye indtægtskilder. Boligerne ligger desværre snublende nær som skatteobjekt efter at have været fredet i 10 år.

5) Efter HTS har skrevet under på EU's finanspagt er der ingen vej uden om at bringe balance i det offentliges indtægter og udgifter. Det betyder dels højere skatter, og færre offentligt ansatte, samt meget små lønstigninger til alle offentligt ansatte i det næste årti.

6) Oprydningen i finanssektoren kommer til at koste kassen for brugerne, dvs. forøgede låneomkostninger

Ovenstående 6 punkter har ikke meget med markedspsykologi at gøre. Der er derimod tale om, at boligmarkedet er på vej ind i en næsten "perfect storm". Det ved de fleste købere godt, og derfor vil de holde igen.

Regningen for de sidste 10 til 15 års fest skal nemlig betales af nogen. Spørgsmålet er bare af hvem

__________________
_____________________
SortKaffe
Absolut ikke koffeinfri

Smukt arbejde

Det er tydeligt at thsv/valbypigen og HS/Realisten nu kun sporadisk, omend blåviolet ,kommer op til overfladen og gyder spin .

Skyblå og konsulenten stopper nye opfindsomme nicks adkomst,hvorfor helvede først nu??

Ok totalt ligegyldigt:

I bedste Hcgn afstemnings stil:

Hvornår starter arbejdsraseriet, grundet nyt mønt indkast, op igen fra de to.

Mit gæt er midt April sluttende sidst i August /start September.

SortKaffe skrev:Jeg dobbeltposter lige den her fra "den anden debat":

Jeg tror nationalbanken "er kommet til" at overse et par aktuelle forhold på boligmarkedet, der har rimelig stor betydning for prisfastsættelsen.

Generelt enig.

1) Renten er lav lige nu. Men det bliver den ikke ved med at være. På et eller andet tidspunkt vil den blive "normaliseret", dvs. lig inflationen + ca. 2 %

Problemet er, at realrenten p.t. er -2%.

2) Den demografiske bombe er ved at gå af. I løbet af de næste 10 år vil boligmarkedet samlet set blive forladt af 100 til 150 tusinde flere end der kommer til. En effekt af store årgange i 30'erne og 40'erne, og små årgange i 90'erne og 00'erne

Den er der allerede nu, fordi de store årgange frem til Landmandsbankens krak (der er tidsmæssigt sammenfald).
Men ja det demografiske forhold er mellem 1930-49 og 1990-2009. Hvad værre er: 1990-2009 kommer slet ikke ind på ejerboligmarkedet - alene den omstændighed at deres forældre sidder fast i de små ejerlejligheder, som 1990'erne skulle have haft som begynderlejlighed. Dernæst kan de ikke købe villaerne fra dødsboerne i forstæderne - for de kan ikke finansiere dem.

3) Den afdragsfri periode vil udløbe for rigtigt mange i løbet af de næste par år, startende allerede næste år. Det vil øge udbuddet og salgsvilligheden.

Afdragsfriheden vil blive forlænget af den simple årsag, at flextumperne er både insolvente og illikvide - de kan ganske enkelt ikke betale noget som helst på hovedstolen. Fra 2004-2008 er der 5 år med 50.000 bolighandler, hvor afdragsfri flex er normen - om ikke andet så fremtvunget som en foranstaltning for at undgå tvangsauktion: Et regulært moratorium.

4) Med et statsunderskud på 100 milliarder i år, og forventet 60 til 70 milliarder næste år, bliver staten nød til at se sig om efter nye indtægtskilder. Boligerne ligger desværre snublende nær som skatteobjekt efter at have været fredet i 10 år.

Den tror jeg ikke på: Det vil nemlig smide de skrøbelige boligejere på tvang - hvilket ikke kan lade sig gøre - bankerne har ikke råd. Selv om bankerne bliver nationaliseret - så består gælden stadigvæk.

5) Efter HTS har skrevet under på EU's finanspagt er der ingen vej uden om at bringe balance i det offentliges indtægter og udgifter. Det betyder dels højere skatter, og færre offentligt ansatte, samt meget små lønstigninger til alle offentligt ansatte i det næste årti.

Enig. Der er så heller ikke nogen vej udenom finanspagten - havde vi ikke skrevet under på den, så ville indlånsunderskuddet og statsgælden have tvunget os til det.

6) Oprydningen i finanssektoren kommer til at koste kassen for brugerne, dvs. forøgede låneomkostninger.

En ting er tabene, som skal betales; men rekapitaliseringen af finanssektoren med statsobligationer vil nødvendigvis give højere rente, når den større mængde af statsobligationer hæver renten.

Ovenstående 6 punkter har ikke meget med markedspsykologi at gøre. Der er derimod tale om, at boligmarkedet er på vej ind i en næsten "perfect storm". Det ved de fleste købere godt, og derfor vil de holde igen.

Regningen for de sidste 10 til 15 års fest skal nemlig betales af nogen. Spørgsmålet er bare af hvem

__________________
_____________________
SortKaffe
Absolut ikke koffeinfri

klogeaage 35 skrev:


Smukt arbejde

Det er tydeligt at thsv/valbypigen og HS/Realisten nu kun sporadisk, omend blåviolet ,kommer op til overfladen og gyder spin .

Skyblå og konsulenten stopper nye opfindsomme nicks adkomst,hvorfor helvede først nu??

Ok totalt ligegyldigt:

I bedste Hcgn afstemnings stil:

Hvornår starter arbejdsraseriet, grundet nyt mønt indkast, op igen fra de to.

Mit gæt er midt April sluttende sidst i August /start September.

Meget enig.
Men hvornår de kommer igen? Det kommer lidt an på den udformning Bankpakke 6 får. Den vil nok sparke platugle problemet til hjørnespark.
Men det vil det så ikke alligevel: Finansiel Stabilitet vil IKKE tage imod de ejendomme med mindre de er nedskrevet til markedsværdi - og med garanti mod yderligere tab: Da markedsværdien ER for nedadgående, vil disse ejendomme blive ved med at være et væskende kræftsår på Finanssektoren.
Problemet er, at finanssektoren IKKE kan holde markedsværdien - om ikke af anden årsag, så vil ikke realkredit-finansierede ejendomme blive finansieret af forældrene. Det bliver ikke mange ejendomme på den måde; men de vil være billige.
Endelig vil rekapitaliseringen af finanssektoren komme oveni den nyopståede statsgæld på 170 mia. Det skal finansieres med statsobligationer på 1-200 mia. oveni.
Det vil naturligvis betyde en stigende rente på statsobligationer, når der lige pludselig er 350 mia. ude af dem.

Det er jo lidt sjovt at høre nogenlunde det samme spin fra Bernstein i 2007.

http://www.dr.dk/Nyheder/Penge/2007/03/20/140253.htm?rss=true

Jeg har absolut ingen tillid til denne mand mere.

Og vi er vidst ikke de eneste der mener at Bernsteins har fået en hjerneblødning:
http://borsen.dk/nyheder/oekonomi/artikel/1/228702/bernstein_paa_afveje_om_boligpriser.html

Shintai skrev:Det er jo lidt sjovt at høre nogenlunde det samme spin fra Bernstein i 2007.

http://www.dr.dk/Nyheder/Penge/2007/03/20/140253.htm?rss=true

Jeg har absolut ingen tillid til denne mand mere.

Og vi er vidst ikke de eneste der mener at Bernsteins har fået en hjerneblødning:
http://borsen.dk/nyheder/oekonomi/artikel/1/228702/bernstein_paa_afveje_om_boligpriser.html

Hvor sygt kan det blive???

KPE skrev:

Shintai skrev:Det er jo lidt sjovt at høre nogenlunde det samme spin fra Bernstein i 2007.

http://www.dr.dk/Nyheder/Penge/2007/03/20/140253.htm?rss=true

Jeg har absolut ingen tillid til denne mand mere.

Og vi er vidst ikke de eneste der mener at Bernsteins har fået en hjerneblødning:
http://borsen.dk/nyheder/oekonomi/artikel/1/228702/bernstein_paa_afveje_om_boligpriser.html

Hvor sygt kan det blive???

Det er en anden måde at sige det på: Citere en totalt miskrediteret model.

Shintai skrev:
Sidst men ikke mindst, så er det billigere at bygge nyt end at købe gammelt (Tobin Q). Hvilket jo betyder den gamle boligmasse er svært overvurderet.

Huh? Det må være områdespecifikt - i Bryrup og Ans sælger nybyggede huse dyrere end gamle rønner. Men de nye huse sælges stadigt under kostpris, op til 1mio under byggeprisen!

Uffe skrev:

Shintai skrev:
Sidst men ikke mindst, så er det billigere at bygge nyt end at købe gammelt (Tobin Q). Hvilket jo betyder den gamle boligmasse er svært overvurderet.

Huh? Det må være områdespecifikt - i Bryrup og Ans sælger nybyggede huse dyrere end gamle rønner. Men de nye huse sælges stadigt under kostpris, op til 1mio under byggeprisen!

Lige præcis! Der er en massiv mængde ældre huse - gerne dødsboer, der skal afhændes om det så er til priser, der aldrig kommer i nærheden af nyopførelsesprisen (heller ikke selvom der skal indrettes samtalebadeværelser!)

Shintai skrev:Det er jo lidt sjovt at høre nogenlunde det samme spin fra Bernstein i 2007.

http://www.dr.dk/Nyheder/Penge/2007/03/20/140253.htm?rss=true

Jeg har absolut ingen tillid til denne mand mere.

Og vi er vidst ikke de eneste der mener at Bernsteins har fået en hjerneblødning:
http://borsen.dk/nyheder/oekonomi/artikel/1/228702/bernstein_paa_afveje_om_boligpriser.html

Haha, godt fundet!

Thomas skrev:

Lige præcis! Der er en massiv mængde ældre huse - gerne dødsboer, der skal afhændes om det så er til priser, der aldrig kommer i nærheden af nyopførelsesprisen (heller ikke selvom der skal indrettes samtalebadeværelser!)

Jeg skal lige høre om prisen på de ældre huse så er højere end byggepris af lignende nyt hus eller under byggepris. Under byggepris burde være indlysende, brugte huse burde være billigere end nye huse.

Ifølge min egen lille logik, så burde brugthusprisen kontra nyhusprisen være fastsat af hvor meget det vil koste at istandsætte det brugte hus således at den modsvarer det nye hus.

Der er derudover småting såsom have og isoleringsgrad - jeg vælger for nemhedens skyld at lade de to ting gå lige op.

Uffe skrev:

Thomas skrev:

Lige præcis! Der er en massiv mængde ældre huse - gerne dødsboer, der skal afhændes om det så er til priser, der aldrig kommer i nærheden af nyopførelsesprisen (heller ikke selvom der skal indrettes samtalebadeværelser!)

Jeg skal lige høre om prisen på de ældre huse så er højere end byggepris af lignende nyt hus eller under byggepris. Under byggepris burde være indlysende, brugte huse burde være billigere end nye huse.

Ifølge min egen lille logik, så burde brugthusprisen kontra nyhusprisen være fastsat af hvor meget det vil koste at istandsætte det brugte hus således at den modsvarer det nye hus.

Der er derudover småting såsom have og isoleringsgrad - jeg vælger for nemhedens skyld at lade de to ting gå lige op.

Det Tobins Q siger er:
Når ejendomspriserne bliver spekuleret op som følge af det begrænsede udbud, så vil det på et tidspunkt kunne betale sig at bygge nyt.
Det fører naturligvis til et overbyggeri, der trykker prisen på huse generelt.

Problemet er bare, at man sætter ikke prisen på huse ned så længe banken er med på at finansiere insolvensen.

Min anke mod Tobin Q i den nuværende situation er, at overbyggeriet er så voldsomt og priserne er så høje, at huskøb ikke kan finansieres.

Der er reelt bygget 150-180.000 komplet overflødige boliger siden 2003 - der var ikke boligmangel dengang.
Samtidig er behovet p.gr.a. insolvens i ejerlejlighederne faldet (der kommer flere personer i boligen - børn) - folk kommer aldrig derfra og efterspørge parcelhuset i forstaden.

Så længe der er tvangssalg - dødsfald - der overstiger den efterspørgsel der kan finansieres, så vil priserne falde.

Nu skal man ikke vrøvle om bygningers levetid: 100 år er ikke nogen alder for et hus. Dronning Margrethe må dele min opfattelse.
Det dårlige byggeri, der er bygget før - det er faldet sammen. Jeg ved ikke om du kan huske "Den Sorte Firkant"? Den er revet ned for mange Herrens år siden.
Tingene var ikke bedre i gamle dage; men det fra "gamle dage", der har overlevet er nok en helt del bedre end gennemsnittet - i "gamle dage."

Men Thomas Tobins Q 'fortæller' os at du ikke kan booste boligpriserne med lav rente. Dette da lav rente indgår i opførelsesfinansieringen og forlænger overproduktionen af boliger. Ergo da Tobins Q er 1 med en negativ realrente bliver der stadig bygget nyt SELVOM der ingen omsætning er.

Thomas skrev:

Det Tobins Q siger er:
Når ejendomspriserne bliver spekuleret op som følge af det begrænsede udbud, så vil det på et tidspunkt kunne betale sig at bygge nyt.
Det fører naturligvis til et overbyggeri, der trykker prisen på huse generelt.

Problemet er bare, at man sætter ikke prisen på huse ned så længe banken er med på at finansiere insolvensen.

Min anke mod Tobin Q i den nuværende situation er, at overbyggeriet er så voldsomt og priserne er så høje, at huskøb ikke kan finansieres.

Der er reelt bygget 150-180.000 komplet overflødige boliger siden 2003 - der var ikke boligmangel dengang.
Samtidig er behovet p.gr.a. insolvens i ejerlejlighederne faldet (der kommer flere personer i boligen - børn) - folk kommer aldrig derfra og efterspørge parcelhuset i forstaden.

Så længe der er tvangssalg - dødsfald - der overstiger den efterspørgsel der kan finansieres, så vil priserne falde.

Nu skal man ikke vrøvle om bygningers levetid: 100 år er ikke nogen alder for et hus. Dronning Margrethe må dele min opfattelse.
Det dårlige byggeri, der er bygget før - det er faldet sammen. Jeg ved ikke om du kan huske "Den Sorte Firkant"? Den er revet ned for mange Herrens år siden.
Tingene var ikke bedre i gamle dage; men det fra "gamle dage", der har overlevet er nok en helt del bedre end gennemsnittet - i "gamle dage."

De huse der er bygget efter oliekriserne vil nok bestå i mange år fremover fordi de er isoleret bedre og dermed har de bedre komfort. Kvaliteten af livet der kan føres i huset er det der sælger husene, ikke energibesparelser og andet gøgl.

Jeg er rimelig tilhænger af den teori du fremfører her Thomas. Jeg skal lige læse lidt mere op på Tobins Q kan jeg se, det virker som en interessant teori.

Jeg tror du har ret i din pointe ang. gamle dages byggeri. De bygninger der stadig står fra gamle dage er af sådan en håndværksmæssig kvalitet at man godt kan prise dem højt, men der findes med garanti lige så meget skrammel dengang som blot ikke eksisterer i dag, så det eneste minde fra gamle dage er de ting der står for kvalitet og holdbarhed.

Tegl i muren og tegl på taget vil holde rigtig længe - og det har man da bygget de fleste solide huse af efter min opfattelse.

Den sorte firkant kender jeg ikke, hvad er det for en?