Farvel flex????? øhhhhh

Lars_HH skrev:

Thomas skrev:

Tak skal du have - efter jeg selv har set forslaget som utilstrækkeligt.

Nettoformuen er nemlig aldersmæssigt placeret galt.

Ånden er den rigtige, inden at skatteyderne skal betale for flex-tvangsauktioner kan de få lov til at modregne deres pension i fallitboet.

Jeps, det er den ædle hensigt, der tæller. Ikke den faktiske gæld, som "løskøbes".

Man må erkende, at man ikke kan plukke en skaldet. Men de sidste nakkehår skal man da lige have med?

I øvrigt er en del insolvente omkring de 35 - 45 år og relativt vellønnede med store tvungne pensionsindbetalinger. Der er altså en del at hente. Man kunne i øvrigt også beslaglægge pensioner fremadrettet. Det svarer til at sælge sine økonomiske krav (sælge sine fakturaer), når man er på skideren.

/BF

dkguy66 skrev:Det er egentlig underligt at man ikke løbende justerer a-kasse kontingentet, så det i højere grad dækker de udgifter der er til dagpenge.

Når dagpengesatsen automatisk forhøjes, og a-kasse kontingentet automatisk forhøjes, så er det jo netop at en større ledighed pr automatik vil slå et stort hul i statskassen, når den såkaldte "forsikringsordning" ikke tilnærmelsesvis dækker udgifterne til de forsikrede.

Der er jo ikke noget til hinder for at man et år satte a-kassenkontingentet op med 50 %, for 2 år efter at sænke det igen når ledigheden faldt. På samme måde som bilforsikringen stiger efter et år med mange skader. Ikke mindst set i lyset af hvad fagforeningerne kan finde på at opkræve i medlemskontingent fra sine sagesløse medlemmer. Det ligger jo ofte på det dobbelte af a-kassekontingentet.

Et rigtigt godt forslag, der også giver noget af den negative tilbagekobling imellem urimelige lønkrav og afledt arbejdsløshed.

Virkningen ville selvfølgeligt blive stadig bedre, hvis man lod fagforeningens medlemmer til enhver tid betale en fast andel af arbejdsløshedsomkostningerne indenfor faget. Samt tvinge alle ind i en relevant a-kasse. Dvs. en slags gensidig forsikring, som er et rigtigt sundt princip.

/BF

Flextumper

Prøv at se hvordan banklånene støt og roligt øges - oveni en støt og rolig stigning af realkreditudlånet.

Handlerne er i bund til priser på - 20%

Realkreditudlån på 1400 mia. Bankboliglån over 5 år på 265 mia.

Den kan ikke reddes.

BamsesFar skrev:

dkguy66 skrev:Det er egentlig underligt at man ikke løbende justerer a-kasse kontingentet, så det i højere grad dækker de udgifter der er til dagpenge.

Når dagpengesatsen automatisk forhøjes, og a-kasse kontingentet automatisk forhøjes, så er det jo netop at en større ledighed pr automatik vil slå et stort hul i statskassen, når den såkaldte "forsikringsordning" ikke tilnærmelsesvis dækker udgifterne til de forsikrede.

Der er jo ikke noget til hinder for at man et år satte a-kassenkontingentet op med 50 %, for 2 år efter at sænke det igen når ledigheden faldt. På samme måde som bilforsikringen stiger efter et år med mange skader. Ikke mindst set i lyset af hvad fagforeningerne kan finde på at opkræve i medlemskontingent fra sine sagesløse medlemmer. Det ligger jo ofte på det dobbelte af a-kassekontingentet.

Et rigtigt godt forslag, der også giver noget af den negative tilbagekobling imellem urimelige lønkrav og afledt arbejdsløshed.

Virkningen ville selvfølgeligt blive stadig bedre, hvis man lod fagforeningens medlemmer til enhver tid betale en fast andel af arbejdsløshedsomkostningerne indenfor faget. Samt tvinge alle ind i en relevant a-kasse. Dvs. en slags gensidig forsikring, som er et rigtigt sundt princip.

/BF

I starten af dette årtusinde var jeg til et møde i et kommunalt socialudvalg, hvor man drøftede praktikjobs, og andre former for beskæftigelse for indvandrere. De skulle jo have en alm løn for jobbet, og lidt naiv spurgte jeg om man så ikke også sørgede for at de blev meldt ind i en a-kasse, så de efterfølgende var dagpenge berettiget, frem for at skulle starte forfra på kontanthjælp. Da jeg fik underlige blikke fra rep. fra venstrefløjen, måtte jeg fortsætte med at spørge, om formålet netop ikke var at få dem væk fra offentlig forsørgelse, kontanthjælp, og ind i samme forhold som alle andre. Heldigvis var der da en forstandig rådmand fra S, der hurtigt fangede pointen, og svarede at det da naturligvsis var noget der skulle sørges for, som et krav. For hun kunne jo godt se skriften på væggen, nemlig at de blot vendte tilbage på kontanthjælp 1 år efter.

Men bort set fra det, så synes jeg faktisk at fagbevægelsen bør tage gevaldig fat i egen barm, og spørge sig selv, om det virkelig kan være rigtigt at deres medlemmer skal betale op til 1000 pr mdr i kontingent, når de kun betaler knap det halve i a-kasse forsikring. Uanset fradrag er det jo stadig 12.000 kr pr år, man må spytte i kassen, og for hvad ? Det var da bedre at folk så betalte 1000 kr i a-kasse og 500 til fagforeningen.

Hvad vil I råde en "flextumpe" til, som stadig har to afdragsfri år tilbage. Jeg har råd til at betale afdragene så jeg er ikke tvunget til at søge om yderligere afdragsfri periode, men jeg vil gerne være på forkant med eventuelle nye krav til realkreditbelåning.

Interessant forum btw - jeg håber at jeres synspunkter får mere opmærksomhed i msm end de har nu.

Hvis du med et begrænset kurstab på dit nuværende lån, kan kommer over i det nye 3½% fastforrentet så ville jeg anbefale det, eller en 3% 20 år. Begge er med afdrag.
Undersøg i det mindste mulighederne og find ud af hvad det koster. Du er på rette vej

Personligt synes jeg du skal følge udviklingen pt meget nøje mht de 3,5 % fastrente eller se om der skulle komme en 3% fastrente.

Du får garanteret ikke så billigt et realkreditlån de næste mange år, når helvedet endelig bryder løs. For det gør på et tidspunkt.

Og så vil det da være pragtfuldt at sidde med en fast rente på 3-3,5 % i rente de næste 30 år. Dertil kommer der så muligheden for en dag at se på muligheden for en konvertering.

Men det er blot min ydmyge holdning.

Jeg er desværre blot bange for at dit håb om opmærksomhed, først kommer den dag helvedet fryser til is. Beklageligvis.

Anders skrev:Hvad vil I råde en "flextumpe" til, som stadig har to afdragsfri år tilbage. Jeg har råd til at betale afdragene så jeg er ikke tvunget til at søge om yderligere afdragsfri periode, men jeg vil gerne være på forkant med eventuelle nye krav til realkreditbelåning.

Interessant forum btw - jeg håber at jeres synspunkter får mere opmærksomhed i msm end de har nu.

Som der stod på en gravsten på en skotsk kirkegård: "Jeg SAGDE jo, at jeg var syg!"

Hvis du vitterligen har råd til at betale renter og afdrag, så kom over på fast en fastforrentet konvertibel annuitet (den er også billigere i administrationsbidrag) tidspunktet er det rigtige.
Sagen er jo den, at jeg ikke tror at kurstabet bliver noget videre: Investorerne (pensionskasserne) har jo sukket efter gammeldags realkreditter. Prøv at se her:
Investorerne

Der er ikke nogen mangel på købere.
Jeg ville endda - hvis du kan klare afdragene se om der ikke er 20 årige til 3% (2½%) - egentlig burde man åbne for de 30 årige 3% - men det tør man sgu ikke.

Faren er naturligvis, at investorerne køber serierne illikvide. Men det betyder bare at din konverteringsgevinst opad kan trække ud. Men du bliver i hvert fald ikke ringere stillet end i dag. Jeg forudsætter naturligvis, at du KAN konvertere og ikke er insolvent.

Der er en anden faktor, du skal tage i betragtning. Skattefradraget for renteudgifter går nedad - støt og roligt. Så gevinsten ved at have en høj renteandel i ydelsen, den bliver mindre. Du skal så holde øje med at administrationsbidraget falder efterhånden som gælden i forhold til ejendomsværdien bliver mindre - her skal kridte pines med jævne mellemrum. Men hold dig fra BRF.

Den overordnede betragtning er: Tror du det morer investorerne at købe 10 årige statsobligationer, der ikke afdrages (der er tale om stående lån) til en rente på 1½%? Nej vel? Man kunne sagtens åbne for 3% 30 år - de skulle nok blive købt. Problemet er, at det er så få, der kan skifte hest.

Nå så?

Sandheden er jo den, at Danske Bank IKKE kan skaffe likviditet til refinansieringen.

Mange tak for jeres input.
Jeg er i BRF nu, hvad er risikoen ved at blive der?

Anders skrev:Mange tak for jeres input.
Jeg er i BRF nu, hvad er risikoen ved at blive der?

Indtil videre sker der nok ikke så meget - hvis du betaler, hvad du skal; men du må forudse ganske betydelige administrationsbidragsforhøjelser. Plus en højere flexrente fordi er der noget, der er usælgeligt - selv til BRF, så må det være BRF obligationer. De skal jo finansieres og det er bestemt ikke billigt, når Danske Bank må låne til 2% - så...

Det, der foruroliger mest er, at man IKKE hører noget til BRF. Det får mig til at formode, at nogen tumler desperat i maskinrummet for at finde en løsning. Ryger BRF først - så følger resten af realkreditten. Udlandet vil jo opdage at Realkreditrådet har fyldt dem med løgn.

Det er vidst tydelligt nu, at man ganske simpelt ikke kan finde den årlige financering. Som man i forvejen har spredt ud til hver 3 måned. Nu håber man så, at man kan financiere det over 2 årige perioder i stedet for.
Men ja, F1 er dødt.

https://www.nordea.dk/Privat/Bolig/Regnemaskiner/Hvad+koster+det+at+låne/1332654.html

Måske det også derfor at F1 er væk her?

Jeg arbejder sammen med brf på mit arbejde (ja, jeg er i ejendomsbranchen) og det virker faktisk som om de har fået mod på livet igen. I 2009 og 2010 virkede det nærmest som om de var i panik og bidragene blev sat kraftigt i vejret. Men i løbet af 2011 åbnede de kassen igen og bidraget blev sat ned så de matcher konkurrenterne, men det er jo ikke til at vide hvad der foregår bag kulisserne.

Anders skrev:Jeg arbejder sammen med brf på mit arbejde (ja, jeg er i ejendomsbranchen) og det virker faktisk som om de har fået mod på livet igen. I 2009 og 2010 virkede det nærmest som om de var i panik og bidragene blev sat kraftigt i vejret. Men i løbet af 2011 åbnede de kassen igen og bidraget blev sat ned så de matcher konkurrenterne, men det er jo ikke til at vide hvad der foregår bag kulisserne.

Det får mig til at spekulere på, hvem der er gået ind og har garanteret for dem. For ét eller andet er der sket, som ikke er kommet til offentlighedens kendskab.

For ser man på deres udlån, så er det den visse død.

Jeg har spurgt lidt omkring. F1/S1 tilbydes reelt ikke mere. De må anses for at være afskaffet. Hvilket jo også forklarer hvorfor de er begyndt at forsvinde fra de forskellige boligberegnere.

Shintai skrev:Jeg har spurgt lidt omkring. F1/S1 tilbydes reelt ikke mere. De må anses for at være afskaffet. Hvilket jo også forklarer hvorfor de er begyndt at forsvinde fra de forskellige boligberegnere.

Det er da underligt når disse lån er så populære?

dkguy66 skrev:Personligt synes jeg du skal følge udviklingen pt meget nøje mht de 3,5 % fastrente eller se om der skulle komme en 3% fastrente.

Du får garanteret ikke så billigt et realkreditlån de næste mange år, når helvedet endelig bryder løs. For det gør på et tidspunkt.

Og så vil det da være pragtfuldt at sidde med en fast rente på 3-3,5 % i rente de næste 30 år. Dertil kommer der så muligheden for en dag at se på muligheden for en konvertering.

Men det er blot min ydmyge holdning.

Jeg er desværre blot bange for at dit håb om opmærksomhed, først kommer den dag helvedet fryser til is. Beklageligvis.

Ville du også konvertere til 3,5% fast, hvis lånet "kun" var på 900t med en restløbetid på ca 28 år..?

Jeg er med på, at det ville give 30 års sikkerhed, men lånet størrelse taget i betragtning gør vel, at en eventuel konverteringsgevinst vil være begrænset og delvist blive spist op af omkostninger forbundet med optagelse og omlægning af lån..? og at en renteforhøjelse ligeledes skulle komme inden lånet er nedbragt så meget at konverteringensgevinsten ligeledes forsvinder..?

Jeg overvejer selv at gå fra F1 (med afdrag) til F5 (med afdrag) som jeg finder ret attraktivt.

Gå nu i fast, så du ikke bliver fanget på det forketrte ben når renterne stiger. F5 er farlig.
Evt. kan du gå i 3% 20 år - så er der ikke nogen grund til at konvertere senere. Et så billigt lån vil følge ejendommen så længe der er noget tilbage på det.
Så får du gevinsten ud i kontanter og et pantebrev, når de sælges.

spice1973 skrev:

dkguy66 skrev:Personligt synes jeg du skal følge udviklingen pt meget nøje mht de 3,5 % fastrente eller se om der skulle komme en 3% fastrente.

Du får garanteret ikke så billigt et realkreditlån de næste mange år, når helvedet endelig bryder løs. For det gør på et tidspunkt.

Og så vil det da være pragtfuldt at sidde med en fast rente på 3-3,5 % i rente de næste 30 år. Dertil kommer der så muligheden for en dag at se på muligheden for en konvertering.

Men det er blot min ydmyge holdning.

Jeg er desværre blot bange for at dit håb om opmærksomhed, først kommer den dag helvedet fryser til is. Beklageligvis.

Ville du også konvertere til 3,5% fast, hvis lånet "kun" var på 900t med en restløbetid på ca 28 år..?

Jeg er med på, at det ville give 30 års sikkerhed, men lånet størrelse taget i betragtning gør vel, at en eventuel konverteringsgevinst vil være begrænset og delvist blive spist op af omkostninger forbundet med optagelse og omlægning af lån..? og at en renteforhøjelse ligeledes skulle komme inden lånet er nedbragt så meget at konverteringensgevinsten ligeledes forsvinder..?

Jeg overvejer selv at gå fra F1 (med afdrag) til F5 (med afdrag) som jeg finder ret attraktivt.

Selv om det ikke er en formue lånet er på, vil jeg stadig gå i fast. Spørgsmålet er så blot om man har økonomien til eksempelvis at gå i en 3% 20 årig.

Man skal jo også huske på at stiger renten, selv om man ikke er kommet til konverteringspunktet, og man har mulighed for at spare op ved siden af, så kan man jo med fordel købe obligationer til en lavere kurs og aflevere dem for at nedbringe lånets hovedstol.

Men nu afhænger det jo i bund og grund af den enkeltes økonomi, hvad der er mest hensigtsmæssigt.

Men jeg vil til enhver tid gå i en fast rente obl. ( Da alle jublede over den økonomiske vækst, og ikke troede på et melt-down, kom det som en overraskelse. På samme måde kan forhold med dags varsel, ændre sig, og resultere i en ekstrem stigende rente. Så vil det da være træls at sidde i en flex, og kunne se i bakspjlets ulidelige klare lys, at man havde muligheden for at sikre renten, og drage fordel af at en stigende rente vil skære toppen af ens gæld.)

dkguy66 skrev:

spice1973 skrev:

dkguy66 skrev:Personligt synes jeg du skal følge udviklingen pt meget nøje mht de 3,5 % fastrente eller se om der skulle komme en 3% fastrente.

Du får garanteret ikke så billigt et realkreditlån de næste mange år, når helvedet endelig bryder løs. For det gør på et tidspunkt.

Og så vil det da være pragtfuldt at sidde med en fast rente på 3-3,5 % i rente de næste 30 år. Dertil kommer der så muligheden for en dag at se på muligheden for en konvertering.

Men det er blot min ydmyge holdning.

Jeg er desværre blot bange for at dit håb om opmærksomhed, først kommer den dag helvedet fryser til is. Beklageligvis.

Ville du også konvertere til 3,5% fast, hvis lånet "kun" var på 900t med en restløbetid på ca 28 år..?

Jeg er med på, at det ville give 30 års sikkerhed, men lånet størrelse taget i betragtning gør vel, at en eventuel konverteringsgevinst vil være begrænset og delvist blive spist op af omkostninger forbundet med optagelse og omlægning af lån..? og at en renteforhøjelse ligeledes skulle komme inden lånet er nedbragt så meget at konverteringensgevinsten ligeledes forsvinder..?

Jeg overvejer selv at gå fra F1 (med afdrag) til F5 (med afdrag) som jeg finder ret attraktivt.

Selv om det ikke er en formue lånet er på, vil jeg stadig gå i fast. Spørgsmålet er så blot om man har økonomien til eksempelvis at gå i en 3% 20 årig.

Man skal jo også huske på at stiger renten, selv om man ikke er kommet til konverteringspunktet, og man har mulighed for at spare op ved siden af, så kan man jo med fordel købe obligationer til en lavere kurs og aflevere dem for at nedbringe lånets hovedstol.

Men nu afhænger det jo i bund og grund af den enkeltes økonomi, hvad der er mest hensigtsmæssigt.

Men jeg vil til enhver tid gå i en fast rente obl. ( Da alle jublede over den økonomiske vækst, og ikke troede på et melt-down, kom det som en overraskelse. På samme måde kan forhold med dags varsel, ændre sig, og resultere i en ekstrem stigende rente. Så vil det da være træls at sidde i en flex, og kunne se i bakspjlets ulidelige klare lys, at man havde muligheden for at sikre renten, og drage fordel af at en stigende rente vil skære toppen af ens gæld.)

3% 20 årig er desværre ikke aktuelt.

Hvordan kan man "købe obligationer til en lavere kurs" og derved nedbringe hovedstolen og er der overhovedet nogen fornuft i dette - det vil jo "kun" medføre en lavere mulig konverteringsgevinst...? Og er der omkostninger forbundet med et sådan køb..?

Kan man sige noget om hvor mange procent man kan nedbringe hovedstolen for hver procent renten stiger..?

Optager man idag et 3,5% lån på 1 mill. og konverterer når/hvis renten rammer 6%, hvad man man da nedbringe sin hovedstol med..? (Hvis man lige ser bort fra kurstab og rundt 12k gange 2 for optagelse og konverteringaf lån)

spice1973 skrev:

3% 20 årig er desværre ikke aktuelt.

Hvordan kan man "købe obligationer til en lavere kurs" og derved nedbringe hovedstolen og er der overhovedet nogen fornuft i dette - det vil jo "kun" medføre en lavere mulig konverteringsgevinst...? Og er der omkostninger forbundet med et sådan køb..?

Kan man sige noget om hvor mange procent man kan nedbringe hovedstolen for hver procent renten stiger..?

Optager man idag et 3,5% lån på 1 mill. og konverterer når/hvis renten rammer 6%, hvad man man da nedbringe sin hovedstol med..? (Hvis man lige ser bort fra kurstab og rundt 12k gange 2 for optagelse og konverteringaf lån)

Varighed

Ved rentefald konverterer man til samme restgæld; men lavere ydelse.
Ved rentestigning konverterer man til mindre restgæld; men med samme ydelse.

Thomas skrev:

spice1973 skrev:

3% 20 årig er desværre ikke aktuelt.

Hvordan kan man "købe obligationer til en lavere kurs" og derved nedbringe hovedstolen og er der overhovedet nogen fornuft i dette - det vil jo "kun" medføre en lavere mulig konverteringsgevinst...? Og er der omkostninger forbundet med et sådan køb..?

Kan man sige noget om hvor mange procent man kan nedbringe hovedstolen for hver procent renten stiger..?

Optager man idag et 3,5% lån på 1 mill. og konverterer når/hvis renten rammer 6%, hvad man man da nedbringe sin hovedstol med..? (Hvis man lige ser bort fra kurstab og rundt 12k gange 2 for optagelse og konverteringaf lån)

Varighed

Ved rentefald konverterer man til samme restgæld; men lavere ydelse.
Ved rentestigning konverterer man til mindre restgæld; men med samme ydelse.

Det er jeg med på

Men der kan gå mange år før renten er steget til dét fastlånere (naturligvis) håber/tror på OG til at renten igen er nede i det niveau vi ser idag... Det er vel først dér man kan snakke om en reel gevinst ved fast rente..?

spice1973 skrev:

Thomas skrev:

spice1973 skrev:

3% 20 årig er desværre ikke aktuelt.

Hvordan kan man "købe obligationer til en lavere kurs" og derved nedbringe hovedstolen og er der overhovedet nogen fornuft i dette - det vil jo "kun" medføre en lavere mulig konverteringsgevinst...? Og er der omkostninger forbundet med et sådan køb..?

Kan man sige noget om hvor mange procent man kan nedbringe hovedstolen for hver procent renten stiger..?

Optager man idag et 3,5% lån på 1 mill. og konverterer når/hvis renten rammer 6%, hvad man man da nedbringe sin hovedstol med..? (Hvis man lige ser bort fra kurstab og rundt 12k gange 2 for optagelse og konverteringaf lån)

Varighed

Ved rentefald konverterer man til samme restgæld; men lavere ydelse.
Ved rentestigning konverterer man til mindre restgæld; men med samme ydelse.

Det er jeg med på

Men der kan gå mange år før renten er steget til dét fastlånere (naturligvis) håber/tror på OG til at renten igen er nede i det niveau vi ser idag... Det er vel først dér man kan snakke om en reel gevinst ved fast rente..?

Det er det, man betaler for.

spice1973 skrev:Men der kan gå mange år før renten er steget til dét fastlånere (naturligvis) håber/tror på OG til at renten igen er nede i det niveau vi ser idag... Det er vel først dér man kan snakke om en reel gevinst ved fast rente..?

Hvis der går mange år før en rentestigning så er kursgevinsten ikke nær så stor. Jo tættere man kommer på lånets udløb desto mindre er kursgevinsten og det er netop dét der gør fastforrentede lån spekulative hvis man satser på en kursgevinst. Thomas har ikke ret i at en omlægning til en lavere rente giver samme restgæld; det er kun tilfældet hvis kursen på det nye lån er stort set 100 og det er igen ovre i den spekulative afdeling. En kurs på f.eks. 97 for et lån på 2 millioner koster 60.000 kr. i kurstab og det er immervæk også en sjat penge.

Jeg læste på et tidspunkt en artikel der viste at et fastforrentet lån optaget i 19xx (jeg kan ikke huske det præcise årstal) var billigere end flex på sigt hvis man vel at mærke omlagde lånet på de mest optimale tidspunkter. Og hvordan kan man så vide hvornår det er et optimalt tidspunkt? Tjo, sagen er den at det kan man ikke og derfor er den fremstilling yderst teoretisk og umulig at udføre i praksis. Det svarer til at købe og sælge en bestemt aktie præcis på toppen og bunden adskillige gange. Det er heller ikke praktisk muligt.

Andersens, har du også droppet brandforsikringen og kaskoforsikringen. Eller spekulerer du i at du kører galt eller brænder hytten af ?