andeler - muligt priscrash ??

Just flyttet ind i en fremlejet andel med kæresten et halvt års tid eller så.

Udlejeren er i en spøjs situation. Han fik job i London. Han ville helst sælge den, da han ikke har planer om at vende tilbage til Danmark, men han ved godt markedet pt ikke just er rosenrødt.
Han fremlejede den så andel fordi markedet - forskellge folk har nu lejet den et stykke tid.

Det sjove er nemlig at om en 9-10 måneder falder han for den grænse hvor han ikke må fremleje den mere - hans Andelsforening giver kun mulighed for at fremleje i 2-3 år. Så vidt jeg ved har alle (?) andelsforeninger en regel om at man har bopælspligt og kun kan få lov til at fremleje i en begrænset periode, typisk 2 år.

Må han ikke fremleje den mere SKAL han jo sælge uanset pris, altså hvis han ikke vil sidde i London og betale andelsafgift + lån for en tom andel i København.

Hans ide er bare at krydse fingre for at det er bedre til efteråret. Det tror jeg slet ikke på, tværtimod.

Jeg fortalte det til en veninde og hun så havde nogen venner der sad i akkurat samme situation. Kvinden i parret ejede stadig havde sin studebolig som var en andel. Nu bor de sammen og grænsen for hvornår hun ikke mere må fremleje nærmer sig. Men hun vil jo ikke flytte væk fra kæresten af den grund.

HVIS der er mange i den situation betyder det vel der kommer masser af dirt cheap andeler på markedet indenfor et års tid når der er mange der falder for fremleje-grænsen?

Kunne være dejligt hvis man kunne se nogen tal for hvor mange andeler i København der pt er fremlejet? Det findes nok ikke.

Andele er generelt det værste man overhoved kan sidde på i nedgangstider. Selve andelsværdien er jo netop også det første der ryger, da det sidder yderest. Samt foreningsgælden har det med at sidde fast.

Husk på, selv andele til 0kr er langt fra en god handel.

Andele er som regel også det sværeste at vurdere. Da de ofte omhandler skumle valuarvurderinger og uheldige lånekonstruktioner.

Man skal kort sagt nok generelt holde sig fra dem for tiden. Og de næste 5-7år når afdragsfrihederne udløber.

I virkeligheden er andelskonceptet nok ødelagt for evigt grundet grådigheden, som der fik frit spil i bobleårene. Jeg kan i hvert fald ikke se en fremtid for dem.

Hvis foreningen er i orden og den billige pris kun skyldes at ejeren er flyttet væk og SKAL sælge er der vel ikke noget problem?

Ikke at de ender til spotpris for 1 krone, men det tvinger jo ejerne til at sætte en pris køberne kan acceptere.

Man skal være helt sikker i sin sag. Også omkring hvordan man evt hæfter for gæld i foreningen.

I øvrigt sker det jo heller ikke ligefrem dag til dag, hvis de på bestyrelsen måtte blive enige om at andelshaveren har overtrådt reglerne og skal sælge sin andel. Der kan jo nemt gå både et halvt og et helt år med en fogedsag som andelsforeningen ikke er garanteret at vinde til trods for bestemmelserne. Og ejeren kan jo stadig selv vælge at f.eks. sælge til en ven eller familie.

Så hvis du forventer en billig andel snarest tager du nok grueligt fejl. Der vil være minimal chance for netop i får den til en pris under markedsværdi. Sandsynligvis vil en anden købe og i vil blive smidt ud.

I virkeligheden kan han meddele bestyrelsen at han har sat sin andel til salg og er derfor ikke et medlem, men et udtrædende medlem, som i salgsperioden garanterer vedligeholdelsen af sin andelsbolig. Yderligere krav om hvor tit han opholder sig i sin andelsbolig, må anses som irrelevant, da han er et udtrædende medlem.

Det er generelt tabersager for andelsforeninger, hvis personen har et ønske om salg.

Helt enig i at foreningen skal undersøges grundigt, man skal nok have en professionel ind over.

Jeg tror heller ikke de ryger til spotpris, men det er en mekanisme der vil få folk til at sætte en pris hvor de bliver solgt på 1-2 måneder.

De færreste har jo råd til bare at miste 6-7-8000 hver måned.

Jeg tror heller ikke der er så mange der tør bryde reglerne åbenlyst og bare kaste sig i retten. Man er jo virkeligt i problemer hvis man taber.

Det med det halve år er jo lige meget. Hvis der er en pukkel af andeler hvor ejer vil sælge men så fremlejer så længe de kan kommer bliver det bare forlænget lidt.
Jeg kan ikke se den gruppe vil gøre andet end at sænke prisen hurtigt. Den ryger så ned til hvad køberne

Det er jo ret tydeligt han vil være stærkt motiveret for at sætte prisen ned

Fogedsager er utrolig svært at vinde for andels- og ejerforeninger mht. brud af vedtægter. Og ofte foretages de ikke, da foreningerne ofte opgiver at håndhæve vedtægterne grundet det økonomiske tab for foreningerne. Og hvis han har nævnt over for andelsforeningen hvad jeg har skrevet. Så kan han ikke røres. Om det så tager flere år at sælge med fremleje i mens.

Jeg tror du har set dig lidt blind på guldet forenden af regnbuen.

Den vil blive solgt til en markedspris i frit udbud. Og der er mange andre end dig der vil byde hvis det er en god handel.

Der skal sikkert også en generalforsamling til ligeledes.

Hvis man kigger lidt sagsakter igennem. Så taber andelsforeningerne vel godt 9 ud af 10 af disse sager.

lol jeg vil ikke byde på den. Har det udmærket med at leje. Jeg kan ikke overskue at være mere bundet end at man kan sige sin bopæl op og flytte indenfor 3 mdr

Stadig - frit udbud er jo noget helt andet end nu hvor markedet er fastfrosset fordi folk ikke vil betale hvad sælger vil have.

Jeg har personligt aldrig hørt om nogen der bare blæste på an andelforenings regler. Jeg tror der er ret få der har lyst til at køre lange sager - men selvfølgelig, hvis de er nødt til det er der vel flere der gør det.

Ja, i er jo desværre i en uheldig situation. Hvor i om noget vil være de desperate boligsøgende ved en opsigelse. I kan lige så godt finde noget tidsubegrænset med det samme, hvis i da ikke ønsker at finde noget i vil købe. Det er jo blot et spørgsmål om tid før i bliver smidt ud grundet et salg.

Det er ikke uheldigt ... Det er fint det er tidsbegrænset. Det er mindre sådan woo hoo nu flytter vi sammen. Har jo kun kendt hinanden i et års tid

Der er såmend heller ingen desperation, det tog f.eks. kun 10 dage den her gang, hele halvanden måned før deadline. Vi skiftedes til at vogte over boligportalen.dk og trykke F5 tit og ofte. Sådan når man alligevel arbejdede med en computer tændt. Tror bare det handler om at være i de første 10 stykker eller så der får sendt en besked afsted.

Jeg har også et aparte boligmønster, har flyttet i snit hver 16. måned gennem hele livet. Bryder mig ikke om at bo det samme sted så længe. Man bliver træt af udsigten.

anyway tråden blev derailet .... fordi Shintai hellere vil diskutere min egen situation

givet nedfrysningen af boligmarkedet har varet ca 9 måneder nu

så må der være et ret stort antal andelsejere i kbh der har opgivet at sælge i den periode for at undgå tab, og derfor lejer ud og venter

dvs om ca 13 måneder vil mange ramme fremlejeremmen da jeg går ud fra 2 år er normalt

igen, det er det tal folk altid nævner for mig. i nogen foreninger må man slet ikke leje ud. de få jeg kender der har lejet ud sådan har det altid været uden kontrakt, dvs de har så lejet til venner og sådan fordi "lejer" jo så bare kan smadre hele hytten og gå

jeg tror ikke på shintais scenarie at en en væsentlig del af dem vil vælge at køre sag mod deres andelsforening. (de skal så også ud og finde en masse lejere der vil bo på den præmis at de kan ryge ud anytime i fald sagen tabes.)

jeg kan ikke se hvad der er i vejen med den logik? det er kun tallene der mangler. de er så også ret vigtige. hvis det kun gælder nogen få er det kun underholdning, men jeg kan ikke se andet end der må være en del?

Marovingian skrev:
dvs om ca 13 måneder vil mange ramme fremlejeremmen da jeg går ud fra 2 år er normalt

igen, det er det tal folk altid nævner for mig. i nogen foreninger må man slet ikke leje ud. de få jeg kender der har lejet ud sådan har det altid været uden kontrakt, dvs de har så lejet til venner og sådan fordi "lejer" jo så bare kan smadre hele hytten og gå

Er lejemålet over 2 år, så er det en omgåelse af lejeloven og dens bestemmelser om opsigelse af lejer.

Rendyrket spin:

http://epn.dk/privat/bolig/priser/article2698886.ece

Nyd især:

"Både han og Birgit Daetz peger også på, at det - efter at de fleste banker har strammet kreditpolitikken betragteligt - er langt lettere at låne til en andelsbolig end en ejerlejlighed.

»Det gør da en stor forskel, om du skal låne en halv eller halvanden million, og at banken ved, at du kan komme af med andelslejligheden igen,« siger Birgit Daetz. Andelsboliger sælges i snit på 140 dage, ejerlejligheder på 248 dage"

Ha ha - nogle gange er de mæglere altså sjove. God vide hvorfor rapporterne bliver ved med at bringe deres pressemeddelelser?

Andelsboligens pris afspejler størrelsen af foreningens egenkapital - man kan kalde det foreningens friværdi.

Foreningen kan påvirke egenkapitalen på flere måder både i opadgående retning og i nedadgående. Her bruges bl.a. valuarvurderinger og hensættelser til værdiforringelser.

Er foreningen konservativ og værdiansætter ejendommen realistisk vil stigninger og fald i andelsboligens (fri-) værdi på mange måder afspejle stigninger og fald i friværdien i en tilsvarende ejerbolig.

Har foreningen derimod presset værdiansættelsen urealistisk højt op vil de andelshavere, der har købt på toppen, opleve et meget stor fald i friværdi når værdiansættelsen føres tilbage til markedsniveau.

Det er derfor IKKE ligegyldigt hvordan foreningens økonomiske forhold er sammensat.

Som @Shintai skriver så kan en andelsbolig til 0 kroner være en dårlig investering

... og en andelsbolig til 2.000.000 en god investering.

Det kræver grundigt arbejde at sætte sig ind i foreningens økonomi og forhold for at kunne vurdere om boligen er korrekt prissat.

Jeg mener dog ikke at vi ser et sammenbrud på andelsboligmarkedet - blot er man ved at få øjnene op for at der er mere i købet af en andelsbolig end prisen. Og priserne har været urealistisk høje for en del andelsboliger - disse priser er nu ved at finde et realistisk niveau i forhold til ejerboligmarkedet.

Mvh.

Michael Svendsen / Andelsbasen.dk

Præcis, og netop her har andelsboliger en kritisk designfejl. For størstedelen af gælden er næsten altid i foreningen. Så når andelsprisen reelt er 0 og stadig falder. Tjaa...

Der er ingen til at tage tabet i en andelsforening udover foreningen selv. Hvilket gør at man aldrig rigtig kommer videre ved fald i priserne. Og konkurser? Hah, nej, det får man sjælent lov til i dag. Folk bliver malket totalt først som vi ser i flere sager nu.

Derfor vil de fleste andelsboliger være direkte håbløse i mange år frem. Og blot være stavnsfængsler til en uhyggelig "husleje".

Der er jo andele i dag der burde have en pris på -1mio eller mere.

@Shintai

Vi har analyseret 25% af boligmassen i andelsboligforeningerne og kan konstatere at ca. 2/3 foreningerne har gode til særdeles god økonomiske forhold med bl,a, lav gældsætning i forhold til den offentlige vurdering (ikke valuarvurdering).

Disse foreninger har for langt størstedelen en rimelig husleje.

Nogle af disse foreninger har selvfølgelig også været værdiansat (for) højt da boligmarkedet løb løbsk. Andelshavere, der har købt på toppen i disse foreninger, kan være stavnsbundne i deres bolig, hvis friværdien i boligen ikke længere dækker den gæld de har i banken med sikkerhed i boligen.

Men det adskiller sig ikke fra det mange i ejerboligmarkedet oplever i nedgangstider - de har købt for dyrt i opgangstider og sidder nu med en gæld, der er større end husets salgsværdi. Også disse boligejere er på mange måder stavnsbundne.

Hvad angår negative værdier på andelsboliger kan du have ret i at nogle boliger kunne prissættes negativt, men jeg har ikke set eksempler på at det er sket i praksis endnu. Jeg har nu også svært ved at se hvordan det skulle fungere i praksis.

På ejerboligmarkedet er det derimod det der sker når en ejerbolig sælges til priser under gælden i boligen. Her tager sælgeren eller kreditor tabet ved salget. Her virker negativ prissætning effektivt.

Mvh.

Michael Svendsen / Andelsbasen.dk

MichaelSvendsen skrev:

Men det adskiller sig ikke fra det mange i ejerboligmarkedet oplever i nedgangstider - de har købt for dyrt i opgangstider og sidder nu med en gæld, der er større end husets salgsværdi. Også disse boligejere er på mange måder stavnsbundne.

Der er vel den forskel at man kan leje en ejerlejlighed ud men ikke en andel. Ikke at det er problemfrit at leje ud - men hvis man flytter langt væk og ikke kan sælge kan det være den bedste udvej.

Jeg rendte ind i en pige fra byen der havde fået job i Kina - hun havde en ejer hun havde købt på toppen og prøvede at leje den ud til en exorbitant pris, hvilket nok ikke lykkes for hende.

men i det mindste har hun mulighed for at leje ud så hun kun taber 1000 om måneden ca.

Det er mulgivis for få folk det drejer sig om til at det batter noget - altså den gruppe der flytter uanset hvad. Jeg er bare rendt ind i 3 her de sidste par uger så studsede over det.

Tror du bliver slemt skuffet hvis du regner med at få en næsten gratis andel i en sund andelsboligforening. Som andre har nævnt er det svært at vurdere en andelslejlighed. Er den god eller dårlig. Mange gamle foreninger har en kernesund økonomi, mens mange af de nye er usælgelige pga renteswaps og mange må gå konkurs de kommende år. Penge og privatøkonomi har skrevet nogle artikler om hvorledes man kan sammenligne priser på andelsmarkedet og ejermarkedet. God jagt.