Ny boligboble.

Dr. Doom

Det, der sker er - så vidt jeg kan se det - at bankerne (og deres kreditforeninger) igen låner ukritisk ud til boligkøbere, fordi deres nuværende kunder er fallit. Derfor må de afhænde deres ejendom - naturligvis med tab - til en ny idiot.
Det er banken så nød til at finansiere, for ellers hænger de på en konstateret fallent.

Det er nok så alvorligt, fordi de potentielle boligkøbere er dem med en ringere indkomst - dem med god indkomst er jo allerede i gældsfælden. Derfor er man nødsaget til at svindle stadig fattigere fjolser.

Bank of England.

Nej, de har da ikke!

Det der sker er at priserne på fast ejendom stiger grundet den lave rente, og den store efterspørgsel i hovedstaderne. Derfor er nuværende ejere blevet rigere, hvorfor de kan låne og forbruge flere penge.

De fattige, der hopper vognen, håber at det samme vil ske dem, som det er sket de nuværende rige boligejere. Nemlig at renten fortsat vil falde, og huspriserne fortsat vil stige.

De fattige er nødt til det, der er nemlig ikke rigtig nogen gode alternativer, da de lejebolig-byggerier, der findes er tungt socialt belastet, og det er næsten umuligt at blive rig ved at arbejde grundet den høje indkomstskat.

Såeh, jo folk har måske ikke rigtig råd til de priser de betaler, men de håber at de får det senere hen.

Vi ser, at det ikke er noget problem at få en lejebolig - i de bedre kvarterer - i København, hvis ellers de senere rapporter står til troende. Huslejen er bare for høj!

Det er der intet unormalt i, nemlig at de dyreste boliger har den dårligste udlejning. Der er kun én måde for udlejer at komme det til livs på: Sætte lejen ned.
Det kan kun gøres ved, at der bliver taget tab - og det sker ikke frivilligt. Nu er det imidlertid ganske vanskeligt at få tingene til at løbe rundt med halvtomme udlejningsejendomme, så der vil blive taget tab.

Vi ser jo, at Nykredit har solgt overtagne ejendomme med tab på mellem 33 og 50% - lidt efter hvilket beløb man lægger til grund. Uanset hvad, så taler vi ganske betydelige tab. Det bliver heller ikke nemmere af de overbelånte andelsboligforeninger, der på et tidspunkt vil blive overtaget af kreditforeningerne. De kan så skubbe dem ud i diverse underlige parkeringsaftaler; men pointen forbliver, at de vil være for dyre - og der skal tages et tab på et tidspunkt, simpelt hen fordi lejetab er noget, der knaser finansielt. Ejendommen kan fint stå tom; men det betyder ikke at vedligeholdet bliver gratis.

Nu er 1½ mia. DKK ikke i sig selv voldsomt - skal vi sige 70.000 kvm - eller ca. 1.000 boliger (og erhvervslejemål, der nok har større problemer med relevant udlejning - vi kan jo se at forbruget ikke er overvældende). Det er imidlertid boliger, der vil trykke "oppefra" - dvs. underbyde de ejendomme, der i forvejen har udlejningsproblemer.

Dem, der flytter ind i de boliger, det er ikke boligejere på nuværende tidspunkt: De kan nemlig ikke flytte, fordi de er insolvente.
Det er så karakteristisk for overbyggeri: Nemlig det stadige tryk nedad på priserne.
Når disse indflyttere - flytter igen, så bliver det til ejerboliger i udkanten af København, hvor priserne falder og falder. Bliver det aldrig bedre i København?
Det kommer til at tage meget lang tid, fordi gennemsnitsalderen i København er ret lav. Så for praktiske formål: Nej!

Det andet er, at efterhånden som bankgarantierne udløber - og refinansieringen af afdragsfriheden rykker nærmere, så har flextumperne dels ikke banken til at betale kreditforeningen, og selvom man forlængede afdragsfriheden så vil selv en nulrente ikke hjælpe. Man vil være nød til til stadighed at øge administrationsbidraget. Da en flextumper hverken kan og slet ikke vil betale renter - endsige afdrag - så vil det administrationsbidrag kvæle fallenterne.

Det er formentlig det, der er sket med Nykredit: Bankerne vil ikke længere lave renteoprulning på realkreditgælden. Godt nok får kridte nu det administrationsbidrag, som før tilfaldt banken i garantiprovision for skiven mellem 60%-80%; men det gider bankerne da ikke betale, når de nu kan nedsætte deres tab ved at lade fallenten gå på tvang.

Vi ser i Danske Andelskassers Bank, at ikke alene de store debitorer har en tvivlsom kreditkvalitet; det er også de mindre. At Andelskasserne så på en eller anden måde skal videreføres - måske ikke som selvstændig - det er rimelig klart p.gr.a. det store landbrugsudlån. Samtidig er det i et område, hvor det IKKE vil hjælpe Danske Bank.
Man skal slet ikke se bort fra den gennemgribende upopularitet Danske Bank har - ja, for ikke at sige, at høj som lav i samfundet hader dem - det vil nok være en del lettere at finde forståelse til rekonstruktion af debitorerne i Danske Andelskassers Bank end på flextumperne i Danske Bank.

Danske Bank var jo ved at ramle her i sommer med sommerhusene; men det problem blev så udskudt, fordi Nykredits refinansiering kom i vejen - og den var ikke så lidt værre end man havde frygtet efter man fik sparket Engberg Jensen ud. Tilsyneladende ser det meget, meget værre ud i Nykredit end man havde forestillet sig i sine værste angsthallucinationer.

Den gode nyhed for Danske Bank er, at henrettelserne på Kgs. Nytorv er udskudt et halvt år, men problemerne vokser sig bare stadig større. Nu kommer der unægtelig mere tryk på tilbagetrækningen fra Norge, Sverrig, Estland mm. og det bliver med rædselsvækkende tab. Danske Bank overlever ikke.

Det er jo ikke de faktiske forhold i København.

"Vi ser, at det ikke er noget problem at få en lejebolig - i de bedre kvarterer - i København, hvis ellers de senere rapporter står til troende. Huslejen er bare for høj!"

Du kan finde en single-lejebolig til ca. 10.000 kr. / md. i København. De er til at få - det er rigtig.

Men det er ikke rigtig at udlejlingsselskaberne har svært ved at leje dem ud. De har en dækning på 100%.

Det kan du se ved at se på sider som obro105 eller findbolig.nu.

Så det er forkert hvad du skriver:

"Det er der intet unormalt i, nemlig at de dyreste boliger har den dårligste udlejning. Der er kun én måde for udlejer at komme det til livs på: Sætte lejen ned."

Der er ikke noget problem med at udleje selv ret dyre lejeboliger i København. Så derfor bliver lejen ikke sat ned.

At lade nye "fattige" flextumper købe sig i de i de ovebelånte huse, er bare at udskyde problemerne (tabene) nogle år.
Og det er da også det finanssektoren prøver desperat på i disse år. At de ved at fordele tabene over en længere årrække, kan overleve.

Ligeledes med den ekstremt kunstigt lave rente. Det opnås ved overdrevent pengetrykkeri, og formålet med den lave rente er udelukkende at holde bankerne flydende ved at holde de insolvente boligejere flydende.

Hele filosofien bag dette er, at der venter en stor vækst bag om "hjørnet" x antal år ude i fremtiden, så boliger og lønninger igen kan stige, så antallet af fallenter falder.

Og det er her, at hele manipulationen falder fra hinanden. Da den forrige vækstperiode kun var baseret på optagelse af gæld hos forbrugerne, er det ikke muligt at skabe en ny gældsfinansieret vækst. Der er jo ikke palds til mere gæld hos fallenterne, og da der ikke afdrages, så falder gælden ikke.

En ny vækstperiode kommer vi ikke til at se de næste 20 år.

Dermed må hele eksperimenter med pengetrykkeri og lav rente forudses at fejle. Når det sker, så bliver der en ny krisen af ualmindeligt store dimensioner.
Til den tid vil det gælde om at være gældfri, og til en vis grad selvforsynende med energi og fødevarer, fordi hele vores monetære system, herunder energi- og fødevareforsyningen vil brække sammen.

Man er nød til at erkende at det københavnske ejerlejlighedssegment er anderledes end resten af landet. Bl.a. fordi der er en stor koncentration af velhavende mennesker som gerne vil bo der. Det nytter ikke noget at foregive at folk er fattige, når virkeligheden er at gennemsnitsindkomsten for en hustand i indre københavn, på trods af mange studerende, er en 2-3 gange resten af landets.
Så kan man lege nok så meget jyde-peter man vil og synes at københavnersnuder er dumme eller narkomaner, men virkeligheden er at landets økonomiske og administrative elite er, for en meget stor dels vedkommende, koncentreret på få kvadratkilometer i københavn og nogle få rigmandsenklaver "langs kystbanen" og det afspejler ejendomspriserne.

Jeg tror egentligt ikke at det er de unge der reelt har det største problem ved rente stigning.

Ja det bliver dyre, men luksus niveauet er også højt, så det kan skæres bort.

Mere bekymret er jeg for de "halv gamle". De købte deres hus for en 10 år siden, da de var 30, lånte maks, og fik afdragsfrihed. 10 år er gået, og afdragsfriheden forlænges. Om 10 år er de halvtreds, med 20 år tilbage på arbejdsmarkedet, men 30 år tilbage af realkredit lånet - og pensionen er IKKE designet til at kunne bære massive afdrag på gæld.

Jeg tyr til at give Jomsviking ret her.
de helt nye på boligmarkedet står i en situation hvor verden er en helt anden "for Danmarks vedkommende" der er kommet helt andre boller på suppen for at blive godkendt til et lån!.
Det lader til at kreditrådgivningen er blevet langt bedre, om end der er huller, herunder de nye super subprime flexkortlån!. Dem kan de godt pakke sammen igen!.

Men de der ramlede ind i den historiske boligboble, og især dem "åbenbart flertallet" der valgte afdragsfrihed får ikke bare problemer, de er reelt solgt som stanglakrids.
Det er YDERST begrænset hvem af dem der har afbetalt på anden dyr gæld, det kan tydeligt ses på den manglende nedbringelse af dyr gæld overall.
Det er den Danske subprime krise der er startet!
Selvom de havde 30-40 år at afdrage i gør det ingen forskel!
Så det bliver slet ikke aktuelt.
Der skal tages tab...........ENORME TAB!

Jomsviking skrev:Jeg tror egentligt ikke at det er de unge der reelt har det største problem ved rente stigning.

Ja det bliver dyre, men luksus niveauet er også højt, så det kan skæres bort.

Mere bekymret er jeg for de "halv gamle". De købte deres hus for en 10 år siden, da de var 30, lånte maks, og fik afdragsfrihed. 10 år er gået, og afdragsfriheden forlænges. Om 10 år er de halvtreds, med 20 år tilbage på arbejdsmarkedet, men 30 år tilbage af realkredit lånet - og pensionen er IKKE designet til at kunne bære massive afdrag på gæld.

Lige præcis, det er dem, der er problemet!
De har nemlig købt 2005-6-7.

Det er dem, der har hovedet i guillotinen - de har en vis indkomstforbedring - men ikke meget; men den bliver slugt af at børnene bliver større og de kan ikke holde til den stigning i renten, vi står over for.

De helt unge, de bor til leje og vil kunne flytte til steder med gode trafikforbindelser og lave ejendomspriser. Det er fødekæden i lejeboligerne i byerne, der vil trække væk fra centrum. Det vil samtidig give en mobilitet i lejermassen. Dvs. huslejerne i København og Århus vil fortsat falde. Dermed vil ejendomspriserne på udlejningsejendomme også falde. I sidste ende vil ejerboligpriserne også falde; men ikke med ret meget, fordi folk kan ikke flytte p.gr.a. insolvens.

Prediction is very dificult, especialy about the future.

Indtil videre har de væsentligste langsigtede af konsekvenser af "krisen" været igangsætning en af hårdt tiltrængt oprydning i de europæiske politiske og økonomiske magtstrukturer.

Hvad der sker om et, to, fem eller ti år ved ingen af os.
Personligt tror jeg at vi kun har set de første spæde konsekvenser af den informations revolution internettet har udløst, andre game changers vil komme - hvad de bliver ved i sagens natur ingen, men ren empiri siger at de nok skal vise sig....

Mvh
Cirb

Cirb skrev:Prediction is very difficult, especialy about the future.

Indtil videre har de væsentligste langsigtede af konsekvenser af "krisen" været igangsætning en af hårdt tiltrængt oprydning i de europæiske politiske og økonomiske magtstrukturer.

Helt enig. Og det går meget, meget stærkt!

Hvad der sker om et, to, fem eller ti år ved ingen af os.
Personligt tror jeg at vi kun har set de første spæde konsekvenser af den informations revolution internettet har udløst, andre game changers vil komme - hvad de bliver ved i sagens natur ingen, men ren empiri siger at de nok skal vise sig....

Både ja og nej! Der er visse muligheder, der kan udelukkes.
Så er det grå område, hvor sikkerhed gange præcision er konstant. Det er fejlen ved bankklakørernes "prognoser" og andre vrangforestillinger. De forudsigelser kan ikke rumme bankernes forsvinden - hvorfor man forfalder til det rene gætværk. Altså man baserer sig på en præcis forudsigelse, hvor bankerne vil overleve og "svede" tabene ud - det medfører naturligvis at sikkerheden i forudsigelsen bliver kompenserende ringere.
Jeg kan ikke forudsige at Danske Bank 31/12 2015 vil gå konkurs og alle flextumper bliver smidt ud af deres klamme ejerlejligheder. Jo, det kan jeg godt, men så sker det med garanti først 1/2 2016.

Det man med en afbalancering af præcision og sikkerhed kan sige er f.eks.

• Bankerne og realkreditten kan ikke fortsætte som i dag - med en 3-400 mia. i likviditet svømmende - tja, den vil flyde derhen, hvor tabet er mindst. Det man gør i øjeblikket er at pille de gode erhvervslån - herunder i den kommende tid landbrugslån ud og få dem finansieret uden om banker og realkredit - til en objektivt betragtet meget lav rente.
  Vi kan se, at man har opgivet at redde bankstrukturen ved, at Finansiel Stabilitet ikke rigtig længere tager fallenter ind i folden - det kommer de så nok til med Danske Andelskassers Bank, men det er noget andet.
• Realkreditten kan måske nok reddes; men ikke i sin helhed - man kan få de bedre lån ud som fast forrentede annuiteter - sker det ikke frivilligt - så har man andre metoder: Klemme kridterne på likviditeten, så de ikke kan købe deres eget flexlort. Man kunne så lave noget finansiering for de billige boliger udenfor København og Århus, så man dels fik ejendomspriserne noget længere ned og dels fik lavet nogle fornuftige obligationer til investorerne; men dels er der ikke rigtig volumen i det, dels er en refinansiering af landbruget en hel del højere på dagsordenen - til dels også udlejningsbyggeriet.
• Vi kan også med rimelig sikkerhed sige, at den offentlige sektor vil blive rationaliseret, hvorved skattelettelser vil hjælpe ikke-flextumperne - spørgsmålet er hvor brutalt og hurtigt man vil gøre det - og her danser man på line i øjeblikket.
• Vi kan se, at der kommer en vækst i det private erhvervsliv - og vi kan endda sige, at den bliver svag og beskeden.

Intet af dette er særlig præcist; men rammer ligesom mulighederne ind, så man kan sige noget om, hvad der IKKE sker. Selvfølgelig kommer ejendomspriserne i København ned under 10.000 kr/kvm; men hvornår - tja, det er usikkerheden; men der kommer ikke noget egentligt ejendomsmarked igen før man kommer derned i øjeblikket kører det langsomt fordi tabene på udlejningsbyggeriet skal tages bid for bid. Der er ejendomme, der mia. for mia. flyder over til investorerne, som så kan refinansiere den pris som de vil give med fast forrentede annuiteter.

Mvh
Cirb

her er JyllandsPostens afskrift.

En boligboble bliver det ikke - ikke som den vi stadig har.
Ganske enkelt, fordi der ikke er kreditværdige købere til de aktuelle priser. Dem, der er kreditværdige, de kan få noget billigere og bedre andet steds - enten udenfor flextumpeslummen, eller i lejeboliger.
At flextumper og banker ligger og bytter glansbilleder, det har meget lille relevans til et egentligt boligmarked. Sagen er jo den at bankerne og kridterne ikke kan få finansieret købet af eget flexlort.
At man flytter de gode udlån fra bankerne til investorerne, det hjælper nok på bankernes likviditet; men vi taler ikke specielt store beløb - skal vi gætte på: 100 mia.
Det andet er, at bankerne så bliver tilbage med Sorteper, nemlig de insolvente flextumper, som man ved Gud kun kan tabe penge på.

Vi er ved at have en Rød Bank/Blå Bank situation - dog uden Blå Bank. De gode udlån flytter nemlig helt væk fra banksektoren, der bliver muret stadig stærkere ind i insolvente flextumper.
Det næste træk er at få landbrugslånene og andre former for erhvervslån ud som fast forrentede annuiteter, som rent faktisk kan sælges.
Er det fra 2015, at eget flexlort ikke tæller med i likviditeten? Dermed har man en dato for, hvornår konverteringen skal være tilendebragt.
Ideen med at kridterne fjerner renten; men beholder administrationsbidraget, den går ikke rigtigt, fordi bankerne gider da ikke betale kridterne for at ligge og rode incestuøst med sig selv. Jeps, bankerne har tab; men de gider ikke lave renteopruldning (evt. administrationsbidragsoprulning), når de kan mindske deres tab ved en tvangsauktion.

klogeaage 35 skrev:Det er derfor vi læser med herinde

Foooooor faaaaaaaaanden hvor jeg hader sådan en idiot der prøver at vaske sine hænder ,hvor er kreditvurderingen i hans uskyldsrene udtalelse:

Det lave renteniveau giver lige nu folk med en lavere indkomst og mindre opsparing mulighed for at låne penge.
Men hvis man kun lige akkurat kan klare afdragene med den lave rente, er man ekstremt sårbar over for rentestigninger.

Det er jo det, lavindkomsterne ikke gør - låner penge, for det kan de ikke. IKKE uden væsentlig reducerede priser, der gør, at det bliver troværdigt, at de kan klare en annuitet på 6-7%.

klogeaage 35 skrev:Det er derfor vi læser med herinde

Foooooor faaaaaaaaanden hvor jeg hader sådan en idiot der prøver at vaske sine hænder ,hvor er kreditvurderingen i hans uskyldsrene udtalelse:

Det lave renteniveau giver lige nu folk med en lavere indkomst og mindre opsparing mulighed for at låne penge.
Men hvis man kun lige akkurat kan klare afdragene med den lave rente, er man ekstremt sårbar over for rentestigninger.

Det er Nykredits modtræk, fordi de ganske enkelt ikke har nogen bank - ja, altså ikke udover hedengangne "Forstædernes" som viste sig KUN at være tab.

Regneeksempel

1. Flextumpe køber i 2005 ejendom til 2 mio. kr.
   
   
   
   1. Afdragsfri flex: 1,6 mio.
      
   2. Banklån: 0,4 mio.
      
   3. Flexrente: 0%
      
   4. Administrationsbidrag kridte: 1/4%/år = 4000 kr/år
      
   5. Administrationsbidrag bank: 4000 kr/år
      
   6. Rente bank: 5% af 0,4 mio/år = 20.000 kr/år.
      
   7. Bankhæftelse (lån+garanti) = 0,8 mio.
      
   
   
2. Bankgaranti udløber 2013, flextumpe har naturligvis ikke betalt noget som helst. Ejendomsværdi faldet til 1,4 mio.
   
   
   
   1. Afdragsfri flex: 1,6 mio.
      
   2. Banklån: 0,4 mio. + 8*(4000 til kridte + 4000 til bank + bankrente:20.000) = Banklån 0,4 mio. + 0,23 mio. = 0,64 mio.
      
   3. Flexrente: 0%
      
   4. Administrationsbidrag kridte: 1%/år = 16000 kr/år (naturligvis forhøjet hen ad vejen)
      
   5. Administrationsbidrag bank: 0 kr/år
      
   6. Rente bank: 5% af (0,4 mio/år + 0,23 mio/år) = 32.000 kr/år.
      
   7. Bankhæftelse/sikkerhed (lån+garanti) = 0,4 mio.
      
   
   
   
3. Flextumpe går på tvang, kridte byder sit pant = 1,6 mio., sælger til subsistensløs med fuld belåning. Ejendomsværdi:1,4 mio.
   
   
   
   1. Afdragsfri flex: 1,6 mio.
      
   2. Banklån: 0,0 mio.
      
   3. Flexrente: 0%
      
   4. Administrationsbidrag kridte: 1½%/år = 24000 kr/år (naturligvis forhøjes hen ad vejen)
      
   5. Administrationsbidrag bank: 0 kr/år
      
   6. Bankens tab: f.eks. 0,7 mio.
      
   
   
4. Ny flextumpe, der skal betale 24.000 kr/år. Husleje for ny flextumpe: 2000 kr/md. Kan mange godt klare.
   

Er kridte smart, så laver man et lån med afdrag, så en ny idiot betaler afdrag og obligation, der kan sælges.

Se sådan forestiller Nykredit sig konverteringen til fast forrentet annuitet. Det reducerede bidrag går til afdrag og rente. Hermed lettes finansieringspresset på kridte, fordi man ikke behøver at låne til at købe eget flexlort. Banken sidder tilbage med hele den sure smerte - og kridte er: Ligeglad - evt. lidt skadefro gnækkende.

Banken har tabt ½-1 mio. - lidt efter hvor store idioter de har været, så vi taler nok 1½ mio, fordi de er rigtig store idioter.
Oprindelig ejer er smidt ud, fallit, insolvent, illikvid - må flytte ind i ejendom, som kridte også ejer gennem et parkeringsselskab til 5.000 kr. pr. måned.

Antal tvangsauktioner (fuldbyrdede) 10.000 pr. år. Tab til bankerne: 5-10 mia. pr. år.

Bankernes boligudlån på 275 mia. afvikles over 20 år med AFSKRIVNINGER - ikke nedskrivninger! - på 10-15 mia. om året. Hvornår kan bankerne igen betale udbytte? Øhhh.... aldrig.
Hvornår kommer flextumpen ud af gælden på 1 mio. kr. ? Øhhh.... aldrig.
Hvornår flytter flextumpen igen i eget hus? Øhhh ..... aldrig.

Vi kan se frem til en bunke flextumper, der var så skide smarte, at de hænger sig. Enken hænger også - på gælden.

Boligboble afsporer økonomien i England.

Der er god grund til at tro at en stærk kombination af stor efterspørgsel, lille udbud og forventninger om, at markedet vil stige, vil føre til en periode med vedvarende prisstigninger på boligmarkedet, siger vicecentralbankschef og medlem af den finanspolitiske komité Jon Cunliffe til Financial Times. Han tilføjer at det vil være farligt, hvis myndigheder ignorerer det momentum, der er blevet bygget op på det britiske boligmarkedet i løbet af det sidste år.

Det er jo helt tilsvarende situation i Danmark, hvor man også har svindlet priserne på ejerlejligheder op - og boliger i hele København for den sags skyld!

Cunliffe gjorde det desuden klart, at husholdningerne bør forberede sig på, at renten stiger, når væksten i den britiske økonomi er blevet mere stabil. Han pointerede vigtigheden af, at de nuværende lave renteniveau ikke må maskere omkostningerne ved realkreditlån.

Tror banksvinene, at man vil lade økonomien køre helt af sporet for at redde dem fra den obligatoriske tur i sommerhuset - på engelsk: "Hanging out"? (Dén har jeg ventet på at komme med! Der er intet som en velforberedt, spontan vits!)

Man kan nu ikke beskylde sådanne bankfolk for at være "skingre"! Gurlende måske - en kort tid - forhåbentlig ikke for kort???