Finansiering af nykøb!

Kære alle,

Lavede egentlig en tråd på, øhm, den anden side, men når nu det virker som om rigtige mange skarpe hoveder er flyttet hertil, vil jeg lige gentage dens essens her.

Jeg har netop købt et hus. Vi underskrev købsaftalen allerede for en måned siden, før snak om boligpakker. Huset koster 2.35 millioner, hvoraf vi selv har 500.000 at lægge ud af. Jeg skal altså have et realkreditlån på 1.850 million (og altså intet boliglån), og forsøger lige nu at finde rundt i den jungle realkreditmarkederet og alle de forskellige låntyper må karakteriseres som. Vi var egentlig godkendt til et lån på 3.2 mio., så vi betragter vores økonomi som relativt solid. Jeg er desuden lidt perfid når det kommer til privatøkonomi, så jeg ved nøjagtig hvad vi kan bruge om måneden - jeg har gjort tanker på ejendomsskatter, el, varme, etc..

Mit spørgsmål er egentlig simpelt:

Hvilket lån skal vi tage? Hvorfor/hvorfor ikke? F1, FX, FX-T, Fast 20 års, Fast 30 års?

Jeg ved godt at ingen kan spå om renten, men ethvert råd vil blive modtaget med taknemlighed .

mvh NPM

Fast 4% er jo hvad du efterspørger, da flextyperne er ren roulette på kasinoet. Renten forbliver nok lav et par år endnu. Men på den anden side kan vi også få den irske udgave når f.eks. Danske Bank skal nationaliseres. Dvs 2->10%+ på flex.
Man kunne også tænke japansk type økonomi. Hvor renten stort set er nul hele tiden. Men med reallønsnedgang og faldende værdier.

Der er også mulige kursgevinster på fastforrentede lån. Som du også skal tænke over hvis du har råd til ydelsen modsat flex.

20 eller 30år afhænger jo af jeres økonomi og forventninger til forbrug osv.

Flex er generelt nødløsningen sammen med afdragsfrit. Når man ganske simpelt ikke har råd til andet.

Nu kom der også F10. Hvilket næsten er samme ydelse som med fast 4%. Blot uden sikkerhed og mulighed for kursgevinst ved omlægning. Helt ligegyldigt produkt i desperation.

Men er det ikke relativt dystopisk at tro på at den korte rente vil komme derop? Nationalisering af Danske Bank er vel også et absolut dommedagsscenarie.

Jeg siger ikke at jeg er uenig i at et fastforrentet muligvis er den bedste løsning, jeg er bare skeptisk ved din renteprofeti.

Irland, Portugal, Spanien, Grækenland, måske Italien, England og Danmark. Er det så dommedags agtigt endag?

Herhjemme er vi jo godt 75% på vej til at gentage Irland med alle vores bankpakker og statsgarantier. Specielt Bankpakke 4 med "too big to fail" for en 3-4 banker. Det er reelt en blankocheck fra staten de har fået. Gør hvad vi vil, i er garanteret redning.

Udover dette, hvis du lægger lån om med kursgevinster. Så er flex slet ikke billigt. Tværtimod.

DETTE ER MIT GÆT - OG JEG UNDERSTREGER AT DET ER ET GÆT!

Hvis jeg skulle finasiere et boligkøb på nuværende tidspunkt ville jeg lægge mig i en F1(evt.T) med henblik på at konvertere til fast rente i løbet af de nærmeste år (1-3) - dette udfra en forventning om et dobbelt-dip i verdensøkonomien med efterfølgende MEGET lave renter i en periode.

Ben Bernanke og FED har lovet lave (korte) renter i de næste 2 år, og jeg tror at dette og andre pengepolitiske tiltag vil medføre lavere lange renter i løbet af de næste 24 måneder.

På obligations-debaten på Euroinvestor har man gennem de sidste 3-4 år kunne læse forudsigelser fra skribenterne Rødekro / Jens Scherning - http://www.landbosyd.dk/NR/rdonlyres/A6BF8C8D-98C5-44F6-8E07-2FEEB68EACB3/0/Konjunktur_og_renter.pdf

... og 47 - www.demetra.dk

Begge har spået lave flex-renter igennem længere tid, baseret på analyser af såkaldte leading indicators - og såvidt jeg har forstået forventes renteniveauerne at bunde ud i 2013.

Jeg kan anbefale at læse hvad de skriver, det vil jeg selv gøre.

Mvh

Konsholm

NyPåBoligMarkedet skrev:Men er det ikke relativt dystopisk at tro på at den korte rente vil komme derop? Nationalisering af Danske Bank er vel også et absolut dommedagsscenarie.

Jeg siger ikke at jeg er uenig i at et fastforrentet muligvis er den bedste løsning, jeg er bare skeptisk ved din renteprofeti.

Jeg giver mig ikke af med at profetere renterne - udover at jeg konstaterer, at de er historisk lave. Jeg hæfter mig bare ved, at ingen investorer vil røre ved de flexobligationer kreditforeningerne postulerer at de sælger.
Er det et dommedagsscenarie med en nationalisering af Danske Bank?
Når Realkredit Danmark forudser en flexrente på 1,2%, så har jeg svært ved at bringe det i harmoni med, at renten mellem banker er på 1,24% - fra dag til dag.

Hvorfor tror du f.eks. ikke, at flexrenten kommer op på 6% - der har den faktisk været i 2008.

Men du har jo selv besvaret dit spørgsmål:

Jeg er desuden lidt perfid når det kommer til privatøkonomi, så jeg ved nøjagtig hvad vi kan bruge om måneden

Er det ikke det, vi kalder en fast forrentet konvertibel annuitet?
Hvorfor skal den evt. være 30 årig? Hvis renten er problemet - så hvorfor ikke en 20 årig. Du har jo tilsyneladende råd til det?

Ingen kan spå om renten, men hvis du vil læse i te-blade er rødekro og 47´s tydninger af tågen som regel det mest kompetente, du får.

Personligt ville jeg ikke turde gå i flex.

Jeg ville tage enten 4 % 20 årigt (du sparer en formue i renter) eller 4 % 30 årigt afdragsfrit, men holde afdragfriheden i baghånden (maksimal kursfølsomhed for et beskedent kurstab nu, og en likviditetssikring når/hvis hårde tider bliver værre).

Mvh
Cirb

Godmorgen,

Mange tak for jeres indlæg. Jeg vil først og fremmest læse på de to ovenstående links og derefter beslutte. Jeg tror jeg hælder til et 4% 20- eller 30-års.

Fortsat god dag!

[Censur]