The Economist går hårdt til danskernes boliglån

doctor skrev:http://www.business.dk/finans/indgreb-mod-afdragsfrihed-rykker-naermere

Det burde de have brugt de sidste 5 år på - men først nu begynder de at tænke på det.

Nationalbanken har vel opfordret hertil i al den tid...

Men jeg kan ikke gennemskue hvad en sådan lovændring - nu - skal gøre godt for? Det spiller vel ingen rolle for EU rating af realkredittens korte flexlån - eller har man fået en skudehandel igennem imod at gøre noget ved afdragsfrihedens fremtidigere udbredelse?

Merkur skrev:

doctor skrev:http://www.business.dk/finans/indgreb-mod-afdragsfrihed-rykker-naermere

Det burde de have brugt de sidste 5 år på - men først nu begynder de at tænke på det.

Nationalbanken har vel opfordret hertil i al den tid...

Men jeg kan ikke gennemskue hvad en sådan lovændring - nu - skal gøre godt for? Det spiller vel ingen rolle for EU rating af realkredittens korte flexlån - eller har man fået en skudehandel igennem imod at gøre noget ved afdragsfrihedens fremtidigere udbredelse?

Nu er det som udgangspunkt ikke EU eller bankunionen, der fastsætter de kriterier; men Basel III.

Der er det problem, at der for at opfylde kravet om at have tilstrækkeligt med likvide papirer af bonitet, så har man skrevet, at der skal være tale om statsobligationer.
Der optræder nu det problem, at statsgælden i Danmark er ret så lille i forhold til udlånsmassen totalt. Dermed er der en mangel på disse ultralikvide papirer. At danske statsobligationer så heller ikke er likvide, fordi de ikke bliver handlet. Hvis en pensionskasse først har fået fat i en statsobligation, så slipper de den ikke igen - faktisk har de så megen likviditet, at de sætter pengene ind i Nationalbanken til 0-rente.

Man har derfor fra Nationalbankens side peget på, at man kunne anvende realkreditobligationer i stedet for statsobligationer - for simpelt hen at komme manglen på kontanter til livs.
Nu er der ikke i EU mangel på statsobligationer - langt fra (der er mangel på Bundesanleihen, hvilket ikke er mærkeligt Tysklands konsekvente betalingsbalance overskud taget i betragtning).
Hvis man skal anvende andre landes statsobligationer giver det det problem, at i de daglige transaktioner skal der veksles til og fra EUR og DKK - hvilket giver nogle ordentlige sving i valutakursen - derfor vil det ikke være muligt at bruge f.eks. franske statsobligationer i EUR OG opretholde en fastkurspolitik.

Derefter er der problemet med det afdragsfrie - flex eller ej - at selv med de seneste svindlerier, så er der tvivl om der er dækning for obligationerne i ejendomsværdierne. Det er altså ikke muligt at argumentere for boniteten.

Det bankerne og kridterne har villet forcere frem er, at staten og nationalbanken opkøber flexlortet og udsteder statsobligationer; men det går jo ikke, fordi flexlort er og bliver lort.

Det næste problem er så, at fast forrentede annuiteter, som ingen har sagt snavs til: De er sgu heller ikke almindelige nok: Igen - når en investor har fået fat i en ordentlig obligation, så sælger han den ikke igen. Da disse obligationer er konvertible, så vil disse obligationer blive konverteret til pari hvis renten stiger - simpelt hen for disse obligationers sjældenhed tvinger dem over kurs pari!

Der er altså kun den mulighed, at skaffe tilstrækkeligt med obligationer: Dvs. fast forrentede annuiteter.

Selve refinansieringsrisikoen fik man sat på plads med flextumperedningen, hvor man bare forlænger løbetiden på flexlort, hvis der optræder problemer. Det løser imidlertid ikke problemet omkring afdragsfriheden.

Årsagen til, at man først griber ind nu er, at hvis man havde gjort noget imod afdragsfriheden før, så var flextumperne gået på tvang.

Glimrende gennemgang. Men hvad er forskelligt nu fra sidste år siden de ikke vil "gå på tvang" nu ved et indgreb?

Og, hvad skal bankerne købe af ulrralikvide papirer for et nå kravet, såfremt f1 erne ikke falder i den kategori? Du har redegjort for hvad de ikke kan købe, men ikke hvad de kan købe og hvor disse penge skal komme fra (hvis de stadig skal eje f1 erne)

Merkur skrev:Glimrende gennemgang. Men hvad er forskelligt nu fra sidste år siden de ikke vil "gå på tvang" nu ved et indgreb?

Og, hvad skal bankerne købe af ulrralikvide papirer for et nå kravet, såfremt f1 erne ikke falder i den kategori? Du har redegjort for hvad de ikke kan købe, men ikke hvad de kan købe og hvor disse penge skal komme fra (hvis de stadig skal eje f1 erne)

Det er lige præcis det, der er problemet!
Da bankerne køber deres eget flexlort, så skal de låne pengene til det: Det er det, de ikke kan!

Som Du ser af de pengepolitiske udlån, så har man jo stampet de gode udlån for at skaffe likviditet til at købe eget flexlort - det var ikke nogen rar ting for bankerne: Man har jo lavet de gode udlån om til virksomhedsobligationer - dermed forsvinder de gode udlån fra bankbalancerne - indtjeningen er i toilettet!

Da bankerne ikke har likviditet til at låne, så må de sørge for, at de gode udlån til de få boligejere, der gider at betale bliver til fast forrentede annuiteter - dem skal banken nemlig ikke finansiere selv.

Det hele er en fordampning af gode udlån og bankerne ender med lortet.

Men det står stadigt uklart hvorfor der skal pilles ved afdragsfriheden nu. De lån som er der ude i stor stil, ændres der jo ikke på, så med mindre det er for at "sende et signal" overfor nogle, så giver det jo ikke mening at føre det nu, hvor andre forhold som den lave fleksrente vil også er under press, og må forventes at spille nogle boligejere et puds.

Merkur skrev:Men det står stadigt uklart hvorfor der skal pilles ved afdragsfriheden nu. De lån som er der ude i stor stil, ændres der jo ikke på, så med mindre det er for at "sende et signal" overfor nogle, så giver det jo ikke mening at føre det nu, hvor andre forhold som den lave fleksrente vil også er under press, og må forventes at spille nogle boligejere et puds.

Nu tager man det i opløbet! Der er ikke mange af lånene fra 2004/5, der ikke er omlagt efterhånden som flextumperne ikke kunne betale. Men så småt kommer lånene, der er senere. De er insolvente - hvorfor tror Du, at man har svindlet ejendomspriserne op?
Det er således ikke muligt at omlægge til et nyt afdragsfrit lån, fordi det skal ske indenfor 80% af ejendomsværdien. Afdragsfriheden udløber for stadig flere i de kommende år.

Endelig har Du ikke forstået en hujende fis: Boligejerne er ligegyldige! Det er den finansielle stabilitet - og her udtalte også den tidligere Nationalbankdirektør, at Nationalbanken ikke vil holde hånden under boligejerne.