Kridternes pladespiller kører og kører

Sludder, sludder, sludder.

Det betyder, at boligejerne vil kunne skære en pæn bid af deres restgæld, når renten på et tidspunkt stiger igen. Alternativt kan boligejerne læne sig tilbage i vished om, at de kender deres månedlige ydelse de næste 30 år ud i fremtiden, og at den er beregnet på en ualmindeligt lav rente.

Det sker ikke, for de obligationsserier bliver indlåst og holdt til udløb af investor. Kupon på 3% er jo bare inflationskompesation. De obligationer falder ikke i kurs, fordi så hårdt bliver pensionskasserne næppe trængt på likviditeten, at de er nødsaget til at sælge. Vi så det under finanskrisen: Pensionskasserne solgte IKKE, de ville ikke lide det mindste tab - årsagen viste sig jo også senere: De garanterede pensioner kunne ikke udbetales.

Men for dem som risikerer at sælge deres bolig indenfor de 30 år - der kan det da være en rigtig god ide at kunne tilbyde køber at overtage et så attraktivt lån. Dette vil - finansieringen isoleret set - kunne give sælger en lidt højere salgspris hvis den daværende faste rente er signifikant over de 3 procent.

Er overfortolker jeg fordelene?

Merkur skrev:Men for dem som risikerer at sælge deres bolig indenfor de 30 år - der kan det da være en rigtig god ide at kunne tilbyde køber at overtage et så attraktivt lån. Dette vil - finansieringen isoleret set - kunne give sælger en lidt højere salgspris hvis den daværende faste rente er signifikant over de 3 procent.

Er overfortolker jeg fordelene?

Nej, det er lige præcis tilfældet. Man havde nogle statslån engang i landbrugsejendomme - meget lav kupon og 50 års løbetid - helt inderst i prioriteten. Så de blev naturligvis overtaget i muligt omfang. Det var der ikke noget problem i når ejendommen blev handlet.

Problemet er bare, at obligationen er ikke likvid ved en rentestigning, for kridte beholder da til udløb for at undgå kurstab. Dvs. noget af øvelsen med at få konverteret flexlort til fast forrentet annuitet går sig en tur.

De er nemlig heller ikke illikvide, fordi - hvis kreditor - pensionskassen accepterer et kurstab, så kan man altid komme af med obligationen, fordi der vil være en refinansiering parat. Men se det vil pensionskassen ikke - så lader de hellere være med at udbetale pensionen: Det var det, der var problemet i oktober 2008!

Thomas skrev:Sludder, sludder, sludder.

Det betyder, at boligejerne vil kunne skære en pæn bid af deres restgæld, når renten på et tidspunkt stiger igen. Alternativt kan boligejerne læne sig tilbage i vished om, at de kender deres månedlige ydelse de næste 30 år ud i fremtiden, og at den er beregnet på en ualmindeligt lav rente.

Det sker ikke, for de obligationsserier bliver indlåst og holdt til udløb af investor. Kupon på 3% er jo bare inflationskompesation. De obligationer falder ikke i kurs, fordi så hårdt bliver pensionskasserne næppe trængt på likviditeten, at de er nødsaget til at sælge. Vi så det under finanskrisen: Pensionskasserne solgte IKKE, de ville ikke lide det mindste tab - årsagen viste sig jo også senere: De garanterede pensioner kunne ikke udbetales.

For en gang skyld er jeg enig med dig. Fidusen med at konvertere op holder ikke i virkeligheden. Kurserne kommer ikke så langt ned at det for alvor kan betale sig for boligejeren.

Men det er vel stadigt attraktivt for boligejerne at vælge dette lavt forrentede faste lån - boligejerne skal så bare ikke også skal forvente en restgældsformindskelse som følger af en konvertering ovenpå en rentestigning - men dette er vel til at leve med når nu denne stort set kun "betaler inflationen".

Spørgsmålet er dog om nogle af de lidt højere fastforrentede lån eller evt uden afdrag er mere kursfølsomme, så den ejer der spekulerer i en gevinst som følger af en rentestigning, skulle overveje dette i stedet for et 3 procents lån?

Merkur skrev:Men det er vel stadigt attraktivt for boligejerne at vælge dette lavt forrentede faste lån - boligejerne skal så bare ikke også skal forvente en restgældsformindskelse som følger af en konvertering ovenpå en rentestigning - men dette er vel til at leve med når nu denne stort set kun "betaler inflationen".

Spørgsmålet er dog om nogle af de lidt højere fastforrentede lån eller evt uden afdrag er mere kursfølsomme, så den ejer der spekulerer i en gevinst som følger af en rentestigning, skulle overveje dette i stedet for et 3 procents lån?

Jeg tror reelt ikke, der er så meget at diskutere! For der er tale om fast forrentede annuiteter eller ingenting. Sagen er jo, at kreditforeningerne og deres banker ikke kan skaffe likviditet til at finansiere købet af eget flexlort. Jeg hæfter mig ved, at ECB lånet på 51 mia. DKK tilsyneladende er tilbagebetalt. Hvor Danske Bank skaffer den likviditet fra er for indeværende uafklaret for mig.

Så jeg tror ikke, der er så meget at vælge imellem for boligejerne: Det bliver nok sådan. Simpelt hen fordi kridterne kan sælge de 3% 30 år - det med at låne i ECB eller Nationalbanken - det går ikke én gang til, for de lån er pillet fra bankerne, hvorfor de ikke har sikkerhed at stille.

Merkur skrev:Men det er vel stadigt attraktivt for boligejerne at vælge dette lavt forrentede faste lån - boligejerne skal så bare ikke også skal forvente en restgældsformindskelse som følger af en konvertering ovenpå en rentestigning - men dette er vel til at leve med når nu denne stort set kun "betaler inflationen".

Spørgsmålet er dog om nogle af de lidt højere fastforrentede lån eller evt uden afdrag er mere kursfølsomme, så den ejer der spekulerer i en gevinst som følger af en rentestigning, skulle overveje dette i stedet for et 3 procents lån?

Det der styrer kursfølsomheden er restløbetiden, ikke kupon renten. Hvis man vælger fastforentet skal den store rente stigning ske de første 10-15 år af lånets levetid hvis der overhovedet skal være noget at komme efter.