[Censur]

[Censur]

Experimentality skrev:http://www.dinepenge.dk/bolig/huspriserne-er-stadig-oppustede

En ganske god artikel, for hvad der ellers er på siden. Her følger et par udpluk:



Ok, det var da ikke så lidt.. 10-30% i det nuværende marked er stadig en hel del ned. Når man så tænker på at der bliver skambudt en 30tkr fra politikerne, så kan jeg godt se hvor regnestykket ender med en villa til 2 mio og bare 10% så er vi nede på 1,8 mio. Det er stadig 200.000 insolvens. Ved 30% står man med 600.000 .. jojo, jeg ville fandme ikke turde købe med det prospekt.



Flexlån og de lave renter. Ja, gad vide hvad der sker når Danske Bank o.lign ikke længere vil købe til auktionerne? Som DB sagde .. "Sikre obligationer der måske ikke var så sikre" tidligere på året. Jeg har en ret dårlig fornemmelse med lige netop dén udtalelse, kombineret med ovenstående. På den anden side, så skal tabene tages før eller siden. Jeg kan forestille mig at med TBTF etiketten vil DB droppe flex'erne ret hårdt på gulvet.

Som Jakob Brøchner ved bedre end de fleste er der ikke noget "ligevægtsniveau" hvor boligpriserne ligger roligt og naturligt (eller det har der ihvertfald ikke været i mere end 40 år, Tyskland har en anderledes fornuftig finansierings og beskatningslovgivning og dernede kan det måske give mening at tale om "ligevægt").
Herhjemme svinger boligpriserne voldsomt og cyklisk med den omtalte ratio boligpriser/byggepriser (blandt sande troende kendt som Tobins Q) og, selvom den er faldet lidt siden 2007, er vi på landsplan stadig mere end 50 %> over den sædvanlige bund. Nationalbanken beregnede den i foråret, og hvis du engang imellem har kastet et blik ud til højre på undertegnedes posts, vil den måske forekomme dig bekendt.



Mvh
Cirb

[Censur]

@Experimentality, vi kan tage den vha. høj inflation eller den japanske model (25 år med prisfald)

Inflation får vi ikke. Den mulighed har vi afskåret os fra. USA har også valgt "japansk løsning" ser det ud til.

Så ja, 20-25år med prisfald og deflation forude. Men kan jo godt ende med mere, nu har det stået på i Japan i 21år og forsætter.

[Censur]

Bemærk at som Jensks skriver i sit speciale så var boligboble i Danmark 30% større end den tilsvarende i USA, USA har allerede deflateret deres boble til det teoretiske ligevægtspunkt, men mon ikke de fortsætter ned.

http://borsen.dk/nyheder/investor/artikel/1/138450/danmark_kun_naaet_20_pct_af_vejen.html

http://www.jensks.com/The_Dynamics_of%20_House_Prices.pdf

En ligevægtspris behøver man ikke nærme sig asymptotisk! Der kan udmærket være en passage med fuld fart - indtil man når et decideret "underprisniveau". Her snakker vi handelspriser.
Det er der faktisk mange ting, der tyder på er tilfældet.

Det er derfor jeg gennem lang tid har focuseret på dødsboer - her er gælden nemlig ligegyldig. Når folk er døde, bliver tabet taget - der er ikke så mange andre muligheder - trods arvingernes hylen.
Dødsboer - og andet udbud, der faktisk kan tage tabet - vil med sit omfang bestemme udbuddet. Prisen vil bestemmes af efterspørgslen: Det er en rationeringsmekanisme.

På den anden side vil en ikke fungerende kredit mindske efterspørgslen - det er dér vi er på vej hen. Der er virkelig ved at komme en kreditklemme, der vil noget.
Nu foreligger tallene ikke endnu (sidste tal er fra 2008) fra regnskabsundersøgelserne; men det er min fornemmelse, at erhvervslivet i stadig større omfang går uden om bankerne og finansierer/finansieres af leverandørkreditter. Det er så den del af kreditten, der er langt mest spæl i:
Kreditten har en omsætningshastighed på en 10 gange pr. år; hvor en boligkredit er nede på - skal vi sige - 0,01 gange pr. år med afdragsfri flex.
Det er en faktor 1000. Beregningerne er omfattende og komplicerede.
Dels er renten på en leverandørkredit vanskelige at beregne, fordi den vil hænge sammen med hvilke rabatter, der ydes for hurtig betaling - mere eller mindre indforstået.
På den lange kredit er det lige modsat: Den faktiske rente er til at beregne - kompenseret for inflation, hvor inflationen så er et afdrag!
Men altså en faktor 1000 skal der nok være tale om.

Jeg glæder mig til at se regnskabsundersøgelsen, fordi jeg tror faktisk, at bankerne ikke længere har den store rolle i driftskreditterne - de er kun et vekselkontor: Pengene flyder fra A til B til C til osv. uden at påvirke kontosaldiene nævneværdigt.

Hvor vil jeg hen med det?
Jo - det betyder nemlig, at boliglån - der med den lave rente og manglende afdrag - er døde penge. Der er jo ikke nogen, der vil yde boliglån - f.eks. pensionsselskaberne vil jo ikke røre ved flexlortet. Se selv:
Statsobligationer
realkreditobligationer
I kan jo bare se: Pensionskasserne vil ikke røre ved flexlortet.

Det som udlandet og pensionskasserne har af flexobligationer er enten repo-køb, hvor de køber med aftalt salgspris om f.eks. 4 mdr.
Eller mere elegant: Da der er indfrielse i december, så behøver man ikke at aftale en salgspris: Den kommer ganske af sig selv.
Det var det tommyjo fik øje på! Dengang (var det en måned siden) hæftede han sig ved at obligationskurserne faldt!


Det her er hovedbankernes sammenbrud! De kan jo ikke blive ved med at låne penge ud til lavere rente, end den de selv må give.
De kan ikke tillade, at flexrenten stiger, for så går flexlånerne i betalingsstrejke - 50.000 af dem og det er grimt at være flexfallent - 500.000 af dem og det er endog MEGET grimt at være bank (med kridte).

Man kan som bank køre ganske længe med debitorer, der ikke betaler - ikke noget videre i hvert fald. Men nu går den ikke meget længere: Bankudlånet pluds realkreditudlånet (som er et bankudlån når 2/3 købes af bankerne).

I 2009 klarede man sig ved misbrug af nationalbanken det første halve års tid til favorabel rente. Det satte Onkel Nils så en stopper for.
Læg mærke til hvordan "udlandet" stiger til 100 mia og forsikringsselskaberne stiger til 50 mia i løbet af 2009.

I 2010 steg pensionskasser og udland til 250 mia (op fra 150) - ca det beløb, man misbrugte de pengepolitiske udlån med.

Det er steget til 300 mia. i år. Nu går den ikke ret meget længere: Banker/kreditforeninger kan ligge med - tilsyneladende - 500 mia.
Jeg garanterer for, at det ikke er gratis at blive ved med at låne på flexlortet dels i udlandet, dels i pensionskasserne.

Det var det, jeg opdagede på Danske Banks aktiekurs medio juni 2011 - investorerne kan også læse og skrive. De kan lave samme banale analyse, som jeg kan.
Det er da derfor, der kom den hysteriske banning af mig: INTET må slippe ud om, at banken er i likviditetsproblemer - så går det nemlig først galt.

Nu vil man så ævle om "kreditklemme"! Ja TAK! Hvor er det dog MÆRKELIGT, at man ikke kan låne penge, som man ikke agter at betale tilbage - gratis - vel at mærke.
Flexrenten kan heller ikke hæves, for så ryger banklånet til flextumperne - og SÅ ryger ejendomspriserne for alvor.

"En ligevægtspris behøver man ikke nærme sig asymptotisk! Der kan udmærket være en passage med fuld fart - indtil man når et decideret "underprisniveau". Her snakker vi handelspriser." Fuldkommen enig, det er her vi afviger fra vismændene her på debatten.

Lars_HH skrev:"En ligevægtspris behøver man ikke nærme sig asymptotisk! Der kan udmærket være en passage med fuld fart - indtil man når et decideret "underprisniveau". Her snakker vi handelspriser." Fuldkommen enig, det er her vi afviger fra vismændene her på debatten.

Det er de forudsætninger, man ikke er klar over, man gør sig, der kommer og bider en i numsen.

Som ny bruger her undrer jeg mig over hvorfor der er opslag over det hele, deriblandt dette, der bliver censureret? Jeg havde svært ved at finde noget i dem der var stødende.

abbaratet skrev:Som ny bruger her undrer jeg mig over hvorfor der er opslag over det hele, deriblandt dette, der bliver censureret? Jeg havde svært ved at finde noget i dem der var stødende.

Det er nok fordi, du ikke så dem, der blev censureret - en religiøs debat kom ud over kanten, så vidt jeg har forstået.
Irriterende ja; men så heller ikke mere.
Der var en, der udøvede et skøn.

Men velkommen til!