Flextumperne

HenningK stillede nogle spørgsmål om evne og vilje til at betale.

Diskussionen har været ført før; men fortjener igen en kvalificeret diskussion, hvorfor jeg har udarbejdet flg. grafer
(jeg håber bare dropboxen virker efter hensigten)

Lån

1) Den første graf viser bankernes udlån til husholdningerne. Det påstås jo at folk sparer så vanvittig meget op.
Jeg har indlagt trendlinier efter 6md 2009, fordi der er et knæk på kurverne.
Den blå kurve viser det samlede udlån, hvor lånene afvikles med 117 mio. om måneden (se på ligningen: -117x) - jo der afvikles lån: Noget, der svarer til 1½ mia. om året på 600 mia. eller 1/4% om året.
Dvs. nyudlånet er 1½ mia mindre end de samlede afdrag om året.

Hvis vi så skiller udlån til boligformål ud fra det samlede udlån (rød kurve) så ser vi at BOLIGUDLÅNET STIGER med 1,1 mia. om måneden. Resten (grøn kurve) omfatter forbrugslån og "andet" - skal vi sige forbrug?
Forbrugslånene falder med 1,2 milliarder om måneden - hvilket passer ganske godt med at det private forbrug IKKE VIL stige.

2) For i muligt omfang at isolere flextumperne mest muligt, så kikker den næste graf på løbetiderne for udlånet.
De korte udlån er formentlig indskud til lejligheder o.lign. De falder - og har aldrig rigtigt haft nogen betydning.
Men den røde kurve på bankboligudlån over 5 års løbetid stiger med 1,2 milliarder om måneden ~ svarende nogenlunde til restfinansieringen af salget på 15 mia om året.

Vi kan konkludere: Postulatet om, at man tager flexlån for at afdrage de dyyyre banklån først - det holder ganske enkelt IKKE. Der er der ingen der gør.
Dem, der så jamrer ind på debatfora og bedyrer, at det gør de så sandelig personligt - de er med al sandsynlighed fulde af løgn.

3) Det tredie diagram viser den samlede realkreditgæld: Først og fremmest viser det den massive omlægning til flexlån der sker i 2009 og 2010 - i 2011 er fordelingen tilsyneladende næsten stabiliseret. Det har specielt gået ud over fast forrentede afdragsfrie lån. Som andetsteds påpeget, så er udsættelse af tilbagebetaling og rentelempelse pr. definition i tiltag, der vedrører nødlidende engagementer.
At folk er "vilde" med afdragsfrie flexlån er et forkert udtryk: Der er tale om desperation.

Flextumper VIL ikke betale! De gør det i hvert fald IKKE - det kan vi simpelthen konstatere - udlånet til afdragsfri flex fortsætter endog i 2011.
Om flextumper kan betale er straks lidt vanskeligere at afgøre; men den omstændighed, at der IKKE afdrages på bankboliglån over 5 års løbetid, tyder svært på:
Flextumper KAN ikke betale!

4) Det samlede boligudlån (realkredit og lån over 5 år i banker) udviser ingen tendens til fald: Markant er, at omlægningen til flexlån IKKE har medført en ubetvingelig trang til at afdrage på de dyyyre banklån.

5) Ser vi på de ordinære afdrag, som bankerne postulerer er et bevis på at flextumperne kan betale, så er det ikke helt så enkelt:
a) Dels er den samlede masse af afdragslån ikke faldet særlig meget fra 2006, så sammensætningen på lånetyper skulle ikke flytte noget videre i sig selv.
b) Omlægningen fra fastforrentning UDEN afdrag - som er meget markant - til flex MED afdrag er formentlig sket fordi, man som insolvent og nødlidende fastforrentet kunde har ønsket omlagt til flex. Insolvensen taget i betragtning har det formentlig være en betingelse for omlægningen.
Bemærk at summen af fast forrentede lån UDEN afdrag og rentetilpasningslån MED afdrag er konstant siden primo 2009!
c) På en fast forrentet annuitet stiger afdraget ganske af sig selv: Efterhånden som lånet afdrages vil en stadig større del af den konstante ydelse gå til afdrag. Det gælder jo mere udpræget, jo ældre lånet er.
Hvis det fortrinsvis er de nyere fast forrentede annuiteter, der er blevet omlagt, så kan det godt opveje en del.

6) Vi kan også komme til konklusionen den anden vej fra: Hvorfor er det bankerne så magtpåliggende at holde flexrenten kunstigt lavt ved at opkøbe over halvdelen af deres egne obligationer og finansiere dem med korte kreditter på interbankmarkedet? Det må begribeligvis være, fordi man ud fra sit kundekendskab VED, at flexlånere med bankboliglån IKKE kan betale.

Var det svar på spørgsmålet?

Thomas skrev:HenningK stillede nogle spørgsmål om evne og vilje til at betale.

Diskussionen har været ført før; men fortjener igen en kvalificeret diskussion, hvorfor jeg har udarbejdet flg. grafer
(jeg håber bare dropboxen virker efter hensigten)

Lån

1) Den første graf viser bankernes udlån til husholdningerne. Det påstås jo at folk sparer så vanvittig meget op.
Jeg har indlagt trendlinier efter 6md 2009, fordi der er et knæk på kurverne.
Den blå kurve viser det samlede udlån, hvor lånene afvikles med 117 mio. om måneden (se på ligningen: -117x) - jo der afvikles lån: Noget, der svarer til 1½ mia. om året på 600 mia. eller 1/4% om året.
Dvs. nyudlånet er 1½ mia mindre end de samlede afdrag om året.

Hvis vi så skiller udlån til boligformål ud fra det samlede udlån (rød kurve) så ser vi at BOLIGUDLÅNET STIGER med 1,1 mia. om måneden. Resten (grøn kurve) omfatter forbrugslån og "andet" - skal vi sige forbrug?
Forbrugslånene falder med 1,2 milliarder om måneden - hvilket passer ganske godt med at det private forbrug IKKE VIL stige.

2) For i muligt omfang at isolere flextumperne mest muligt, så kikker den næste graf på løbetiderne for udlånet.
De korte udlån er formentlig indskud til lejligheder o.lign. De falder - og har aldrig rigtigt haft nogen betydning.
Men den røde kurve på bankboligudlån over 5 års løbetid stiger med 1,2 milliarder om måneden ~ svarende nogenlunde til restfinansieringen af salget på 15 mia om året.

Vi kan konkludere: Postulatet om, at man tager flexlån for at afdrage de dyyyre banklån først - det holder ganske enkelt IKKE. Der er der ingen der gør.
Dem, der så jamrer ind på debatfora og bedyrer, at det gør de så sandelig personligt - de er med al sandsynlighed fulde af løgn.

3) Det tredie diagram viser den samlede realkreditgæld: Først og fremmest viser det den massive omlægning til flexlån der sker i 2009 og 2010 - i 2011 er fordelingen tilsyneladende næsten stabiliseret. Det har specielt gået ud over fast forrentede afdragsfrie lån. Som andetsteds påpeget, så er udsættelse af tilbagebetaling og rentelempelse pr. definition i tiltag, der vedrører nødlidende engagementer.
At folk er "vilde" med afdragsfrie flexlån er et forkert udtryk: Der er tale om desperation.

Flextumper VIL ikke betale! De gør det i hvert fald IKKE - det kan vi simpelthen konstatere - udlånet til afdragsfri flex fortsætter endog i 2011.
Om flextumper kan betale er straks lidt vanskeligere at afgøre; men den omstændighed, at der IKKE afdrages på bankboliglån over 5 års løbetid, tyder svært på:
Flextumper KAN ikke betale!

4) Det samlede boligudlån (realkredit og lån over 5 år i banker) udviser ingen tendens til fald: Markant er, at omlægningen til flexlån IKKE har medført en ubetvingelig trang til at afdrage på de dyyyre banklån.

5) Ser vi på de ordinære afdrag, som bankerne postulerer er et bevis på at flextumperne kan betale, så er det ikke helt så enkelt:
a) Dels er den samlede masse af afdragslån ikke faldet særlig meget fra 2006, så sammensætningen på lånetyper skulle ikke flytte noget videre i sig selv.
b) Omlægningen fra fastforrentning UDEN afdrag - som er meget markant - til flex MED afdrag er formentlig sket fordi, man som insolvent og nødlidende fastforrentet kunde har ønsket omlagt til flex. Insolvensen taget i betragtning har det formentlig være en betingelse for omlægningen.
Bemærk at summen af fast forrentede lån UDEN afdrag og rentetilpasningslån MED afdrag er konstant siden primo 2009!
c) På en fast forrentet annuitet stiger afdraget ganske af sig selv: Efterhånden som lånet afdrages vil en stadig større del af den konstante ydelse gå til afdrag. Det gælder jo mere udpræget, jo ældre lånet er.
Hvis det fortrinsvis er de nyere fast forrentede annuiteter, der er blevet omlagt, så kan det godt opveje en del.

6) Vi kan også komme til konklusionen den anden vej fra: Hvorfor er det bankerne så magtpåliggende at holde flexrenten kunstigt lavt ved at opkøbe over halvdelen af deres egne obligationer og finansiere dem med korte kreditter på interbankmarkedet? Det må begribeligvis være, fordi man ud fra sit kundekendskab VED, at flexlånere med bankboliglån IKKE kan betale.

Var det svar på spørgsmålet?

at nogle (ejendoms/bolig) investorer fra udlandet havde betalt deres gæld herhjemme,eller fundet andre banker uden for grænserne , og at det var med til at den samlede gæld faldt, mener der var en artikkel ,men hvor?

Det har jeg ikke set

restancer

1) Når banken betaler terminen, så har kridte ikke restancen.
2) Når man hverken skal betale rente (for praktiske formål) eller afdrag - så er det godt nok svært at misligholde sine forpligtigelser!

Jeg kan ikke se nogen vedhæftede filer, eller link til din dropboks. Gør jeg noget forkert ?

Mvh
Cirb

Cirb skrev:Jeg kan ikke se nogen vedhæftede filer, eller link til din dropboks. Gør jeg noget forkert ?

Mvh
Cirb

Jeg her ændret lidt på farverne, nu skulle det gerne være tydeligt

Stærkt og spændende indlæg Thomas

Lars_HH skrev:Stærkt og spændende indlæg Thomas

Tak skal du have:

Man skal lige være opmærksom på en ting med forbrugslånene: De er i modfase til de kortsigtede konjunkturer.

Når detailsalget er højt, så stiger forbrugslånene - og omvendt.

Thomas skrev:

Lars_HH skrev:Stærkt og spændende indlæg Thomas

Tak skal du have:

Man skal lige være opmærksom på en ting med forbrugslånene: De er i modfase til de kortsigtede konjunkturer.

Når detailsalget er højt, så stiger forbrugslånene - og omvendt.

Nu fik jeg også fundet ud af at se graferne - for trofaste læsere er det meste gammelkendt materiale , men en repetition skader jo bestemt ikke.

Er der iøvrigt nogen der kan forklare en stakkels uvidene sjæl som undertegnede - når en bank løbene forhøjer en (ionsolvent og illikvid) virksomheds lån med de tilløbene renter er det renteoprulning og så bliver man meldt til bagmandspolitiet, men når samme bank (sammen med sit tilknyttede realkreditinstitut) gør det samme for nogle hundrede tusinde private gældsjunkier er der ingen ko på isen ?

Mvh
Cirb

Cirb: Jo det er gammelkendt materiale; men en gang imellem er det på sin plads at lave en sammenfatning - også for mig selv.

Renteoprulning.

Under normale omstændigheder vil der ske renteoprulning. F.eks. på en håndværksmesters kassekredit, hvis denne - f.eks. p.gr.a. et brækket ben - er i forbigående vanskeligheder.
En boligejer kan tilsvarende som følge af f.eks. arbejdsløshed have problemer med at betale terminen. Her kan det så afgjort være på sin plads med et "krisetiltag".

Parkeringsaftaler.
De kan - efter omstændighederne - også være ganske fornuftige.
F.eks. hvis et produktionsanlæg af speciel karakter overtages. Potentielle købere kan så med fuld ret sige: "Jamen, hvis jeg skal have en forretning ud af et køb, så skal det godt nok være billigt!"
Der kan det være fornuftigt, at lave en parkeringsaftale med en tidligere konkurrent til fallenten, så funktionen af anlægget bibeholdes f.eks.

Rekonstruktioner:
Det kan også - efter omstændighederne - være udmærket. F.eks. hvis en virksomhed har brug for en kassekredit på et par millioner - med stærkt svingende saldo. Så kan det være fornuftigt at flexbelåne ejendommen og udnytte den lavere rente, der er på realkredit - og fastlåsningen af denne rente i et år ad gangen.

Fallenttrilleri:
Kan også - efter omstændighederne - forsvares. F.eks. hvis et par platugler begge har gæld i to banker, så kan det være en god idé mhp. på en løsning at de to banker bytter gårde.

Læg mærke til kodeordet: Efter omstændighederne!

Der, hvor det odiøse kommer ind er, når de værktøjer, man kan tage i anvendelse i styringen af en debitors individuelle krise, bliver til de normale forretningsbetingelser.

Det ses helt klart i lobhudlingen fra bankernes side af flexlånene: Hvis vi ikke havde flexlånene, så ville krisen have været dybere.
Jo tak! Men når nu flexlånene i overordentlig stor grad har været ÅRSAGEN til krisen!

Dropbox virker fint efter hensigten. Beklager det lidt sene svar - jeg havde ikke lige lagt mærke til at der også var indlæg i denne sektion.

Det er jo nogen neglebidende tal. At det samlede, langfristede udlån til boliger fortsætter med at stige selvom boligmarkedet nærmest er frosset til.

I "gamle dage" - tilbage i 60'erne - er jeg godt klar over at den stod den på havregryn de første år i det nye hus. Det har jo ikke været tilfældet op gennem 00'erne - takket være afdragsfriheden.

Men jeg vil nu stadig sige at spørgsmålet er, hvor mange fra min generation (jeg er lige fyldt 40) som fra 2003-4-5 stykker har sagt "nu skal vi satme ha' 10 gode år i villa lissom mor og far og så må vi se på betalingen senere" (når afdragsfriheden udløber). Jeg synes ikke at der er så mange af mine venner, som passer på den profil. Måske har jeg bare ret fornuftige venner...

Men tallene skræmmer jo - hvis 1/3 af BRF's engagementer er teknisk insolvente nu, så er det jo åbentlyst at der venter nogen seriøse tømmermænd til en betydelig del af huskøberne med de store afdragsfrie lån og tvivlsomme budgetter. At arbejdsløshed og skilsmisse derudover kommer til at rive en betydelig gruppe på røven (og hive dem permanent ud af ejerbolig-markedet).

Hvis flex-obligationer er så tæt på at blive kvalificeret som junk på det her tidspunkt, så er yderligere nedgraderinger af kvaliteten (og tilhørende stigende renter) nærmest uundgåelige.

Forstår godt hvis direktøre i banker, kreditforeninger og ejendomsmægler-kæder både forsøger at tale opsvinget igang den ene dag, og tigge flere penge og flere politiske pakker den næste.

Endnu engang tak for svaret.

/ Henning

Henning K: Jamen spørgsmålet havde efter min mening generel interesse:
Hvad bygger jeg mine små romantiske aforismer på?

Jeg tror nu nærmere ræsonnementet var: Nu tager vi 10 fede år i det fedeste hus vi kan finde - så sælger vi med FED, FED fortjeneste: Priserne kan jo kun gå op.
Vi skal så huske på, at der er stadig 1/4 der sidder med fast forrentede annuiteter - de skal såmænd nok klare det. Efterhånden som de bliver mere solide og priserne falder, så vil de kunne lave deres eget boligmarked.

Men bankernes boligudlån fortsætter med at stige OG realkreditudlånet stagnerer. Well, om realkreditudlånet er det svært at sige noget, fordi der har været massive konverteringer siden begyndelsen af 2010, hvorfor evt. kursgevinster i konverteringen fra fastforrentede lån med afdrag vil give sig udtryk i mindre gæld.
Dertil har vi - iflg en decibel måling fra mæglerne - et ejerboligmarked stort set uden salg - ophobningen af udbud peger i samme retning: Vi taler i størrelsesordnen 10.000 boliger - eller 25% af et dårligt års salg.
Det er så meget normalt ud over sommeren; men det er oveni dem, de ikke kan fjerne fra markedet.

Det er bare påfaldende at bankudlånet - over 5 års løbetid - stiger med 1,2 mia om måneden - 15 mia. om året. Der er et eller andet alvorlig galt.

Jeg kan da godt forstå priserne ikke falder - er steget lidt - i 2010. Hvis bankerne holder hånden under flextumpen...
Det bliver spændende at se, hvad Amagerbankens konkurs kommer til at betyde.