Valuarvurdering af andelsboliger

Hej drenge,
jeg elsker dette site højt for dets begejstrede undergangsstemning. Jeg håber ikke, I har alt for meget ret i jeres forudsigelser, men jeg er bange for det. I hvert fald ved I lidt mere om økonomi end mig, og jeg har et spørgsmål, som jeg håber, at I kan svare på.
Det drejer sig om andelsboligmarkedet, hvor der jo for tiden gives en del store prisafslag. Jeg ved det af bitter erfaring, da jeg selv for nylig har solgt en andel med et tab på ca. 300.000 kr. (250.000 i forbedringer og 50.000 på selve andelen). Dette vel at mærke i en andelsforening, der normalt vil blive betegenet som relativt sund - dvs. middel belåningsgrad, velholdt ejendom og ingen sære lånekonstruktioner.
Men det har fået mig til at tænke over, hvordan valuarer egentlig fastsætter prisen på hele ejendommen. Betyder mit tab f.eks. at ejendomsværdien vil blive nedskrevet tilsvarende næste år? Det håber jeg ikke, da flere af de søde folk i foreningen så bliver teknisk insolvente - og nogle af dem har dårligere råd til at et tab end jeg.
Året før blev der nemlig solgt en lejlighed med et noget mindre afslag (ca. 50.000 kr), der tilsyneladende afspejlede sig direkte i vurderingen, der faldt med ca. samme beløb ved den efterfølgende vurdering. Men det var måske bare et tilfælde?
Og hvordan vurderer I i det hele taget fremtiden for andelsboligmarkedet med det stigende spænd mellem bankernes og realkreditternes renter? Jeg har i hvert fald ikke meget mod på at købe en ny andel for tiden og bor derfor til leje.
På forhånd tak!

Dybt Forundret skrev:Hej drenge,
jeg elsker dette site højt for dets begejstrede undergangsstemning. Jeg håber ikke, I har alt for meget ret i jeres forudsigelser, men jeg er bange for det. I hvert fald ved I lidt mere om økonomi end mig, og jeg har et spørgsmål, som jeg håber, at I kan svare på.
Det drejer sig om andelsboligmarkedet, hvor der jo for tiden gives en del store prisafslag. Jeg ved det af bitter erfaring, da jeg selv for nylig har solgt en andel med et tab på ca. 300.000 kr. (250.000 i forbedringer og 50.000 på selve andelen). Dette vel at mærke i en andelsforening, der normalt vil blive betegenet som relativt sund - dvs. middel belåningsgrad, velholdt ejendom og ingen sære lånekonstruktioner.
Men det har fået mig til at tænke over, hvordan valuarer egentlig fastsætter prisen på hele ejendommen. Betyder mit tab f.eks. at ejendomsværdien vil blive nedskrevet tilsvarende næste år? Det håber jeg ikke, da flere af de søde folk i foreningen så bliver teknisk insolvente - og nogle af dem har dårligere råd til at et tab end jeg.
Året før blev der nemlig solgt en lejlighed med et noget mindre afslag (ca. 50.000 kr), der tilsyneladende afspejlede sig direkte i vurderingen, der faldt med ca. samme beløb ved den efterfølgende vurdering. Men det var måske bare et tilfælde?
Og hvordan vurderer I i det hele taget fremtiden for andelsboligmarkedet med det stigende spænd mellem bankernes og realkreditternes renter? Jeg har i hvert fald ikke meget mod på at købe en ny andel for tiden og bor derfor til leje.
På forhånd tak!

Nu bygger vurderingen af andelsboliger i vidt omfang på, hvad ejendommen ville kunne sælges til, hvis den skulle sælges som udlejningsejendom.

Her er Crumars indsigt væsentlig - som jeg læser hans vurderinger, så er der begyndende udlejningsvanskeligheder. Det på trods af, at der reelt ikke længere er en vekselvirkning med ejerboligmarkedet mere. Du er ikke den eneste, der kommer fra en ejerbolig (af en eller anden slags) - og den strømpil peger kun i én retning; men når det IKKE er nok til at holde udlejningsprocenten oppe, så er der noget alvorligt galt.

Det tyder på alvorlige nedadgående huslejekorrektioner i nedadgående retning. Det gælder både almennyttigt og privat udlejningsbyggeri. Det almennyttige boligbyggeri har altid haft den indstilling, at bare man venter længe nok, så vil tiden løse de dumheder man har begået. Det har også været rigtigt, fordi man frem til 1980'erne havde en større eller mindre boligmangel (plus en til tider fulminant inflation).

Den gælder bare ikke mere.

Den procentdel af det almen nyttige byggeri, der er sat alt for dyrt, den er ikke specielt stor. Mere væsentlig er, at den del, der nu er blevet for dyr, der kan huslejerne fint nedsættes så vedligeholdet stadig kan betales.
Der vil komme nogle konkurser i nogle boligafdelinger; men det vil ikke være noget der ryster verden; men de korrektioner som huslejerne det afstedkommer vil være væsentlige.

Ser vi på det private udlejningsbyggeri, så kan de ikke nedsætte huslejerne, fordi de reelt ejes af banker og kreditforeninger. Disse kan ikke tage tabene. Du kan jo se, hvad der skete, da FIH ville til at rydde op, fordi de var blevet trætte af at finansiere tabte fordringer.
Men det kommer også, fordi man får altså ikke andre til at betale for egne dumheder.
Det problematiske er, at situationen ikke har forbedret sig siden 2008 - bankerne løber ind i stadig større tab, for det er IKKE GRATIS, at eje ejendomme, der ikke bliver brugt.

Det vil sige, at der er en stadig forsyning af markedet med boliger i den takt tabene bliver påtrængende.

Det vil gå hårdest ud over andelsboligerne, fordi andelshaverne står yderst.