Der må være noget rav ruskende galt!

Renterekord: Snup et fastforrentet boliglån til kun 1 procent
http://finans.tv2.dk/nyheder/article.php/id-73800589:renterekord-snup-et-fastforrentet-boligl%C3%A5n-til-kun-1-procent.html

Er der et eller flere store (økonomisk tunge) lande på vej i bankerot ?

Gorrion skrev:Renterekord: Snup et fastforrentet boliglån til kun 1 procent
http://finans.tv2.dk/nyheder/article.php/id-73800589:renterekord-snup-et-fastforrentet-boligl%C3%A5n-til-kun-1-procent.html

Er der et eller flere store (økonomisk tunge) lande på vej i bankerot ?

ht.

Nej, nej, nej. Der er tale om en 10 årig annuitet til 1%.

Den kan være interessant for boligejere, der har betalt godt ned og som ligger med et gammelt lån, de ikke har fået gjort noget ved. Der kan være tale om f.eks. et 5% med 15 års løbetid tilbage, det skal nok passe, at det kan afvikles med nogenlunde samme ydelse på 10 år til 1% i rente.

Det er sådan en realkreditannuitet er skruet sammen! På et tidspunkt er man flyttet så langt ind mod indfrielsen at man iht. til rentekurven ikke skal betale 5% i rente; men har fået halveret et par gange, så fra en kupon på f.eks. 5% og en løbetid på 30 år, hvor man kunne regne med en inflation på 2% om året - og dermed en realrente på 3%, så har en produktivitetsstigning på en 1-2% pr. år. som så skal ganges med 1-2 (egtl. exp(ln(30)-ln(ca.15)) - jeg har ikke regnet efter; men princippet er godt nok)
Det skal så trækkes fra kuponrenten på den nye obligation som løber over et kortere tidsrum.

Den er god nok.

Det er en løsning, der vil være interessant for visse landejendomme, boligforeninger og udlejningsejendomme, der har haft: Enten et fast forrentet på 30 år; de har efterhånden afdraget så meget, at lånet kan holdes indenfor selv en nedskruet ejendomsvurdering. Eller en ejendom med flex, som har afdraget de sidste 10-15 år. Her vil et nybevilget lån stadig være indenfor de 80% (evt. 70%).

Det ganske uagtet, at investor (pensionskassen) har lånet i beholdningen: "Holdes til udløb." og som sådan til kurs pari.

Det kan faktisk betale sig for debitor at indfri et indlåst lån til kurs pari - bare renten er lav nok. Investor har ikke noget at klage over - han får sine penge før tiden uden at give rabat.

Men det er en løsning for de store solide debitorer!

En del af dem har været lokket over på flex med afdrag. Problemet er, at bankerne ikke kan sælge flexlort, så de skal Fanden tord'ne mig over på fast forrentede annuiteter - korte eller lange, det er ligegyldigt, de kan nemlig sælges til investorerne. Investorerne véd jo, at der er tale om debitorer, der betaler!

Situationen opstår, fordi bankerne er klemt på likviditeten - hvilket også var hensigten - så de bliver nød til at lave obligationer, der kan sælges. De har ganske enkelt ikke råd til at finansiere flexlort mere.

Det er til dels nok fordi jeg fra min pure ungdom har anset rede penge for at repræsentere en fast og vedholden værdi. Selvom det kun er et 10 årigt realkreditlån med en stor sikkerhed i evt. friværdi virker 1% i rente nærmest som en latterliggørelse af "penge".
Det må næsten være fordi at man flygter fra noget meget stort og modbydeligt at man gemmer penge i 1% hovedpuder.

Gorrion skrev:Det er til dels nok fordi jeg fra min pure ungdom har anset rede penge for at repræsentere en fast og vedholden værdi. Selvom det kun er et 10 årigt realkreditlån med en stor sikkerhed i evt. friværdi virker 1% i rente nærmest som en latterliggørelse af "penge".
Det må næsten være fordi at man flygter fra noget meget stort og modbydeligt at man gemmer penge i 1% hovedpuder.

Se øvelsen går ud på, at lave flere rede penge!

Se de obligationer, der ligger hos pensionskasserne, hvor dette er aktuelt, de er indlåst! De kan aldrig sælges til kurs pari, hvorfor de indgår i beholdningen - holdes til udløb! Den beholdning bliver så løbende reduceret af at obligationerne bliver udtrukket; men inden vi er færdige med det, så går der 15-20 år!

Der er to hensyn at tage:

Hensynet til debitor, der pænt og ordentligt har betalt afdrag - og evt. hvad rente, der nu blev opkrævet (hvis der er tale om flex med afdrag). Disse debitorer er nu nået ned på sådan en gældsbyrde ifht. ejendommens værdi, at sikkerheden er blevet væsentligt forbedret samtidig er restløbetiden ikke noget at snakke om, hvorfor de naturligvis skal have en lavere rente.

Hensynet til investor, der ikke sælger de obligationer, fordi der ikke er nogen grund til at tage et tab.
Nu er situationen sådan, at investor rent faktisk kan få indfriet sine obligationer til fuld pris - og så fremover, må lade sig nøje med den gængse markedsrente.

Det er så ikke politisk, fordi alternativet ville være, at debitorerne fik refinansieret på anden måde - virksomhedsobligationer f.eks. - betale lånet ud. Pensionskassen har reelt i temmelig lang tid fået for høj en rente.

Men det er en måde at få reddet solide debitorer og investorer ud af miseren.

Samtidig er det med til at redde realkreditobligationen, som der er alt for få af. De 10 årige realkreditter er jo lige så gode som rede penge! De er blevet likvide igen! Tidligere skulle man vente på at lånet udløb.
En ti årig realkredit - uanset om det er en 30 årig med 15 år tilbage - er jo i sig selv rimelig likvid, fordi afdragene begynder at veje tungt. Problemet inden konverteringen er, at selve obligationen ikke kan sælges, fordi den er indlåst!

Det rettes så op på nu, fordi en ti årig realkredit med god sikkerhed kan sælges uden kurstab. Den er blevet til kontanter. Det er jo det helt store problem for Nationalbanken, at der mangler papirer af bonitet i omløb!

Samtidig får lejere - i almindelighed - en lavere husleje, fordi finansieringen er billigere.
Det kan så også hjælpe nogle af bankerne, der f.eks. har nogle driftskreditter hængende ude hos f.eks. solide landmænd - de kan nu få konverteret deres kassekreditter til realkredit og reelt blande banken udenom finansieringen af griseavlen. Banken? Ja den får slanket sin udlånsbog - fra den gode side: De gode udlån med den høje rente forsvinder og bliver mere eller mindre til indlån. Det indlån kan de så få lov til at finansiere deres flextumper og platugler med.

Det springende punkt er, hvor meget taler vi om? Er det den løse milliard eller taler vi virkelig noget af substans?

Det næste er, at f.eks. for landbruget, så bliver der flere landmænd, der kan finansiere driften uden at skulle have forudbetaling fra slagteriet - noget, som belaster slagteriets likviditet.

Nu har jeg ikke gidet kikke statistikkerne efter, for der er tale om en omlægning, der langt fra er tilendebragt.

Pointen er imidlertid, at det gør en af blokeringerne for optagelse i Bankunionen det mindre: Der er nemlig højlikvide papirer nok. Altså realkreditobligationen fortjener at blive regnet på linje med statsobligationen.

Men igen, jeg vil se det før jeg tror det. Er det noget, der flytter noget? Vi har set det så ofte før, at jubelmeldingerne er kommet - og virkeligheden var en ganske anden.