Sv: Udløb af afdragsfrihed - nyt realkreditlån over 80 procent af aktuelle ejendomsværdi

af wh Fre Apr 12, 2013 4:48 pm

Jomsviking skrev:Som jeg formodede har du ikke forstået noget. Du peger på en tabel der viser følsomheden overfor rente stigninger - ikke ophør af afdragsfrihed, som er det jeg "hidser mig op over" her.

Ser vi på det samme?? Overskriften for tabellen er:

"Antal husholdninger med belåningsgrad over 80 pct. fordelt efter udløb på afdragsfrihed
og gældsserviceringsbrøk ved påbegyndte afdrag og uændrede ejendomspriser"

Jeg bruger normalt ikke farver, men tingene skal åbenbart skæres HELT ud i pap

af Jomsviking Fre Apr 12, 2013 4:58 pm

wh skrev:
Jomsviking skrev:Som jeg formodede har du ikke forstået noget. Du peger på en tabel der viser følsomheden overfor rente stigninger - ikke ophør af afdragsfrihed, som er det jeg "hidser mig op over" her.

Ser vi på det samme?? Overskriften for tabellen er:

"Antal husholdninger med belåningsgrad over 80 pct. fordelt efter udløb på afdragsfrihed
og gældsserviceringsbrøk ved påbegyndte afdrag og uændrede ejendomspriser"

Jeg bruger normalt ikke farver, men tingene skal åbenbart skæres HELT ud i pap

Nej jeg sidder med denne her:
http://www.evm.dk/~/media/oem/pdf/2013/2013-publikationer/10-01-13-boligfinansieringsrapport/samlet-rapport-boligfinansieringsanalyse.ashx

Hvad gør du?

af Jomsviking Fre Apr 12, 2013 5:13 pm

Wh

Nu fandt jeg dit link frem, som jeg tror du taler om.

Det er jo en lidt spøjs opstilling du kommer med der.

Det er udløb af afdragsfrihed for hustande belånt over 80%.

I 2014 er det 5900 hustande, af disse vil 1200, eller ca. 20%, have en gældsserviceringsbrøk >50%, efter påbegyndt afdrag.

af klogeaage 35 Fre Apr 12, 2013 6:00 pm

Jomsviking skrev:WH og HenningK

wh skrev:
Jomsviking skrev:Hvad jeg dog personligt synes er så langt det mest interessante er hvordan disse lån og lånetyper fordeler sig på forskellige samfundsgrupper. Jeg har den formodning at de mest risikable lån bæres af dem med den dårligste økonomi.

Kig på det link HenningK leverer tidligere i tråden og se nærmere på den undersøgelse der henvises til. Specielt figur 4 giver dig et billede vedr. den formodning.

Hvis man ser bort fra den nederste indkomstdecil der formentlig har flex grundet indkomstnedgang (hvilket også står i rapporten) så er udbredelsen af flex svagt stigende jo højere indkomstgrundlag man har. Og derved er din formodning ikke korrekt. Derudover viser rapport også, at hele 90% af den samlede RK-gæld ligger hos den halvdel af boligejerne med den højeste indkomst. Den anden halvdel sidder således kun på de 10% af gælden. Men rapporten viser også, at der er en tendens til at lavindkomster vælger afdragsfrihed lidt oftere end højindkomster og dette er naturligvis et emne der skal tages seriøst - det er jeg helt enig i.

Der er i det hele taget en lang række udmærkede analyser i den rapport som gør den værd at nærstudere. Interessant er det også, at dem med de 10% højeste indkomster sidder på 1/3 af den samlede gæld.

Jeg er da egentligt ret uening i den udlægning.

Hvis vi ser bort fra lavest og højeste decil, så ser man ganske rigtigt at andelen af variabel rente stiger svagt,
men hvad der stiger tydeligt er andelen af afdragsfrihed.

Som sådan er der jo ikke noget galt i variabel rente (det har de sidste mange år været fordelagtigt), det er kombinationen af variabel rente OG afdragsfrihed der er gift, da husholdningen IKKE danner en kapitalopsparing og IKKE får lagt luft ind i solvensgraden tilgengæld står de med en risiko for rentestigninger.
Og der kan man se af grafen at afdraget og derved kapitalopsparingen stiger ganske betydeligt op i gennem indkomstpyramiden (hvor vi ser bort fra de meget rige og meget fattige). I mine øjne, så falder risikoen op i gennem pyramiden og derved at riskoen koncentrerer sig i bunden.

Hvad angår Erhvervsministerets bortforklaringer om hvilke andele af danske der bære hvilke andele af gælden er jeg FLØJTENDE ligegald med. Det overrasker INGEN at "studerende", "boligløse" og plejehjemsbeborere ikke har ret megen realkreditgæld.m Det overrasker heller ikke nogen at det er de rigeste der har mest gæld, spørgsmålet er dog hvordan debt-to-income ratio ser ud?

Lad os da kigge på figur 5

Der kan vi så se at 5% af husholdningerne (med RK gæld) bruger 50% eller mere af deres DISPONIBLE indkomst (dvs. indkomst efter skat og andre småting) på at servicerer gæld, det lyder jo ikke så slemt.

Vi kan så også se af 30% af husholdningerne (med RK gæld) bruger 25% eller mere af deres DISPONIBLE indkomst på at servicerer gæld.

Så vidt jeg kan læse mig igennem denne rapport så inkluderer serviceringen af gæld afdrag, dvs. hvis du har afdragsfrihed, så har du en lavere gældsserviceringsbrøk.
Da det kun er 40-50% af gælden der afdrages, og da renten er meget lav vil en forudsætning om at gæld rent faktisk skal afdrages fuldstændig ændre på gældsserviceringsbrøken og smide den, løst estimeret, 50% op.

Tabel 3 viser at 40% af dem med gældsserviceringsbrøk over 50% slet ikke afdrager og ca. 52% har afdragsfrihed på 50-99% af gælden.
Renteniveauet in mente, så kan man vist ROLIGT konkludere at i hvertfald 50% af disse hustande med gældsserviceringsbrøk over 50%, IKKE kan afdrage deres gæld - de er bankerot.
(afdraget over 30 år er større end rente-byrde, så det er slut for disse 40-52%, men da der er andre udgifter, f.eks. mad (der ikke bliver billigere af at man ingen penge har) kan vi vist godt formode at gruppen af uhelbredelige konkurser er større)

I mine øjne laver man et regnestykke der viser at det ikke er så svært: Bare man ikke afdrager sin gæld!

Og dem der ikke afdrager er i høj grad dem der allerede er pressede, som det fremgår af data.

Om renter:
Kan den korte rente fordobles? Tjaaaa lad os se på figur 2

Der var en fordobling eller en halvering af den korte rente fra:
98-00, fra 00 til 02, fra 02 til 06, fra 06 til 07 fra 07 til 09, fra 09 til 08, fra 09 til 09, fra 09 til 13

Det er MEGET sandsynligt udfra hstoriske data at den korte rente vil ikke bare fordobles men firdobles!

En renteforhøjelse i den størrelsesrden vil ramme meget hårdt ned i allerede pressede afdragsfrie fleksere. Den vil også presse boligprisen, der vil bringe den dag nærmere hvor RK/bank kræver at der afdrages og gældsserviceringsbrøken eksploderer.

Nu skriver EVM, at det for langt de fleste husholdninger ikke er et problem at bruge halvdelen af den disponible indkomst på gæld.
Tjaa. hvem ved? Mig og konen med vores tre børn og pæne "akademikker lønninger" for da meget hurtigt brugt vores penge på alt andet end gæld. Det er dyrt at leve i det her land hvis du er tvunget til at forbruge. Så det afhænger meget af den disponible indkomst, mælk bliver som bekendt ikke billigere af at man er fattig.

Indførsel af en forudsætning om at gæld skal afdrages vil vælte den der rapports konklussioner og den er ubrugelig og har til ene formål at fremstille situationen bedre end den er.

Tilføjelse:

Rapporten viderbringer også en anden løgn: Solvensgraden for huskøbere i 2003-2004 er stadigvæk god, da de huse stadigvæk er steget med 20-30% siden 03/04.
JA men det er da kun rigtigt hvis ejerne ikke har taget lån i friværdien i de gode år frem mod 08. Og det er der jo rigtig mange der har - kan vi blive enige om det?

Super indlæg.

Du har en engels tålmodighed ,vores grønne mand var forlængst flegnet ud over bankmøgleren Very Happy

Apropos engel:
Det med sort i din post fremhævet og nu skal Jeg passe på min anonymitet,vover alligevel pelsen,da Jeg ofte hinter herind til.

Snakken gik fornyligt (højlydt i lystigt sammenkomst iblandt kollegaer og fælles venner med godt bryg og kun mænd) om de underlige hop af priser på andels/ ejer lejligheder i KBH de sidste 10-15 år hvor flere underligt nok(self efter eget udsagn )havde været en del af spillet med utalt held Twisted Evil

Der blev talt om det underlige i at, hvorfor folk ikke bare solgte til det de havde købt til

Englen gled igennem rummet da een nævnte at de nok havde købt eksotiske rejser, samtaletoiletter,flere biler i garage og biografskærme for friværdien.

Der blev flyttet fokus på andre emner Razz

af Thomas Fre Apr 12, 2013 6:01 pm

Jomsviking skrev:WH og HenningK

Jeg er da egentligt ret ueing i den udlægning.

Hvis vi ser bort fra lavest og højeste decil, så ser man ganske rigtigt at andelen af variabel rente stiger svagt,
men hvad der stiger tydeligt er andelen af afdragsfrihed.

Som sådan er der jo ikke noget galt i variabel rente (det har de sidste mange år været fordelagtigt), det er kombinationen af variabel rente OG afdragsfrihed der er gift, da husholdningen IKKE danner en kapitalopsparing og IKKE får lagt luft ind i solvensgraden tilgengæld står de med en risiko for rentestigninger.
Og der kan man se af grafen at afdraget og derved kapitalopsparingen stiger ganske betydeligt op i gennem indkomstpyramiden (hvor vi ser bort fra de meget rige og meget fattige). I mine øjne, så falder risikoen op i gennem pyramiden og derved at riskoen koncentrerer sig i bunden.

Hvad angår Erhvervsministerets bortforklaringer om hvilke andele af danske der bære hvilke andele af gælden er jeg FLØJTENDE ligegald med. Det overrasker INGEN at "studerende", "boligløse" og plejehjemsbeborere ikke har ret megen realkreditgæld.m Det overrasker heller ikke nogen at det er de rigeste der har mest gæld, spørgsmålet er dog hvordan debt-to-income ratio ser ud?

Lad os da kigge på figur 5

Der kan vi så se at 5% af husholdningerne (med RK gæld) bruger 50% eller mere af deres DISPONIBLE indkomst (dvs. indkomst efter skat og andre småting) på at servicerer gæld, det lyder jo ikke så slemt.

Vi kan så også se af 30% af husholdningerne (med RK gæld) bruger 25% eller mere af deres DISPONIBLE indkomst på at servicerer gæld.

Så vidt jeg kan læse mig igennem denne rapport så inkluderer serviceringen af gæld afdrag, dvs. hvis du har afdragsfrihed, så har du en lavere gældsserviceringsbrøk.
Da det kun er 40-50% af gælden der afdrages, og da renten er meget lav vil en forudsætning om at gæld rent faktisk skal afdrages fuldstændig ændre på gældsserviceringsbrøken og smide den, løst estimeret, 50% op.

Tabel 3 viser at 40% af dem med gældsserviceringsbrøk over 50% slet ikke afdrager og ca. 52% har afdragsfrihed på 50-99% af gælden.
Renteniveauet in mente, så kan man vist ROLIGT konkludere at i hvertfald 50% af disse hustande med gældsserviceringsbrøk over 50%, IKKE kan afdrage deres gæld - de er bankerot.
(afdraget over 30 år er større end rente-byrde, så det er slut for disse 40-52%, men da der er andre udgifter, f.eks. mad (der ikke bliver billigere af at man ingen penge har) kan vi vist godt formode at gruppen af uhelbredelige konkurser er større)

I mine øjne laver man et regnestykke der viser at det ikke er så svært: Bare man ikke afdrager sin gæld!

Og dem der ikke afdrager er i høj grad dem der allerede er pressede, som det fremgår af data.

Om renter:
Kan den korte rente fordobles? Tjaaaa lad os se på figur 2

Der var en fordobling eller en halvering af den korte rente fra:
98-00, fra 00 til 02, fra 02 til 06, fra 06 til 07 fra 07 til 09, fra 09 til 08, fra 09 til 09, fra 09 til 13

Det er MEGET sandsynligt udfra hstoriske data at den korte rente vil ikke bare fordobles men firdobles!

En renteforhøjelse i den størrelsesrden vil ramme meget hårdt ned i allerede pressede afdragsfrie fleksere. Den vil også presse boligprisen, der vil bringe den dag nærmere hvor RK/bank kræver at der afdrages og gældsserviceringsbrøken eksploderer.

Nu skriver EVM, at det for langt de fleste husholdninger ikke er et problem at bruge halvdelen af den disponible indkomst på gæld.
Tjaa. hvem ved? Mig og konen med vores tre børn og pæne "akademiker lønninger" for da meget hurtigt brugt vores penge på alt andet end gæld. Det er dyrt at leve i det her land hvis du er tvunget til at forbruge. Så det afhænger meget af den disponible indkomst, mælk bliver som bekendt ikke billigere af at man er fattig.

Indførsel af en forudsætning om at gæld skal afdrages vil vælte den der rapports konklusioner og den er ubrugelig og har til ene formål at fremstille situationen bedre end den er.

Tilføjelse:

Rapporten viderebringer også en anden løgn: Solvensgraden for huskøbere i 2003-2004 er stadigvæk god, da de huse stadigvæk er steget med 20-30% siden 03/04.
JA men det er da kun rigtigt hvis ejerne ikke har taget lån i friværdien i de gode år frem mod 08. Og det er der jo rigtig mange der har - kan vi blive enige om det?

Generelt meget enig.

Når man har sådan en rapport, der skal videregive et falsk billede, så kikker jeg på de forudsætninger, der må anvendes for at skjule sandheden.

1) Jævnfør tabel 1.
Her er det overbelånte husholdninger med afdragsfrihed - og de er så godt som alle flextumper - der er kun ganske få afdragsfrie med fast rente (11% af samlet udlån). Men tallet er oppe på 250.000 husholdninger. Det er afgjort i den øvre ende, fordi mit skøn gik på 150.000, så der er noget, der markant tyder på yderligere lånoptagelse i friværdi.

2) Jævnfør gældsserviceringsgraden. Her regnes 50% af den disponible indkomst som kritisk frem for den canadiske på 40% af brutto indkomsten. Problemet er, at den kritiske grænse skulle skubbes; men det skulle have været den ANDEN vej.
Nu er skatteprocenten er noget mindre i Canada.
Altså en bruttoindkomst på 100 beskattet med hhv. 25% og 50% (for at tage et tal) giver en disponibel indkomst på 75 hhv 50. 40% af 100 er 40, hvilket - rigtig nok er godt 50% af nettoindkomsten. Hvor 50% af 50 er 25, hvilket er 25% af brutto.
Men problemstillingen er jo netop, at vi taler udløb af afdragsfrihed. Afdrag betales som bekendt med bekattede midler! Derfor slår det hårdere på disponibel indkomst!

3) Dernæst anfører man en låneomlægning til et 30 årigt lån med afdrag. Lovligt - javel; men den oprindelige forudsætning var 30 år - heraf 10 med afdragsfrihed. Vi strækker altså løbetiden med 10 år. Alene det gør, at man HAR anvendt en reserve for nødlidende lån.

4) Man antager, med rette, at problemets omfang er en funktion af gældsserviceringsgraden. Det karakteristiske er at netop efter en gældserviceringsgrad på >30% kommer et brat fald.

5)

Opgørelsen i figuren giver et lidt for lavt skøn i den forstand, at der ikke er taget højde for, at fritidsboliger kun kan belånes med 60pct. realkredit mod 80pct. for ejerboliger.

Nu står alt væsentligt som bekendt i fodnoterne. F.eks. her til Figur 2.
Sagen er jo, at netop fritidboligerne er dem, der skrider fuldstændig sammen lige i øjeblikket. Specielt i Nordsjælland (Ok syd for København er det værre; men der er ikke så mange). Ejendomsværdierne er skredet med 1/3 hvorved at en 60% belåning af de oprindelige værdier nu er en belåning på 90% - hvilket gør banklånet oveni mere end ubehageligt.

6) Man omtaler end ikke banklånet oveni. Ejerboligudlånet over 5 års løbetid fra bankerne er 270 mia. ifht. 1435 mia. i realkreditudlån. Dvs. 19% skal vi ikke gå ud fra, at der ikke er banklån tilbage hos dem, der er i stand til at betale fast forrentet med afdrag? Ser vi bort fra dem, så er det 24% - eller fuldt op uden at være afbedraget nogen sinde. Jeg kunne have fået den procent væsentlig højere op ved at se bort fra flex med afdrag. Det er så nok at sige, at der er IKKE nogen gældsservicering udover realkredit.

En 4% 10årig annuitet har en alfahage på 8. Hvis realkreditgælden er 80%. Dvs. Gældserviceringsbyrden skal tillægges 20 divideret med 8 = 2½.
3% 30 år annuitet giver en alfahage på 20 - dvs. en ydelse på 4 (af de 80%)

Sagt med andre ord, hvis en 30 årig 3% giver en gældsserviceringsbyrde på 50%, så vil en servicering af bankgælden oveni give en gældsserviceringsbyrde på 75%.
Jeg kan ikke umiddelbart se, at man har påregnet at betale den bankgæld som ligger oveni.

Det helt perverst grinemorsomme er, at lægger man det oveni tallene så svarer et kritisk niveau på 50% i gældsserviceringsbyrde udelukkende ved realkredit lån - til en kritisk grænse på 30% MED banklånet oveni afviklet over 10 år.

Med andre ord: Man forudsætter sig udenom vanskelighederne og de egentlige problemer. Det uhyggelige er, at det er hovedregning at tilbagevis sødsuppe romantikken.

Groft sagt bliver problemet 4 gange værre, hvis vi er venlige (lidt mindre i 13 og 14 - hvor det i forvejen ikke er noget videre problem). Vi taler ikke 17.000 husstande i uoverstigelige vanskeligheder - vi taler 60.000. I øvrigt på de (dubiøse) præmisser, der er opstillet.

7) Man går ud fra en årlig prisstigning på 1½% - svarende til den almindelige inflation. Fair nok med den stigningstakt - Det er ikke her råddenskaben ligger begravet: Den ligger dér, at ejendomsværdierne i UDGANGSPUNKTET er absurd for højt sat. Man går med andre ord ind på kreditforeningernes vrangforestilling om at de kan holde ejendomspriserne.

Den holder næppe - alene fordi folk dør! Vi er så småt ved at være i den situation, at dødsboer er den væsentligste forsyningskilde til boligudbuddet. Det kan bla. ses af at boligpriserne i region Sjælland skrider! Det betyder ikke noget for ejerlejlighederne, fordi de er beboet af børnefamilier, som har en meget lav selvmordsrate, så der er ikke meget håb om en korrektion dér.

Sammenfattende kan siges:

Problemet er analysen! Navnlig forudsætningerne - at analyse og konklusioner IKKE hænger sammen har Jomsviking så glimrende argumenteret!

Forudsætningerne svarer til at vinde en tenniskamp ved konsekvent at ramme uden for stregerne - og tilsvarende konsekvent få dømt bolden inde.

Det andet er, at man spiller slet ikke tennis: Det er rugby. Bankerne kan nemlig IKKE overleve tab i størrelsesordnen på egenkapitalen. Det er ikke helt ligegyldigt, fordi kreditforeningerne MÅ have tilført kapital - og det kan de kun få fra bankerne.
De fast forrentede annuiteter kan man godt skaffe kapital til og stort set afhænde til pålydende; men kridterne efterlades med alle taberne - det er desværre over halvdelen af boligudlånene. Ikke i antal; men i beløb.

Jeg vidste det så slemt ud; men ikke så håbløst.

af Thomas Fre Apr 12, 2013 6:04 pm

Dybt Forundret skrev:Sådan, Jomsviking!

Han kan jo godt, hvis han anstrenger sig.....

af Thomas Fre Apr 12, 2013 6:06 pm

Jomsviking skrev:
wh skrev:Jomsviking

At man har afdragsfrihed betyder ikke at man ikke afdrager på gælden. Det betyder, at man ikke afdrager på realkreditgælden. Dine præmisser er derfor fundamentalt forkerte her! Du antager, at samtlige boligejere med afdragsfrihed ikke afdrager én eneste krone på noget som helst boliggæld - det er jo simpelthen noget nonsens. Dine tal er derfor det rene vrøvl.

Hvad angår boligkøberne i 2003/04 så har nogle da muligvis have lånt op ligesom nogle har sparet op ved siden af eller afdraget ekstraordinært. Denne gruppe er iøvrigt inkluderet i rapporten som en del af datagrundlaget. Men tror du da ikke at denne gruppe har afdraget noget på de 10 år her?? Det "glemmer" du jo sjovt nok at nævne.

Er det iøvrigt ikke også pudsigt, at rapporten konkluderer at politikerne ikke behøver at gøre noget når konspirationen herinde netop går på at den slags rapporter her skal underbygge argumentet for en realkreditredning??

Dine præmisser er derfor fundamentalt forkerte her!
Nej, Det kan jeg så sandelig ikke se.

Når du beregner en gældsserviceringsbrøk hvor nogle afdrager og andre ikke afdrager så har du da et højst mærkværdigt tal?
Hvad sker der hvis dem der ikke afdrager, begynder at afdrage - selv kun på dele af deres lån - ja, så stiger gældsserviceringsbrøken!
Når vi samtidigt ved at afdraget på et 30% 1%flex er i nærheden af TRE gange større end rentebyrden så vil gældsserviceringbrøken stige forholdsmæssigt (til andel).
Så har du selvfølgelig ret i at hvis RK lånets byrde er småt i forhold til andre lån, f.ek.s billån, så stiger gældsserviceringsbrøk ikke porportionelt.

Regnestykket (den akkummulerede gældsserviceringsbrøken) vil se helt anderledes ud hvis de 50% afdragsfrie blev sat til at afdrage deres RK gæld.
Er vi enige om det?

Hvis du gerne vil forsvare de mennesker med gældsserviceringsbrøk over 50% der ikke afdrager som jeg proklamerede til at være bankerot, med at det er anden gæld der bringer dem ud på tyndt is - som de afdrager - fair nok - det kan du i teorien have ret i. Jeg tror nu ikke det hjælper dem.

Hvad angår boligkøberne i 2003/04 så har nogle da muligvis have lånt op ligesom nogle har sparet op ved siden af eller afdraget ekstraordinært. Denne gruppe er iøvrigt inkluderet i rapporten som en del af datagrundlaget. Men tror du da ikke at denne gruppe har afdraget noget på de 10 år her?? Det "glemmer" du jo sjovt nok at nævne.

og?

Korrekt.

af Thomas Fre Apr 12, 2013 6:29 pm

klogeaage 35 skrev:
Super indlæg.

Meget enig. alien

Du har en engels tålmodighed ,vores grønne mand var forlængst flegnet ud over bankmøgleren

Nu er mit mellemværende med Ministeriet og ikke en tilfældig Dr. Goebbels.
Sjovt nok er notatet udateret. Det har IKKE været forevist i ECB - som sagt, jeg tror faktisk, at Jörg Asmussen taler og læser dansk - fandens uheldigt.
Men det er helt tydeligt FØR forhandlingerne om godkendelse af realkreditobligationer - ellers havde det ikke været nødvendigt med massage af DST tallene - herunder, at sommerhuse skulle forsvinde totalt for 2012. Man kan ikke holde dem tilbage fra kvartalstallene; men 1 kv 13 kommer nok først EFTER sommerferien.

Det alvorlige er, at Vestager har stået som en anden græker og løjet ECB lige op i det åbne ansigt.
Der er en grund til, at Vestager IKKE er Erhvervs- og vækstminister, for dette sagsområde hører naturligt ind under hendes resort.

Apropos engel:
Det med sort i din post fremhævet og nu skal Jeg passe på min anonymitet,vover alligevel pelsen,da Jeg ofte hinter herind til.

Snakken gik fornyligt (højlydt i lystigt sammenkomst iblandt kollegaer og fælles venner med godt bryg og kun mænd) om de underlige hop af priser på andels/ ejer lejligheder i KBH de sidste 10-15 år hvor flere underligt nok(self efter eget udsagn )havde været en del af spillet med utalt held
Der blev talt om det underlige i at, hvorfor folk ikke bare solgte til det de havde købt til

Englen gled igennem rummet da een nævnte, at de nok havde købt eksotiske rejser, samtaletoiletter, flere biler i garage og biografskærme for friværdien.

De mærkeligste ting sker når engle bliver drukket under bordet......
Men ja...

Der blev flyttet fokus på andre emner

Lystige formentlig - som forestående begravelser?

af Merkur Fre Apr 12, 2013 9:48 pm

Er det nogen bekendt til hvem notatet var stilet?

af SimonJ Fre Apr 12, 2013 10:04 pm

@Jomsviking
Super indlæg tidligere i tråden; meget informativt. Kan denne kopieres over til den rå virkelighed?

af Jomsviking Fre Apr 12, 2013 11:10 pm

Super indlæg tidligere i tråden; meget informativt. Kan denne kopieres over til den rå virkelighed?

Jeg synes jo kun at der er to ting i det:
a) Embedsmænd er løgnagtige
- hvilket alle bør vide.

b) WH kommer, sandsynligvis ganske ufrivilligt, med den interessante observation: 20% af de insolvente flexaber vil ligge på en gældsserviceringsbrøk på 50% eller der over, når de tvinges til at afdrage i 2014.
-Altså hver femte af 80%'erne.

af Plyds Lør Apr 13, 2013 9:09 am

Saxet i uddrag fra JP's logind sider:

Tab: Ca. 38 pct. af hushandlerne sidste år gav sælgeren et underskud. Ifølge en boligforsker er det et skræmmende højt tal.
Det var ikke sjovt at sælge et hus sidste år. I næsten 38 pct. af
14.440 gennemførte handler i 2012 indkasserede sælger et tab. Det viser
en ny undersøgelse, som ejendomsmæglernes hjemmeside, Boligsiden.dk, har
lavet for Morgenavisen Jyllands-Posten.
Tallene bekymrer en erfaren boligøkonom.

De boligejere, som har købt i 2005, 2006 og 2007, og så efterfølgende
har solgt boligen sidste år, er blevet virkeligt hårdt ramt.

Birgit Daetz, kommunikationsdirektør,
»Jeg synes faktisk, at tallet er skræmmende højt. Vi taler om
en stor andel, som kommer ud af en hushandel med et tab, som vil påvirke
dem i deres videre liv,« siger Morten Skak, lektor ved Syddansk
Universitet.
Undersøgelsen har kun tal for handler med de huse,
hvor sælger har købt det solgte hus efter 1997 – statistikken går ikke
længere tilbage. Men selv om man tager alle handler med, lægger lektoren
sit ansigt i alvorlige folder.
»Så vil det antageligt være mellem
hver fjerde og hver femte bolighandel, som er endt med et tab til
sælger. Det er fortsat en meget høj andel,« siger Morten Skak.
Især 2007 gør ondt

Det er ikke overraskende de boligejere, som købte, da boligboblen indeholdt
allermest luft, der oftest solgte med tab sidste år. Eksempelvis er
68,9 pct. af de boligejere, som købte hus i 2007 og solgte sidste år,
endt med et underskud. Det drejer sig om 1.374 handler.

Udløb af afdragsfrihed - nyt realkreditlån over 80 procent af aktuelle ejendomsværdi - Page 4 Huse+handle+underskud+copy_adw

Udløb af afdragsfrihed - nyt realkreditlån over 80 procent af aktuelle ejendomsværdi - Page 4 Huse+handle+underskud+copy_adw

Udløb af afdragsfrihed - nyt realkreditlån over 80 procent af aktuelle ejendomsværdi - Page 4 MagnifyingGlass

»De boligejere, som har købt i 2005, 2006 og 2007, og så
efterfølgende har solgt boligen sidste år, er blevet virkeligt hårdt
ramt. Vi kan ikke se, om de har afdraget på gælden, men det siger sig
selv, at hele prisfaldet bliver indkasseret som tab, hvis de har haft
afdragsfrie lån,« siger Birgit Daetz, kommunikationsdirektør på
Boligsiden.dk.
Desværre har mange netop optaget afdragsfrie lån i
disse år. Og mange af dem på hele lånet op til de tilladte 80 pct. af
boligens værdi.

af Plyds Lør Apr 13, 2013 9:12 am

Bemærk venligst grafikken.
Der tabes massive summer på rigtig mange bolighandler p.t., dels pga. prisfald, dels fordi der løbende er lånt helt op over skorstenen, afdrag eller ej!

af Jomsviking Lør Apr 13, 2013 9:23 am

De nyfattige

Nu er jeg ikke husholdningsøkonom, så nedenstående er med forbehold for den altvidende Kim Valentin fra Fredensborg.

Tager vi en median husholdning med RK. Så, så vidt jeg kan se fra EVMs papir, er deres disponsible indkomst 440K eller en 37k om måneden.

Ligger denne familie med en gældsserviceringsbrøk på 50%, har de en 18k tilbage.

Lad os sige at dette er en børnefamilie der ikke bor i centrum af en by, så kan jeg se følgende månedlige udgifter:

Bil&transport 3000 (bil, benzin, oft. trans)
Forsikringer ca 1000 (villaforsikring, bil osv)
Institution 2k (kommer an på antal børn, der er børnepenge mm.)
Medier 500kr
Andre udgifter til huset 500kr (vedligehold,renovation m.m.)
Forbrug 2000kr

Det får jeg til 9k og vores lille familie har 9k tilbage til mad, tøj, uforudsete udgifter m.m.
Det er ca 300 kr om dagen, til mor, far, børn&bleer.

En billig kylling koster 50kr.
En liter mælk koster 7kr, på tilbud.
Et icebergsalat koster 10 kr
En pose rimelig ris koster 20kr
Et rygbrød koster 20kr...

Denne familie vil trække lod om hvem der skal til tandlægen

af dkguy66 Lør Apr 13, 2013 9:54 am

Hvad der er mest underligt er, at boligkøb i '97, '98 og '99 udløser et tab, set i lyset af prisniveauet i årene før boblen.

Det kan jo kun skyldes en ting, som også er nævnt. AT DE HAR OPTAGET ENORME LÅN I EN FIKTIV FRIVÆRDI, DER ER BRUGT PÅ ALT ANDET TANT OG FJAS.

Ellers kan man sku ikke få et tab på boligkøb fra 97-98-99.

af dkguy66 Lør Apr 13, 2013 9:59 am

Dertil er der jo en helt anden faktor, der gør problemet ENDNU større.

Og det er fastfrysningen af ejendomsværdiskatten på 2002 niveau. Alle disse boligejere har i årevis fået en massiv - og visse endda en helt ekstrem - skatterabat i form af en unaturlig lav ejendomsværdiskat.

Denne skatterabat er jo også uden tvivl blevet brugt rub og stub, på alt andet end servisering af sin boliggæld.

Den dag fastfrysningen ophæves, kommer det til at gøre endnu mere ondt.

af Jomsviking Lør Apr 13, 2013 10:15 am

@Plys

Det er skræmmende. Nb at huse købt i 2010 og 2011 også har tab i nær hvert andet salg - der havde priserne ellers fået et nøk ned ad.

Lad os tage en median familie med RK der købte et fint lille hus til 2.5M i de gode år, lad os bare sige i 2008.
Dette sælger de i dag med 20% tab plus 100k til ejendomsmøgler

Denne lille familie havde financieret sig som følger:
5% udbetaling
flex uden afdrag på de 80%
Banklån på de yderste 15% med løbetid 30år (jeg har sat renten på dette til 9%). (Jeg mener ikke at et sådant arrangement var/er atypisk)

De vil have afdraget ca. 15500 kr på banklånet

Gabet er altså:
375000(hus)+100000(møgler) -15500(afdrag) =459500

Lad os sige at banken siger at dette afvikles med 10% over 10 år, det giver en mdr ydelse, brutto, ca 6000kr.

af Jomsviking Lør Apr 13, 2013 10:18 am

dkguy66 skrev:Hvad der er mest underligt er, at boligkøb i '97, '98 og '99 udløser et tab, set i lyset af prisniveauet i årene før boblen.

Det kan jo kun skyldes en ting, som også er nævnt. AT DE HAR OPTAGET ENORME LÅN I EN FIKTIV FRIVÆRDI, DER ER BRUGT PÅ ALT ANDET TANT OG FJAS.

Ellers kan man sku ikke få et tab på boligkøb fra 97-98-99.

Ja, det er som sådan ikke et "tab", nærmere en underfinansiering.

af Plyds Lør Apr 13, 2013 10:21 am

dkguy66 skrev:Hvad der er mest underligt er, at boligkøb i '97, '98 og '99 udløser et tab, set i lyset af prisniveauet i årene før boblen.

Det kan jo kun skyldes en ting, som også er nævnt. AT DE HAR OPTAGET ENORME LÅN I EN FIKTIV FRIVÆRDI, DER ER BRUGT PÅ ALT ANDET TANT OG FJAS.

Ellers kan man sku ikke få et tab på boligkøb fra 97-98-99.

Helt rigtigt set! Men der var jo også en årrække, hvor du ikke fik lov til at gå ud af banken, før en du have fået et ekstra lån med i lommen.

af Jomsviking Lør Apr 13, 2013 10:22 am

Jomsviking skrev:@Plys

Det er skræmmende. Nb at huse købt i 2010 og 2011 også har tab i nær hvert andet salg - der havde priserne ellers fået et nøk ned ad.

Lad os tage en median familie med RK der købte et fint lille hus til 2.5M i de gode år, lad os bare sige i 2008.
Dette sælger de i dag med 20% tab plus 100k til ejendomsmøgler

Denne lille familie havde financieret sig som følger:
5% udbetaling
flex uden afdrag på de 80%
Banklån på de yderste 15% med løbetid 30år (jeg har sat renten på dette til 9%). (Jeg mener ikke at et sådant arrangement var/er atypisk)

De vil have afdraget ca. 15500 kr på banklånet

Gabet er altså:
375000(hus)+100000(møgler) -15500(afdrag) =459500

Lad os sige at banken siger at dette afvikles med 10% over 10 år, det giver en mdr ydelse, brutto, ca 6000kr.

For at citere mig selv Smile

Jeg talte med min bankmand i Nordea, han sagde at ovenstående var noget de havde meget af: Regnestykker på om det var bedst at sælge huset, eller "stå den igennem".

af Plyds Lør Apr 13, 2013 10:24 am

Jomsviking skrev:@Plys

Det er skræmmende. Nb at huse købt i 2010 og 2011 også har tab i nær hvert andet salg - der havde priserne ellers fået et nøk ned ad.

Lad os tage en median familie med RK der købte et fint lille hus til 2.5M i de gode år, lad os bare sige i 2008.
Dette sælger de i dag med 20% tab plus 100k til ejendomsmøgler

Denne lille familie havde financieret sig som følger:
5% udbetaling
flex uden afdrag på de 80%
Banklån på de yderste 15% med løbetid 30år (jeg har sat renten på dette til 9%). (Jeg mener ikke at et sådant arrangement var/er atypisk)

De vil have afdraget ca. 15500 kr på banklånet

Gabet er altså:
375000(hus)+100000(møgler) -15500(afdrag) =459500

Lad os sige at banken siger at dette afvikles med 10% over 10 år, det giver en mdr ydelse, brutto, ca 6000kr.

Ja det er ikke pæne tal, men sådan er det jo at tage maks. risiko. Nu må familien bo til leje i en længere årrække, sælge bilerne og nøjes med bus og cykel, ind til gælden er betalt. Det bliver hårdt arbejde, men hvad? De dør jo ikke af det!

af Plyds Lør Apr 13, 2013 10:27 am

Jomsviking skrev:
dkguy66 skrev:Hvad der er mest underligt er, at boligkøb i '97, '98 og '99 udløser et tab, set i lyset af prisniveauet i årene før boblen.

Det kan jo kun skyldes en ting, som også er nævnt. AT DE HAR OPTAGET ENORME LÅN I EN FIKTIV FRIVÆRDI, DER ER BRUGT PÅ ALT ANDET TANT OG FJAS.

Ellers kan man sku ikke få et tab på boligkøb fra 97-98-99.

Ja, det er som sådan ikke et "tab", nærmere en underfinansiering.

Nææh - det er UNDERSKUD - tabet kan vi jo ikke gøre op, for har de afdraget i perioden, så er den opsparing, der lå i afdragene jo også tabt. Så det reelle tab er langt større, end det vi taler om her, som bare er selve underskuddet ved salget af ejendommen.

af Thomas Lør Apr 13, 2013 10:48 am

Merkur skrev:Er det nogen bekendt til hvem notatet var stilet?

Nej, det er netop det mærkelige - hovedet er fjernet! Med dato og det hele.

af dkguy66 Lør Apr 13, 2013 10:52 am

Plyds skrev:
Jomsviking skrev:
dkguy66 skrev:Hvad der er mest underligt er, at boligkøb i '97, '98 og '99 udløser et tab, set i lyset af prisniveauet i årene før boblen.

Det kan jo kun skyldes en ting, som også er nævnt. AT DE HAR OPTAGET ENORME LÅN I EN FIKTIV FRIVÆRDI, DER ER BRUGT PÅ ALT ANDET TANT OG FJAS.

Ellers kan man sku ikke få et tab på boligkøb fra 97-98-99.

Ja, det er som sådan ikke et "tab", nærmere en underfinansiering.

Nææh - det er UNDERSKUD - tabet kan vi jo ikke gøre op, for har de afdraget i perioden, så er den opsparing, der lå i afdragene jo også tabt. Så det reelle tab er langt større, end det vi taler om her, som bare er selve underskuddet ved salget af ejendommen.

Jamen gu' har de afdraget. AF den simple grund, at der IKKE var afdragsfrie lån, da de optog lånene. Så en eller anden form for afdrag har de præsteret. Også banklån.

Men i betragtning af boligprisen i hhv 97-98 og 99, er det stadig rystende at nogen overhovedet kan sælge med tab af en sådan bolig.

Det skyldes jo kun at man har brugt sin bolig som sin egen lille sparekasse, uden omtanke på at sparekassen en dag skal betales tilbage.

af Thomas Lør Apr 13, 2013 10:55 am

Jomsviking skrev:
Jomsviking skrev:@Plys

Det er skræmmende. Nb at huse købt i 2010 og 2011 også har tab i nær hvert andet salg - der havde priserne ellers fået et nøk ned ad.

Lad os tage en median familie med RK der købte et fint lille hus til 2.5M i de gode år, lad os bare sige i 2008.
Dette sælger de i dag med 20% tab plus 100k til ejendomsmøgler

Denne lille familie havde financieret sig som følger:
5% udbetaling
flex uden afdrag på de 80%
Banklån på de yderste 15% med løbetid 30år (jeg har sat renten på dette til 9%). (Jeg mener ikke at et sådant arrangement var/er atypisk)

De vil have afdraget ca. 15500 kr på banklånet

Gabet er altså:
375000(hus)+100000(møgler) -15500(afdrag) =459500

Lad os sige at banken siger at dette afvikles med 10% over 10 år, det giver en mdr ydelse, brutto, ca 6000kr.

For at citere mig selv

Jeg talte med min bankmand i Nordea, han sagde at ovenstående var noget de havde meget af: Regnestykker på om det var bedst at sælge huset, eller "stå den igennem".

De KAN ikke sælge, for gør de det, så falder prisen som en sten. De beregninger holder ikke en meter, hvis man anvender de prisangivelser som DST kommer med: De er nemlig under reelt meget lav omsætning - specielt ejerlejligheder som cykler rundt i parkeringsaftaler.

af Sponsoreret inhold