Tobins Q, real prisindeks og handelsaktivitet

Det er ikke "min" liste, men en offentligt tilgængelig liste over solgte ejerlejligheder i Kbh i 2013. Jeg har tidligere angivet en enkel metode hvorpå man burde kunne afsløre svindlen, men vores økonomiske "ekspert" herinde er jo ikke i stand til at dokumentere sine påstande.

Eksempelvis den allerførste på listen. Brammingegade nr. 8 solgt i marts måned for 1,375 mio. Af OIS kan man se ejeren, en Kasper Foged Guldbrandsen og en skødedato d. 29/5 og samme salgspris på 1,375 mio. På krak.dk kan man slå beboeren op og se at det er selvsamme Kasper der bor der. Du kan endda også ringe til ham og få verificeret det hvis du har lyst.

Ikke om jeg gider gennemgå 100 indlysende sager på denne måde. Det er jo Thomas der påstår at noget er galt ikke? Hvorfor skulle jeg så bruge tid på det her?

Alt er offentligt tilgængeligt så kom så i gang Dovne Robert, undskyld Thomas. Vi venter spændt.

wh skrev:...Eksempelvis den allerførste på listen. Brammingegade nr. 8 solgt i marts måned for 1,375 mio. Af OIS kan man se ejeren, en Kasper Foged Guldbrandsen og en skødedato d. 29/5 og samme salgspris på 1,375 mio. På krak.dk kan man slå beboeren op og se at det er selvsamme Kasper der bor der. Du kan endda også ringe til ham og få verificeret det hvis du har lyst...

Jeg ved ikke helt hvad jeg skal tro. Personligt kan jeg ikke se hvad der skulle drive priserne op pt., men nu vi er ved snakken om parkeringsaftaler osv., kan du så ikke prøve at køre en undersøgelse på d. 9. ejendom i din liste:

Adresse: Frederiksborggade 52, 3.
Købesum: 30.290.000
Dato: 15-03-2013
Salgstype: Alm. Salg
Kvm. pris: 109.350 kr
Rum: 4
Postnr.: 1360
Boligtype: Lejlighed
Antal kvm: 277
Byggeår: 1878

Selvom den er 277 kvm. virker prisen lidt pebret?

På samme liste er der i øvrigt 31 boliger med en kvm. pris i spændet: 109.350 kr - 4.328.767 kr. Hvordan hænger det sammen og bliver disse tal rent faktisk brugt i en prisstatistik? I såfald trækker de jo voldsomt op?

/Tigerdyret

Er der noget der forhindrer dig i at gøre det selv??

Ejer: Frederiksborggade 52 APS (CVR-nummer 34903573)

I OIS (BBR) kan man se, at adressen dækker over 6 etager så det er vel formentlig et udlejningsselskab der har købt ejendommen. Det er så nok også én af de absolut dyreste adresser i det centrale Kbh.

De meget lave priser i listen er "køb konen/manden ud af lejligheden"-salg. De 109.350 kr. er så et salg hvor friværdien har været 2X109.350 kr. og konen/manden har skullet betales ud for dette beløb. Du kan jo checke op på ejerforholdene hvorved du vil se, at der kun er én ejer for langt de fleste af disse meget lave handler. Den reelle værdi er naturligvis langt højere. Disse handler tæller naturligt nok ikke med på lige vilkår fordi de vil ødelægge statistikken og DST har såmænd ganske godt styr på det:

http://www.dst.dk/da/Statistik/dokumentation/kvalitetsdeklarationer/ejendomssalg.aspx#section3

Citat: "Baseret på hidtidige erfaringer vurderes usikkerheden for prisudviklingen for enfamiliehuse og ejerlejligheder til ± 1,0 procentpoint"

EDIT: Ser lige at du skriver m2-pris fra 109.350 kr og opefter. Ja, du kan jo checke dem og se om det ikke skulle være hele ejendomme der bliver handlet. Ved ærlig talt ikke lige hvorfor Boliga sætter 31 ud af de mere end 3000 lejligheder op på denne måde. Men det giver vel sig selv, at dem med en m2-pris på over 4 mio kr (!!) ikke tæller med for i såfald var statistikken helt anderledes og priserne meget højere.

Det er vist efterhånden kun Thomas der tror på at DST svindler i stor stil.

Det afgørende er, at ECB ikke tror en hujende fis på Danske Banks svindel - de har set for meget af den slags.

Herudover er det Nationalbanken, der skal óverbevises, så man vil tage flexlort som sikkerhed - men det sker ikke.

Ser vi på sikkerheden bag det pengepolitiske udlån til Danske Bank, så er det påfaldende af selv det lille på 15 mia. afvikles stykvis.
Nationalbanken
Det sker formentlig i samme tempo som det viser sig, at der ikke er tale om gode udlån.

Sagen er en ganske anden: Det er spørgsmålet om flexlortets omsættelighed - dvs. realkreditlånets likviditet. Det er straks en anden sag, for ECB og Jörg Asmussen tror ikke en hujende fis på det - og har forlangt bevis. Om der er dækning bag ved er sådan set underordnet, for det ved man, at der IKKE er. At BRF så har sendt Vestager i byen med den samme gamle løgnehistorie - det er så ligegyldigt, for den er ikke blevet troet et øjeblik. Man har set den samme svindel på Cypern og i Spanien.

Vi bemærker endnu engang, at Thomas ikke er i stand til at dokumentere sine påstande. Du har fået listen af solgte ejendomme så værsgod at vise os hvordan hele listen tilsyneladende er svindel. Jeg har allerede givet dig informationerne på den allerførste i listen - så kom så med den dokumentation for hvorfor Brammingegade nr. 8 er en platuglehandel!

Det er meget nede på jorden nu Thomas. Forhold dig til den konkrete sag og lad være med at plapre op om DB, ECB og hvad har vi. Det er ligegyldigt i forhold til de >3000 lejligheder jeg har linket til

Jomsviking skrev:Går man ind på EJEN13, så viser lejligheds-salget i region hovedstaden en tydelig tendens opad.

 
Måske , hvis du stratificerer fint nok vil du altid kunne finde et område der bevæger sig mod gennemsnittet. Det er ren statistik.
Hvis du ser på omsætningen på det samlede danske ejendomsmarked så er det helt indiskutabelt at det aldrig har set værre ud.

Det gælder også ejer lejlighederne hvoraf langt størstedelen befinder sig i hovedstadsområdet.

Mvh
Cirb

Hvis Nationalbanken ikke vil tage flekslån som sikkerhed - hvordan kan de så proklamere at de agter at hjælpe flekslånerne hvis renten stiger? Noget helt andet er så, om Nationalbanken er i stand til st sikre en fortsat lav rente hvis de nuværende danske investorer (primært banker og pensionsselskaber) pludselig ikke er i stand til st købe obligationerne. (Af de 1250 mia kortsigtede flekslån sidder udlandet på 13 procent af beholdningen).

@wh
Du skriver:
Men det giver vel sig selv, at dem med en m2-pris på over 4 mio kr (!!) ikke tæller med for i såfald var statistikken helt anderledes og priserne meget højere.
Lyder rigtigt, men kan det bevises og evt. kan der bare være en håndfuld af dem der er smutte med?
Ang. Frederiksborggade 52 APS (CVR-nummer 34903573) hedder direktøren Kirsten Brøchner-Mortensen og har købt ejendommen af BRØCHNER I/S som ejer BRØCHNER HOTELS. Jeg kan ikke bevise det men mon ikke den er en tur i karrusellen for at kunne være med til at finansiere deres nye Hotel SP34 der er sat til at åbne i april 2014, eller noget af alt det andet de roder med - der bare et bud
Den dyreste handel på 316mio er købt af CORE BOLIG III KOMMANDITAKTIESELSKAB som de købte af gæt engang CORE BOLIG III KOMMANDITAKTIESELSKAB - det her lugter har ikke kigget på flere kan alligevel ikke bevise en skid men jeg tvivler på at alt går efter bogen- for begge handler gælder det i øvrigt at der er Nykredit der er med på vognen.

Hvis vi antager det er korrekt med "platuglehandler" - hvad præcis skulle motivet være? At holde priserne oppe så man kan rulle afdragsfriheden eller simpelthen for at undgå at banker/realkredit mv. Skal nedskrive dårlige lån?

Hvis - og jeg fralægger mig herved enhver personlig holdning - at det er korrekt, så er "man" godt nok langt ude - da sådan noget vel altid vil komme offentligheden til kende en skønne dag som så mange andre ting er kommet det.

Men vi må se hvad der sker.

Merkur skrev:Hvis Nationalbanken ikke vil tage flekslån som sikkerhed - hvordan kan de så proklamere at de agter at hjælpe flekslånerne hvis renten stiger? Noget helt andet er så, om Nationalbanken er i stand til st sikre en fortsat lav rente hvis de nuværende danske investorer (primært banker og pensionsselskaber) pludselig ikke er i stand til st købe obligationerne. (Af de 1250 mia kortsigtede flekslån sidder udlandet på 13 procent af beholdningen).

Ja, det er den, jeg ikke helt forstår.

Det kan være fordi de nuværende investorer bringer sig i en situation, hvor de ikke KAN købe obligationerne. F.eks. ved at have bundet midlerne i udenlandske investeringer.
13% af 1250 mia. = 162,5 mia. Deponeret på indskudsbeviser 127,6 mia. Læg mærke til, at nettostillingen ikke får lov til at gå under 160 mia.

Nationalbanken.

Det er ikke en linedans: Det er stepdans på line.

Merkur skrev:Hvis vi antager det er korrekt med "platuglehandler" - hvad præcis skulle motivet være? At holde priserne oppe så man kan rulle afdragsfriheden eller simpelthen for at undgå at banker/realkredit mv. Skal nedskrive dårlige lån?
J

eg tror - og det er et gæt - at det er for at dækningen på realkreditlånene ikke falder gennem gulvet.
Loan to value

Instituttet havde allerede inden undersøgelsen iværksat en revurdering af de berørte ejendomme.

Hvis - og jeg fralægger mig herved enhver personlig holdning - at det er korrekt, så er "man" godt nok langt ude - da sådan noget vel altid vil komme offentligheden til kende en skønne dag som så mange andre ting er kommet det.

Ja.

Men vi må se hvad der sker.

Forhåbentlig ikke, men det er nok sandsynligt.

Merkur skrev:Hvis vi antager det er korrekt med "platuglehandler" - hvad præcis skulle motivet være? At holde priserne oppe så man kan rulle afdragsfriheden eller simpelthen for at undgå at banker/realkredit mv. Skal nedskrive dårlige lån?

Hvis - og jeg fralægger mig herved enhver personlig holdning - at det er korrekt, så er "man" godt nok langt ude - da sådan noget vel altid vil komme offentligheden til kende en skønne dag som så mange andre ting er kommet det.

Men vi må se hvad der sker.

Det er grunde men primært tror jeg det drejer sig om SDRO.


Når priserne falder skal RKerne ikke bare ud og dække de reelle tab. De skal også stille anden sikkerhed (statsobligationer) for den del af alle deres RK lån der ikke længere har dækning inden for 80 % af ejendomsværdien. 
Det er mange, mange milliarder vi taler om.

Mvh
Cirb

Cirb skrev:Hvis du ser på omsætningen på det samlede danske ejendomsmarked så er det helt indiskutabelt at det aldrig har set værre ud.

Bliver der solgt færre eller flere boliger i dag end i 2009?

Aarhus78 skrev:Lyder rigtigt, men kan det bevises og evt. kan der bare være en håndfuld af dem der er smutte med?

Ved alle DST-statistikker står der en kontaktperson med mailadresse. Du kan sikkert bede vedkommende om at levere datagrundlaget for statistikken til dig (alle handler) og så selv kontrollere dem. Og HVIS der skulle smutte en håndfuld med, ja så ville statistikkerne jo svinge temmelig meget år for år fordi de samme handler naturligt nok ikke kommer med hver gang år for år.

wh skrev:

Aarhus78 skrev:Lyder rigtigt, men kan det bevises og evt. kan der bare være en håndfuld af dem der er smutte med?

Ved alle DST-statistikker står der en kontaktperson med mailadresse. Du kan sikkert bede vedkommende om at levere datagrundlaget for statistikken til dig (alle handler) og så selv kontrollere dem. Og HVIS der skulle smutte en håndfuld med, ja så ville statistikkerne jo svinge temmelig meget år for år fordi de samme handler naturligt nok ikke kommer med hver gang år for år.

Hmm her tror jeg du tager fejl når først en oplysning er tastet ind i systemet skal man gøre noget aktivt for at få den ud igen. Med andre ord de handler der er smuttet med smutter med år efter år.

Aarhus78 skrev:Hmm her tror jeg du tager fejl når først en oplysning er tastet ind i systemet skal man gøre noget aktivt for at få den ud igen. Med andre ord de handler der er smuttet med smutter med år efter år.

Du misforstår mig, men jeg skrev det heller ikke så forståeligt. Dét jeg mener er, at hvis en ejendom til 40 mio/m2 kommer med i 2012 ja så kommer den jo ikke med i 2013 medmindre den tilfældigvis skulle blive solgt igen i 2013. Altså vil 2012-tallene være voldsomt meget højere end 2013 og derfor vil statistikken svinge meget fra år til år og det er jo ikke tilfældet.

wh skrev:

Aarhus78 skrev:Hmm her tror jeg du tager fejl når først en oplysning er tastet ind i systemet skal man gøre noget aktivt for at få den ud igen. Med andre ord de handler der er smuttet med smutter med år efter år.

Du misforstår mig, men jeg skrev det heller ikke så forståeligt. Dét jeg mener er, at hvis en ejendom til 40 mio/m2 kommer med i 2012 ja så kommer den jo ikke med i 2013 medmindre den tilfældigvis skulle blive solgt igen i 2013. Altså vil 2012-tallene være voldsomt meget højere end 2013 og derfor vil statistikken svinge meget fra år til år og det er jo ikke tilfældet.

Det er så ikke et tvingende argument (hvis, mean(error_y1) ~ mean(error_y2))

Så lægges der op til en erkendelse af at 2013 bliver det dårligste år nogensinde....




Altså indtil 2014.

Mvh
Cirb

Cirb skrev:Så lægges der op til en erkendelse af at 2013 bliver det dårligste år nogensinde....




Altså indtil 2014.

Mvh
Cirb

Ja og så kommer den platugle og svindler fra Realkreditforeningen og taler om "psykologi" - som han heller ikke har forstand på - når forklaringen er ganske enkel: Boligpriserne er for høje og folk har ikke råd - og så kan de i øvrigt heller ikke få det finansieret. Hvis de så kan leje til en rimelig pris, så kan det være hip som hap.

Thomas skrev:

Cirb skrev:Så lægges der op til en erkendelse af at 2013 bliver det dårligste år nogensinde....




Altså indtil 2014.

Mvh
Cirb

Ja og så kommer den platugle og svindler fra Realkreditforeningen og taler om "psykologi" - som han heller ikke har forstand på - når forklaringen er ganske enkel: Boligpriserne er for høje og folk har ikke råd - og så kan de i øvrigt heller ikke få det finansieret. Hvis de så kan leje til en rimelig pris, så kan det være hip som hap.

Og en til....

Men nu er der også kun 3-4 måneder til at vi skal til at høre på hvordan 2014 ser helt anderledes ud, hvordan forårets salg viser meget lovende takter og at nu (NU !) kommer boligmarkedet og bla bla bla.....

Mvh
Cirb

Cirb skrev:

Og en til....

Men nu er der også kun 3-4 måneder til at vi skal til at høre på hvordan 2014 ser helt anderledes ud, hvordan forårets salg viser meget lovende takter og at nu (NU !) kommer boligmarkedet og bla bla bla.....

Mvh
Cirb

»Der er ikke gang i boligmarkedet. Det er blevet talt op, men der er ikke et underliggende efterspørgselsboom,« siger Jens Lunde, lektor på CBS og ekspert i boligmarkedet.

»Der er ikke megen økonomisk vækst endnu, stort set ingen indkomstfremgang, arbejdsløshedstallene udvikler sig ikke prangende, og mindst 25 pct. af boligejerne er teknisk insolvente og dermed i praksis ikke i stand til at sælge,« påpeger Jens Lunde.

»Tidligere fik boligejerne lov til at sætte sig væsentlig hårdere i forhold til indkomsten. Det drev priserne op, men betød også, at vi er endt i en situation med overbelåning, teknisk insolvens og en del tvangsauktioner,« siger Curt Liliegreen.

Han peger på, at der specielt er problemer i et bælte om København, hvor hvert tredje hus er overbelånt, fordi boligkøberne blev presset væk fra København, da priserne toppede her.

Men man kommer ikke med den rigtige forklaring på ejerlejlighederne.

Cirb skrev:

Thomas skrev:

Cirb skrev:Så lægges der op til en erkendelse af at 2013 bliver det dårligste år nogensinde....




Altså indtil 2014.

Mvh
Cirb

Ja og så kommer den platugle og svindler fra Realkreditforeningen og taler om "psykologi" - som han heller ikke har forstand på - når forklaringen er ganske enkel: Boligpriserne er for høje og folk har ikke råd - og så kan de i øvrigt heller ikke få det finansieret. Hvis de så kan leje til en rimelig pris, så kan det være hip som hap.

Og en til....

Men nu er der også kun 3-4 måneder til at vi skal til at høre på hvordan 2014 ser helt anderledes ud, hvordan forårets salg viser meget lovende takter og at nu (NU !) kommer boligmarkedet og bla bla bla.....

Mvh
Cirb

Som forudsagt.....

Men bare rolig - i 2014 kommer det til at gå meeeeeget bedre - altså lige indtil tallene foreligger i 2015..

Mvh
Cirb

Cirb skrev:

Men bare rolig - i 2014 kommer det til at gå meeeeeget bedre - altså lige indtil tallene foreligger i 2015..

Mvh
Cirb

Det minder om lyrikken i store selskabers sidste årsregnskab - jeg mener sidste - overhovedet.

Tobins Q


Realpriser (huse med grafer for nabolande øverst - Danmark fordelt på dst.´s tre katagorier nederst)





Handelsaktivitet Boligmarkedet




Alting er uforandret. 
Markedet har snart været dødt i 5 år og det er kun blevet stadigt værre de sidste 3. 

Mvh
Cirb

Cirb skrev:Tobins Q


Realpriser (huse med grafer for nabolande øverst - Danmark fordelt på dst.´s tre katagorier nederst)





Handelsaktivitet Boligmarkedet




Alting er uforandret. 
Markedet har snart været dødt i 5 år og det er kun blevet stadigt værre de sidste 3. 

Mvh
Cirb

Lige præcis. Det er så også opgivet at det bliver reddet - mur flextumperne inde.

Den uberegnelige faktor er: Sommerhusene. Der er steder, hvor de kommer så meget ned i pris, at "almindelige mennesker" kan være med. Hvorfor? Fordi folk dør fra dem - i dem.