Farvel flex????? øhhhhh

Ikke noget valg

Det kommer imidlertid ikke til at betyde noget, fordi der ikke kan handles. De boliger, hvor ejeren kan klare betalingerne vil være så billige, at kridte ikke vil finansiere dem. De dyrere boliger er der ikke købere til.

.....betyder det næppe store, siger formand for Dansk Ejendomsmæglerforening, Steen Winther-Petersen:

»Men gør alle de andre fra realkreditten det samme, bliver det lidt dyrere at låne, og så vil priserne sætte sig en lille smule.«

Her er jeg så - for en gangs skyld enig med Steen Winther-Petersen.

Priserne vil sætte sig en smule, men ikke noget afgørende på grund af dette - ellers havde Nykredit heller ikke foreslået det.
Men det tyder på, at Nationalbanken har været inde og redde Nykredit - så skal man jo komme med noget lirum-larum for at foregøgle vilje til at rette op på katastrofen.

Alene den omstændighed, at de nuværende flextumper ikke vil kunne konvertere - de er nemlig overbelånt, hvor en sådan låneomlægning nok ikke kan foregå.

Det er stadig presset fra dødsboer, der kommer til at drive priserne.

Dette er rent spil for galleriet.

Tjaaa - eller også er er depoterne ved at være fulde af usælgeligt sub-flex obligationer, og når man ikke selv må lægge mere i depotet, og andre ikke vil købe, så er der jo ikke anden udvej, end at reducere mængden af skidtet.

Det kunne jo også være, at man har set i øjnene at sub-flex nu giver så store tab, at det eneste rigtige ar at få rederet udbredelsen.

Så Nykredit retter ind efter NB, der jo i den nys offentliggjorte kvartalsrapport, skrev at mængden af sub-flex var ved at udgjorde et problem

Plyds skrev:Tjaaa - eller også er er depoterne ved at være fulde af usælgeligt sub-flex obligationer, og når man ikke selv må lægge mere i depotet, og andre ikke vil købe, så er der jo ikke anden udvej, end at reducere mængden af skidtet.

Det kunne jo også være, at man har set i øjnene at sub-flex nu giver så store tab, at det eneste rigtige ar at få rederet udbredelsen.

Så Nykredit retter ind efter NB, der jo i den nys offentliggjorte kvartalsrapport, skrev at mængden af sub-flex var ved at udgjorde et problem

Der er det ved det, at de kommende priser er faldet så meget, at pr. 2 kvartal - længere kan man nok ikke trække offentliggørelserne af 1 kvartals prisniveau - så har flexobligationerne ikke dækning indenfor ejendomsværdierne.
Derfor skal flexerne fortyndes med nye handler på kun 60% af ejendomsværdierne. Der kommer altså 60% af ejendomsværdien i tælleren og 100% ind på nævneren af de nye handler.
Nu skal man også ødelægge de fast forrentede annuiteter.

Så rette ind vil jeg ikke kalde det.

Det er jo som vi har forudsagt. Afdragsfrit og flex bør kun bruges til nødhjælp. Ikke til basal basisfinancering eller udnyttelse af friværdi.

http://epn.dk/privat/bolig/article2641661.ece

Jeg forstår det ikke.

"På den korte bane vil det især være førstegangskøberne, som Nykredits tiltag rammer," vurderer Mads Ellegaard, kommunikationschef i Home.


Bliver man ikke vurderet efter et fastforrentet lån med afdrag? Jeg ved der har været en periode, hvor man så stort på dette, gør man stadig det? Hvad er jeres vurdering?

Benjamin skrev:http://epn.dk/privat/bolig/article2641661.ece

Jeg forstår det ikke.

"På den korte bane vil det især være førstegangskøberne, som Nykredits tiltag rammer," vurderer Mads Ellegaard, kommunikationschef i Home.


Bliver man ikke vurderet efter et fastforrentet lån med afdrag? Jeg ved der har været en periode, hvor man så stort på dette, gør man stadig det? Hvad er jeres vurdering?

Hvis du ser på handelstallene, så er det at købe faktisk fuldstændig uaktuelt. De kan jamre lige så vildt de vil om hvordan de kreditgodkender: Sandheden er: De godkender slet ikke!

Førstegangs køberen er en truet dyreart - og 2. gangskøberen ER uddød.

Finansierede handler RKR

Det er netop pointen!

Så jeg forstår godt, at du ikke forstår!

http://epn.dk/privat/bolig/article2641661.ece

Ejendomsmæglerkæden Home er alvorligt bekymret over realkreditforeningen Nykredits planer om indførelse af realkreditlån opdelt i to lag, som vil begrænse udstedelsen af afdragsfrie boliglån.

Især frygter Home, at planen om, at de første 60 procent af finansieringen kun må bestå af afdragsfrie lån med variable renter, primært vil ramme førstegangskøberne.

Undskyld mig, indrømmer Home indirekte at folk ikke har råd uden flex og afdragsfrit?

Shintai skrev:http://epn.dk/privat/bolig/article2641661.ece

Ejendomsmæglerkæden Home er alvorligt bekymret over realkreditforeningen Nykredits planer om indførelse af realkreditlån opdelt i to lag, som vil begrænse udstedelsen af afdragsfrie boliglån.

Især frygter Home, at planen om, at de første 60 procent af finansieringen kun må bestå af afdragsfrie lån med variable renter, primært vil ramme førstegangskøberne.

Undskyld mig, indrømmer Home indirekte at folk ikke har råd uden flex og afdragsfrit?

Ja godt set!

Hvad gør Nykredit med alle de eksisterende afdragsfri flexlån?

Kunne det tænkes at de vil benytte lejligheden til at presse nogle af dem ind under de nye regler? Forudsat at kunderne kan betale naturligvis...

acmilan skrev:Hvad gør Nykredit med alle de eksisterende afdragsfri flexlån?

Kunne det tænkes at de vil benytte lejligheden til at presse nogle af dem ind under de nye regler? Forudsat at kunderne kan betale naturligvis...

Lige præcis.
Det er derfor det er et slag i luften.

Thomas skrev:

acmilan skrev:Hvad gør Nykredit med alle de eksisterende afdragsfri flexlån?

Kunne det tænkes at de vil benytte lejligheden til at presse nogle af dem ind under de nye regler? Forudsat at kunderne kan betale naturligvis...

Lige præcis.
Det er derfor det er et slag i luften.

Mon ikke det er forsøg på at finde en genfinansieringsmodel for alle de afdragsfrie flexlån, der starter på at udløbe fra 2013.

1) Man kan ikke forlænge til endnu afdragfrit flex. Det vil pga SDRO status tage livet af kreditforeningen.

2) Man kan kan ikke bede dem betale afdrag, det vil sende alt for mange af dem på tvang. Hvilket også vil tage livet af kreditforeningerne.

3) Så nu prøver man endnu engang at tage tabene på afbetaling. De inderste 60 % af den nye reelle værdi kan genfinansieres med de gode gamle flexlån, hvor der hverken skal betales renter eller afdrag, og resten skal finansieres med helt nyt eksotisk produkt kaldet et "realkreditlån". Det er lidt underligt på den måde, at renten er fast og man betaler af på gælden - tilgengæld er der ikke noget ekstra sikkerhedskrav til kreditforeningen (som for SDRO lån), så vi regner med at blive glade for dem i længden.

En række løse betragtninger...
a) Det er ikke lempeligt nok. Mange flextumber har været udsat for så store prisfald, at de ved en refinansiering, skal skifte fra 100 % afdragsfrit flex til en 60/40 eller nogen en 50/50 fordeling. Og hvad kommer gammeldags RO lån til at handle til ? Det her har mange af flextumberne slet, slet ikke økonomi til.
b) Men hvis Nykredit gør det her først, og i stor stil, kan det måske foreningen af krogen. Hvis de får SDRO lånene isoleret til de inderste 60 % af deres debitorers sikkerhed, kan de begynde at tage tab. Hvis de har råd til det (sålænge det kun er på de nødlidene lån og ikke hele porteføljen som med SDRO) er det bare med at komme igang - i så stor stil og så hurtigt som muligt. De første tab er altid de billigste og et forspring til de andre kreditforeninger vil her (bogstaveligt talt) være guld værd.

Mvh
Cirb

Cirb skrev:
Mon ikke det er forsøg på at finde en genfinansieringsmodel for alle de afdragsfrie flexlån, der starter på at udløbe fra 2013.

1) Man kan ikke forlænge til endnu afdragfrit flex. Det vil pga SDRO status tage livet af kreditforeningen.

Den status ryger langt før.priser
Ejerlejligheder i Hovedstaden toppede i 2006 på 30.000 kr/kvm. i 2007 25000 kr/kvm. pt. 20000 kr/kvm. Hvor vil BRF lige skaffe pengene til at stille garanti, når 2006 og 07 priserne glider ud af nævneren i belåningsbrøken?

2) Man kan kan ikke bede dem betale afdrag, det vil sende alt for mange af dem på tvang. Hvilket også vil tage livet af kreditforeningerne.

Problemet ligger ikke i tvangsauktionerne, fordi kridte vil byde sit pant - og placere ejendommen hos en velvillig platugle. Problemet er betalingen, for kridte vil sælge - fuldt finansieret naturligvis - til platuglen; men det vil jo være overbelånt som udgangspunkt.

3) Så nu prøver man endnu engang at tage tabene på afbetaling. De inderste 60 % af den nye reelle værdi kan genfinansieres med de gode gamle flexlån, hvor der hverken skal betales renter eller afdrag, og resten skal finansieres med helt nyt eksotisk produkt kaldet et "realkreditlån". Det er lidt underligt på den måde, at renten er fast og man betaler af på gælden - til gengæld er der ikke noget ekstra sikkerhedskrav til kreditforeningen (som for SDRO lån), så vi regner med at blive glade for dem i længden.

2.prioritetslån - problemet er den rente som disse 2.prioritetslån skal optages til og det skal finansieres at kridte selv køber dem.

En række løse betragtninger...
a) Det er ikke lempeligt nok. Mange flextumber har været udsat for så store prisfald, at de ved en refinansiering, skal skifte fra 100 % afdragsfrit flex til en 60/40 eller nogen en 50/50 fordeling. Og hvad kommer gammeldags RO lån til at handle til ? Det her har mange af flextumberne slet, slet ikke økonomi til.
b) Men hvis Nykredit gør det her først, og i stor stil, kan det måske foreningen af krogen. Hvis de får SDRO lånene isoleret til de inderste 60 % af deres debitorers sikkerhed, kan de begynde at tage tab. Hvis de har råd til det (sålænge det kun er på de nødlidene lån og ikke hele porteføljen som med SDRO) er det bare med at komme igang - i så stor stil og så hurtigt som muligt. De første tab er altid de billigste og et forspring til de andre kreditforeninger vil her (bogstaveligt talt) være guld værd.

Der hvor problemet er, ejerlejligheder i København, er løsningen umulig, da prisfaldet her har været størst.
Det er ikke at Nykredit ikke kan redde sig; men at BRF stryger først - ikke råd til solidaritet - og river resten med sig.

Mvh
Cirb

Der er vel ikke noget eksotisk ved at lave et realkredit-lån (ikke-SRDO) for 60-80% belåningen. Mon ikke også at den brede befolkning kan forstå at den belåning må være dyrere?

Eksotisk lyder derimod RD's udfasning af 1-årige flexlån som omtales på den her måde: "De ellers så populære F1-lån skal i stedet erstattes af obligationer med en løbetid på måske fem eller ti år, hvor renten stadig ændrer sig en gang om året."

Hvordan skal det mon forstås? Som at RD sammensætter en pulje af obligationer med lidt længere løbetid og så kan skrue relativt frit på renten? Betyder det mon individuelt, forhandl'bare renter for særligt store/små/nødlidende kunder? At RD planlægger at lave sin egen, lille renteskrue som de kan skrue på?

Jeg synes faktisk at det er spændende at se hvordan realkredit institutterne i øjeblikket lægger an til kvælertag og benlås på flexlånerne - vel vidende at hvis for mange flexlånere holder op med at gispe, så bli'r det værst for realkreditten selv.

HenningK skrev:Der er vel ikke noget eksotisk ved at lave et realkredit-lån (ikke-SRDO) for 60-80% belåningen. Mon ikke også at den brede befolkning kan forstå at den belåning må være dyrere?

Eksotisk lyder derimod RD's udfasning af 1-årige flexlån som omtales på den her måde: "De ellers så populære F1-lån skal i stedet erstattes af obligationer med en løbetid på måske fem eller ti år, hvor renten stadig ændrer sig en gang om året."

Hvordan skal det mon forstås? Som at RD sammensætter en pulje af obligationer med lidt længere løbetid og så kan skrue relativt frit på renten? Betyder det mon individuelt, forhandl'bare renter for særligt store/små/nødlidende kunder? At RD planlægger at lave sin egen, lille renteskrue som de kan skrue på?

Jeg synes faktisk at det er spændende at se hvordan realkredit institutterne i øjeblikket lægger an til kvælertag og benlås på flexlånerne - vel vidende at hvis for mange flexlånere holder op med at gispe, så bli'r det værst for realkreditten selv.

Nu er det ikke forståelsen i befolkningen (betalingsvilligheden) som jeg er bange for - det er betalingsevnen - jeg tror ganske enkelt ikke på, at folk kan betale.
Jeg forstår faktisk heller ikke, hvad RD siger: Hvor er ændringen ifht. flexlån?

Men jeg er ganske enig i, at realkreditten har bragt sig i en umulig situation. Alene den omstændighed, at deres belåningsprocent vil flyve højt op, når nu 2006 handelspriserne glider ud af nævneren i belåningsbrøken.

Thomas skrev:
Jeg forstår faktisk heller ikke, hvad RD siger: Hvor er ændringen ifht. flexlån?

Men jeg er ganske enig i, at realkreditten har bragt sig i en umulig situation.

Jow-jow - jeg ved jo godt hvordan du ser på flexlånernes evne og lyst til at spænde livremmen ind og hutle sig gennem krisen.

Nu forsøger realkredit institutterne så at komme med deres del af en redning, og skal jeg vælge mellem en løsning, som er relativt transparant og gennemskuelig (2-lags belåning med traditionelle, ikke-SRDO obligationer) og så noget, der lyder mere henad subprime-bundles, så tror jeg godt at jeg ved hva' jeg vil foretrække.

Det er ikke en silver bullet, det medgiver jeg. Men bli'r der kultiveret et klima, hvor trængte flexlånere selv smider pensioner og pensions-indbetalinger i friværdi-hullet, og staten så samtidig går ind med en realkredit-pakke, så? Hvis og hvis... Stiger den korte rente til irske 10% (eller måske bare 5-6%), så medgiver jeg at spillet er helt ude.

HenningK skrev:Men bli'r der kultiveret et klima, hvor trængte flexlånere selv smider pensioner og pensions-indbetalinger i friværdi-hullet, og staten så samtidig går ind med en realkredit-pakke, så?

Der er der, hvor vi først skal hen. Gældsaber skal ikke have mulighed for at gemme deres penge i pensioner ol.

Disse menneskers pensioner skal simpelthen tvangsindløses indtil gælden er betalt eller pensionen er væk. Alternativt kunne man bortauktionere den opsparede pension til tredjemand (reelt en anden type tvangsauktion). Det ville samtidigt fortælle den reelle markedsværdi af pensionerne.

/BF

Enig. Jeg har tidligere foreslået, at pensioner bør kunne tvangsindfries ned til et niveau, som kontanthjælpsmodtagere må have i pension, uden krav om indløsning. Det er nemlig et beløb på 50.000 kr. Endda et beløb som aldrig er blevet reguleret med prisudviklingen, siden indførslen i 90'. Og dermed har man reelt sikret at kontanthjælpsmodtagere, der har modtaget kontanthjælp længere end 6 mdr., reelt ender som fattige pensionister også.

Og hvorfor er det så lige at div klemte forgældede boligejere, der evt går på tvang, kan sidde med mio af kroner på div. pensioner, der er urørlige?

Genialt forslag Bamsesfar

dkguy66 skrev:Enig. Jeg har tidligere foreslået, at pensioner bør kunne tvangsindfries ned til et niveau, som kontanthjælpsmodtagere må have i pension, uden krav om indløsning. Det er nemlig et beløb på 50.000 kr. Endda et beløb som aldrig er blevet reguleret med prisudviklingen, siden indførslen i 90'. Og dermed har man reelt sikret at kontanthjælpsmodtagere, der har modtaget kontanthjælp længere end 6 mdr., reelt ender som fattige pensionister også.

Og hvorfor er det så lige at div klemte forgældede boligejere, der evt går på tvang, kan sidde med mio af kroner på div. pensioner, der er urørlige?

110 % enig.

Mvh
Cirb

HenningK skrev:

Thomas skrev:
Jeg forstår faktisk heller ikke, hvad RD siger: Hvor er ændringen ifht. flexlån?

Men jeg er ganske enig i, at realkreditten har bragt sig i en umulig situation.

Jow-jow - jeg ved jo godt hvordan du ser på flexlånernes evne og lyst til at spænde livremmen ind og hutle sig gennem krisen.

Nu forsøger realkredit institutterne så at komme med deres del af en redning, og skal jeg vælge mellem en løsning, som er relativt transparant og gennemskuelig (2-lags belåning med traditionelle, ikke-SRDO obligationer) og så noget, der lyder mere henad subprime-bundles, så tror jeg godt at jeg ved hva' jeg vil foretrække.

Det er ikke en silver bullet, det medgiver jeg. Men bli'r der kultiveret et klima, hvor trængte flexlånere selv smider pensioner og pensions-indbetalinger i friværdi-hullet, og staten så samtidig går ind med en realkredit-pakke, så? Hvis og hvis... Stiger den korte rente til irske 10% (eller måske bare 5-6%), så medgiver jeg at spillet er helt ude.

Det er jo det næste problem: Det er meget få flexlånere, der overhovedet har en pensionsopsparing, der er værd at nævne.

BamsesFar skrev:

HenningK skrev:Men bli'r der kultiveret et klima, hvor trængte flexlånere selv smider pensioner og pensions-indbetalinger i friværdi-hullet, og staten så samtidig går ind med en realkredit-pakke, så?

Der er der, hvor vi først skal hen. Gældsaber skal ikke have mulighed for at gemme deres penge i pensioner ol.

Disse menneskers pensioner skal simpelthen tvangsindløses indtil gælden er betalt eller pensionen er væk. Alternativt kunne man bortauktionere den opsparede pension til tredjemand (reelt en anden type tvangsauktion). Det ville samtidigt fortælle den reelle markedsværdi af pensionerne.

/BF

Hør nu her 10 års pensionsopsparing med nuværende "nedkast" giver måske 300.000 i opsparet pension.
Det klodser ikke når man er insolvent med en million.

Bare rolig, jeg har været inde på tanken for 3-4 år siden; men opgav den, fordi formuerne er placeret i over 50 års aldersgruppen, der har begrænset boliggæld.

Jeg formulerede det sådan, at det er knald i låget at låne sine egne penge til en højere rente.

Lars_HH skrev:Genialt forslag Bamsesfar

Tak skal du have - efter jeg selv har set forslaget som utilstrækkeligt.

Nettoformuen er nemlig aldersmæssigt placeret galt.

Thomas skrev:

Tak skal du have - efter jeg selv har set forslaget som utilstrækkeligt.

Nettoformuen er nemlig aldersmæssigt placeret galt.

Ånden er den rigtige, inden at skatteyderne skal betale for flex-tvangsauktioner kan de få lov til at modregne deres pension i fallitboet.

Lars_HH skrev:

Thomas skrev:

Tak skal du have - efter jeg selv har set forslaget som utilstrækkeligt.

Nettoformuen er nemlig aldersmæssigt placeret galt.

Ånden er den rigtige, inden at skatteyderne skal betale for flex-tvangsauktioner kan de få lov til at modregne deres pension i fallitboet.

Den er jeg med på - og det bliver også resultatet. Med de enorme masser af tabte fordringer, så skal tabet bæres af nogen: Det bliver pensionssparerne - alene af den grund, at det er det eneste sted, der er penge at hente.

Man kunne jo se hvordan efterlønsordningen blev reformeret - simpelt hen fordi det ikke er muligt at opkræve den udgift i skat.

Det er egentlig underligt at man ikke løbende justerer a-kasse kontingentet, så det i højere grad dækker de udgifter der er til dagpenge.

Når dagpengesatsen automatisk forhøjes, og a-kasse kontingentet automatisk forhøjes, så er det jo netop at en større ledighed pr automatik vil slå et stort hul i statskassen, når den såkaldte "forsikringsordning" ikke tilnærmelsesvis dækker udgifterne til de forsikrede.

Der er jo ikke noget til hinder for at man et år satte a-kassenkontingentet op med 50 %, for 2 år efter at sænke det igen når ledigheden faldt. På samme måde som bilforsikringen stiger efter et år med mange skader. Ikke mindst set i lyset af hvad fagforeningerne kan finde på at opkræve i medlemskontingent fra sine sagesløse medlemmer. Det ligger jo ofte på det dobbelte af a-kassekontingentet.