Redningen af real kreditten

Som det tegner nu - hvis jeg ikke tager fejl (det kan læseren så selv vurdere sandsynligheden af):

Nu har man tilsyneladende fået låst flexlortet inde med pengepolitiske udlån.
Altså bankerne/kridterne køber deres eget flexlort til overpris, for der er ikke nogen, der vil købe - investorerne ved jo godt, at de penge aldrig bliver betalt tilbage.

Disse pengepolitiske udlån her og ECB og Sverrig bliver så brugt til at få sikkerhed i "gode udlån" - så man evt. kan bytte med Sverrig - hvilket ikke er troligt; men nærmere får disse udlån over på virksomhedsobligationer. Altså piller dem fra bankerne.

Investorerne holder man indlåst dels i indskud i Nationalbanken, dels i statsobligationer.

Så vil man køre renten op - lige så stille, så de åndssvage repo-forretninger holder sig væk med deres idelige destabiliserende virkning.

Det vil medføre at flexrenten kører op - ikke hurtigt; men jævnt. Samtidig vil de fast forrentede realkreditter blive holdt nede i rente, så dem der kan vil skifte over (det bliver ikke mange). Annuiteterne kan sagtens sælges til en meget lav rente.

Dem man nok har kig på er flexlånene MED afdrag - de vil kunne konverteres med fordel til fast med afdrag - bare den faste rente er lav nok. Det bliver den for man kører flexrenten op. Det er ikke noget at gøre ved flextumperne uden afdrag - ingen tvivl om det! De er fortabt.

Der ligger imidlertid lige så mange flex med afdrag som fast forrentede annuiteter.

Realkreditudlånet fordelt på type og låneformål

Der ligger en godt 600 mia. i flex med afdrag - dels udlejningsbyggeri, støttet byggeri; men OGSÅ landbrug.

Vi skal af med hele flexrente systemet - og vi skal af med afdragsfriheden. Men én ting ad gangen.

I det omfang man kan få flex med afdrag over på fast forrentede annuiteter - og det skulle nok kunne lade sig gøre - ganske enkelt ved at køre flexrenten over den faste rente. Det bliver nok ikke svært - smertefuldt for flextumper; men Gud, hvor har de fortjent det.

Vi løser IKKE ejerboligmarkedet - det gør vi simpelt hen IKKE.

De fast forrentede annuiteter ER nemlig lige så gode som statsobligationer. I visse sammenhænge en hel det bedre og mere stabiliserende.

Det var bare det, jeg ville gøre, hvis jeg sad som nationalbankdirektør.

Nationalbankens hovedproblem er de vanvittige refinansieringer - derfor skal flex renten og afdragsfriheden væk: Det får man ikke gjort på én gang.

En vaskeægte flextumpe dør langsomt og skrigende!

Flexrenten vil gå stille og roligt op.

Nationalbankens udlånsrente vil køre op og op og op.

Indlånsrenten på tidsindskud vil følge med op i det omfang der kommer rigtige realkreditobligationer - specielt hvis man ikke holder renten NEDE på de fast forrentede annuiteter. Specielt de kortere løbetider som 20 år - mon ikke man vil åbne serier på 15 år - specielt til det støttede byggeri og udlejningsbyggeriet - for at få noget volumen (og for at give mulighed for huslejenedsættelser).

Det er realkreditten man vil redde - ikke bankerne - ikke flextumperne.

Statsobligationer KAN blive en del af løsningen; men jeg tror det ikke! Efterspørgslen er simpelt hen for stor til at renten kan komme højt nok op.

Den anden ting er, at skift fra F1 til F5 f.eks. løser intet problem - flexlortet skal som det ser ud i dag allerede refinansieres 4 gange om året - med tilhørende panik.

Men det bliver som jeg siger: Flexlån bliver den DYRESTE løsning - specielt afdragsfrie. Jeg tror nemlig IKKE på, at man vil holde inflationen oppe - den vil blive reguleret med forbrugsafgifter. Man vil nemlig være nød til at kompensere løntilbageholdenhed med lavere priser.

Her tror jeg så, man vil bruge momsen.

Dagpenge og kontanthjælp vil også blive sat ned - hvilket i takt med faldende huslejer og priser vil hjælpe til med at holde løntrykket nede.

Thomas skrev:Som det tegner nu - hvis jeg ikke tager fejl (det kan læseren så selv vurdere sandsynligheden af):

Nu har man tilsyneladende fået låst flexlortet inde med pengepolitiske udlån.
Altså bankerne/kridterne køber deres eget flexlort til overpris, for der er ikke nogen, der vil købe - investorerne ved jo godt, at de penge aldrig bliver betalt tilbage.

Disse pengepolitiske udlån her og ECB og Sverrig bliver så brugt til at få sikkerhed i "gode udlån" - så man evt. kan bytte med Sverrig - hvilket ikke er troligt; men nærmere får disse udlån over på virksomhedsobligationer. Altså piller dem fra bankerne.

Investorerne holder man indlåst dels i indskud i Nationalbanken, dels i statsobligationer.

Så vil man køre renten op - lige så stille, så de åndssvage repo-forretninger holder sig væk med deres idelige destabiliserende de.

Kan du ikke prøve at genforklare dette setup for os som ikke er helt så meget inde i hvad pengepolitiske udlån helt præcist dækker over, og hvad der vil ske med bankerne hvis de isoleres med deres flexobligationer. Endeligt så tænker jeg også, at man vel skal skynde sig lidt med denne strategi, da problemerne/resultatet af afdragsfrien snart kommer buldrene..

Merkur skrev:
Kan du ikke prøve at genforklare dette setup for os som ikke er helt så meget inde i hvad pengepolitiske udlån helt præcist dækker over, og hvad der vil ske med bankerne hvis de isoleres med deres flexobligationer. Endeligt så tænker jeg også, at man vel skal skynde sig lidt med denne strategi, da problemerne/resultatet af afdragsfri'en snart kommer buldrende..

Kort fortalt, så har pengeinstitutter mulighed for at belåne prima værdipapirer (dvs. Statsobligationer og realkreditobligationer - dog IKKE egne udstedelser), systemiske aktier (aktier i kreditforeninger, PBS o.lign.) OG efter (var det 2011) "gode udlån" - og deponere dem i Nationalbanken indtil lånet er betalt tilbage.

Der er så i praksis flere varianter:
Dels de direkte udlån fra Nationalbanken som er ca. 50 mia.
Hertil kommer så udlån fra ECB, som Nationalbanken har garanteret for, 41 mia. iflg. Danske Bank.
Endelig er der formentlig kommet en 40 mia. til fra den svenske Riksbank - for at eksfiltrere Nordea.

De har så forskellig løbetid: Der er forudset løbetider på 7 dage - gerne i forbindelse med Finanstilsynets besøg..... - eller de månedlige afviklinger af betalinger, hvor man ikke kan modregne indbetalinger samme dag i udbetalingerne.
Seks måneder (formentlig mhp. en rekonstruktion af et pengeinstitut). Det bruges i øjeblikket IKKE.
Tre år, som er det, der bruges til at låse flextumper inde.

Bankerne/kridterne kan ikke sælge deres flexlort - hvilket man heller ikke er begejstret for at de gør, fordi det giver refinansieringsproblemer ved det hyppige udløb. Derfor er de nød til at købe det selv til så lav en rente (høj kurs), at flextumperne ikke går konkurs. Derfor kan de ikke sælge disse papirer - ikke uden et voldsomt kurstab - der ryger direkte ind på bundlinjen.
Det er så fint nok - hvis det ikke var fordi indlånskunderne flygter (som er den billigste funding - derfor er Danske og Jyske Banks ageren dybt uansvarlig) - det manglende indlån skal så erstattes af pengepolitiske udlån fra Nationalbanken. Alternativet var at låne hos andre banker; men det er der ikke nogen, der vil - man VIL ikke låne Danske Bank penge.

En anden måde man har fumlet sig frem er at lave repo-forretninger, hvor en bank f.eks. køber flexobligationer af kridte - mod at kunne sælge tilbage igen på et nærmere angivet tidspunkt til en på forhånd aftalt kurs. Det er derfor idioterne er kommet med jubelmeldinger i september måned: Kridterne har netop købt tilbage til overkurs - og dermed lavere flexrente. Det holder så nok op - alene af den årsag at renten for lån i Nationalbanken er mindre end den, de reelt må betale i en repo-forretning.

Investorerne HAR set toget, der kommer "buldrende", hvorfor de IKKE vil risikere at hænge på flexobligationer, som nok ikke bliver indfriet - og slet ikke til kurs pari som lovet.

Sagen er så nok bare den, at når kridterne køber deres flexlort tilbage, så er vi ganske alvorligt ved at komme over pari - hvilket vil give et kurstab ved indfrielse.

Man har så forsøgt at hjælpe kridterne ved at holde indlånsrente negativ, så investorerne kommer til at tabe penge - uanset hvad: Enten på negativ rente - eller på undernormal forrentning i repo-forretninger - der går UDENOM de officielle rentesatser.

Det tør investorerne så ikke mere. De vil hellere betale negativ rente end at risikere at miste alle pengene.

Der ligger så det problem, at der ligger 200-250 mia. ud af 800 mia. i "udlandet" af statsobligationer. De ligger så til alt for høj en kurs (det er ikke helt korte; men korte til mellemlange papirer). Da man holdt op med at angive statsobligationsrenten, så var de toårige negativ rente og de 5 årige gav ganske betydeligt efter. Problemet er så at indskuddene i Nationalbanken SKULLE egentlig have ligget i de papirer i pensionskasser mm.
Man kan jo ikke vifte en investor om næsen med en statsobligation - ikke uden han har købt - uanset prisen.

Nu kører man så tilsyneladende renten op - for at holde flexlortet indlåst så kridter banker ikke fristes til at sælge flexlortet, for så bliver de rundbarberet: Det eneste de har ud af at lave repo- forretninger er at få fornøjelsen af at genkøbe deres eget lort til stadig højere pris. Så holder de nok op med det pis.

Det, der har finansieret overkursen på flexlort er administrationsbidragene. Kridterne har jo IKKE taget tab. Det er - set fra Nationalbankens side - fint nok, fordi det skubber i retning af konvertering til fast forrentede annuiteter.

Jeg har meget svært ved at se kursen på de mellemlange statsobligationer stige.

Det er også en af årsagerne til at jeg foreslår et statsligt institut, der laver erhvervsobligationer til mindre erhvervsdrivende - det kræver så godt nok en kreditvurdering af f.eks. maskiner mm. som i øjeblikket er belånt i bankerne; men det er netop interessen for de kortere og mellemlange udlån, der er specielt i fokus.
En ordentlig realkreditobligation - fast forrentet konvertibel annuitet udløber jo aldrig: Den bliver konverteret forinden.

Jeg ved ikke om det skabte nogen klarhed - eller om jeg tabte tråden?

Jeg ved ikke om det du skitserer her bliver løsningen. Jeg har en nagende tvivl om, hvorvidt man tør gribe ind, så længe Vestager sidder med magten. Hun har hidtil beskyttet bankerne i uhørt grad.

Men uanset hvad. Vi kommer ikke af med problemerne, før end det forbydes banker at eje realkreditselskaber.

Vi er nødt til at holde banker og realkredit milevidt fra hinanden, og den eneste måde at gøre det på, er at forbyde bankerne at røre ved det.

Dernæst, skal realkredit selskaberne omdannes til de gammeldaws kreditforeninger, og drives efter de principper og den lovgivning der dengang lå bag.

Ind til da, tror jeg ikke på en egentlig oprydning, og heller ikke på et sundt boligmarked.

Bankernerne skal holde fingere 110% fra at udstede nogen form for papirer med baggrund i boligmarkedet. Det er simpelthen for farligt at lade dem lege med det.

Plyds skrev:Jeg ved ikke om det du skitserer her bliver løsningen. Jeg har en nagende tvivl om, hvorvidt man tør gribe ind, så længe Vestager sidder med magten. Hun har hidtil beskyttet bankerne i uhørt grad.

Men uanset hvad. Vi kommer ikke af med problemerne, før end det forbydes banker at eje realkreditselskaber.

Vi er nødt til at holde banker og realkredit milevidt fra hinanden, og den eneste måde at gøre det på, er at forbyde bankerne at røre ved det.

Dernæst, skal realkredit selskaberne omdannes til de gammeldaws kreditforeninger, og drives efter de principper og den lovgivning der dengang lå bag.

Ind til da, tror jeg ikke på en egentlig oprydning, og heller ikke på et sundt boligmarked.

Bankernerne skal holde fingere 110% fra at udstede nogen form for papirer med baggrund i boligmarkedet. Det er simpelthen for farligt at lade dem lege med det.

Meget enig med Dig; men det kræver, at realkreditter - eventuelt fast forrentede annuiteter, som splitres af - og det skulle være mulig - i selvejende (debitorejede) selskaber: At de kan producere obligationer, som investorerne gider eje.

Det er ikke tilfældet for øjeblikket hvor kun 1/5 af realkriditudlånet kan siges at være i nogenlunde form til at klare sig selv på markedet - vi kan - måske - få yderligere 1/5 ud gennem de flexer, der betaler afdrag - en ikke ringe del af dem er i det støttede byggeri. Netop den koncentration gør, at det ikke er helt håbløst.

Men jeg tror faktisk at hensigten er at fjerne ½ fra bankerne og holde resten låst inde I BANKERNE.
Derfor kan man ikke uden videre sætte bankerne en kugle for panden, fordi hovedparten af deres 250 mia i bankboligudlån hænger på den ringeste del af realkreditudlånet!

Meget enig med dig Thomas....
Jeg stiller dog stadig spørgsmål om de små hjem kan holde til den nye virkelighed....
Visse lån kan konverteres.....
men jeg er alvorligt bange for at en meget stor procent 70%+ overhovedet ikke kommer i nærheden af at kunne afdrage....
Vi snakker her om at der kommer til at mangle mange tusinder om måneden, bare for at kunne komme i nærheden af en ordning der enda stadig vil være smertefuld for husholdningen.
Det er en Dansk Subprime krise vi stå med!

Gorrion skrev:Meget enig med dig Thomas....
Jeg stiller dog stadig spørgsmål om de små hjem kan holde til den nye virkelighed....
Visse lån kan konverteres.....
men jeg er alvorligt bange for at en meget stor procent 70%+ overhovedet ikke kommer i nærheden af at kunne afdrage....
Vi snakker her om at der kommer til at mangle mange tusinder om måneden, bare for at kunne komme i nærheden af en ordning der enda stadig vil være smertefuld for husholdningen.
Det er en Dansk Subprime krise vi stå med!

Lad os sige det på den måde: Jeg tror ikke at de 150.000, der handlede 2003-2009 - de er fortabt.

Det, det drejer sig om nu er:

1) I første omgang at få så meget som muligt over på fast forrentede annuiteter - en kan flyttes bare ved at flexrenten kommer over den lange rente. Altså dem, der kan flyttes over på fornuftige papirer: Investorerne er jo godt klar over - efterhånden - at der er IKKE guld og grønne skove til dem.
De obligationer vil - for én gangs skyld - vitterligen blive holdt til udløb.

2) Så skal vi have reddet landbruget: Det nytter ikke det fjerneste at smide bønderne fra gårdene - ikke nu, hvor der er stigende priser om hjørnet og de mest effektive er de mest forgældede. At bankerne så må vinke farvel til deres spekulative udlån til kartoffelspekulanter, der er så heeeelvedes kloge på valutaswaps - det er noget andet. Vi skal også have en slagteri- og mejeristruktur, der dels giver nogle fornuftige arbejdspladser - for det kan ikke være rationelt at køre svin fra Skagen til Hannover. Der skal ske en løntilpasning for slagteriarbejderne, så vi ikke skal ud i investeringer, der saver 5 øre af omkostningerne, som polakker alligevel underbyder.

3) Det næste er at vi skal have smidt svenskerne ud af landet. Den seneste ballade har haft Danske Bank - meget fortjent - i fokus. Men den overser helt, at den store skurk her det seneste halve år er Nordea og den svenske stat.
Det er den svenske stat, der ligger og leger med kronen - og renten - og dermed indirekte med euroen. De render og spiller fandango på en måde civiliserede lande opgav for 30 år siden. Det skal de holde op med.

Vi kan ikke tillade flextumperne at rive hele resten med sig i afgrunden.

De må så afvikles i den takt, der nu kan ske. Og det bliver MEGET lidt morsomt at være flextumpe.

Er der nogen med et indtryk af, hvor mange der er tilbage på double eller trible-in ?

Dem hvor friværdien lige blev brugt til at finansiere de 20% på en studielejlighed til prinsessen og de 30 % på et sommerhus til forældrene (og en Audi A6er...).
De klarer sig lige nu - men hvis F1eren kravler op på 3-4% ? Eller når afdragsfriheden nu begynder at løbe ud.

Sidste omgang med en F1er på 6 % har formentlig rystet træet, men nogle må der hænge endnu - og næste omgang har bankerne hverken penge eller incitament til at hjælpe .

Mvh
Cirb

Cirb skrev:Er der nogen med et indtryk af, hvor mange der er tilbage på double eller trible-in ?

Dem hvor friværdien lige blev brugt til at finansiere de 20% på en studielejlighed til prinsessen og de 30 % på et sommerhus til forældrene (og en Audi A6er...).
De klarer sig lige nu - men hvis F1eren kravler op på 3-4% ? Eller når afdragsfriheden nu begynder at løbe ud.

Sidste omgang med en F1er på 6 % har formentlig rystet træet, men nogle må der hænge endnu - og næste omgang har bankerne hverken penge eller incitament til at hjælpe .

Mvh
Cirb

Sagen var jo, at det rystede ikke træet! Der kom ikke tvangsauktioner - man nedsatte i stedet renten.

Renten stiger nok så meget for at få folk til at gå væk fra flex.
Det er fordi nu udløber afdragsfriheden - og bankernes garanti overfor kridterne.

Men nej jeg ved ikke, hvor mange, der er gået til vaflerne. Men Du kan se at priserne på sommerhuse er i index 70 - altså akkurat dækker realkreditlånet - det er så under stigende mængder - og stigende omsætning - så der er nogen, der skal have hytten trykket af i en fart i 2-3 kvartal 2012.

Jeg tror nu der er rigtig mange boligejere i alderen fra 40+ og op, der fortsat sidder og hygger sig voldsomt godt i sit billige hus, de købte i 90'erne.
Og både med afdrag på den lave gæld, og den stigende friværdi pga prisstigninger - priserne vurderes jo stadig at ligger en 35% over 2002 niveau - så tvivler jeg ikke på at denne gruppe fortsat sidder ret godt i det. Selv med et ekstra lån til forældrekøb, eller til sommerhuset.

Det er stadig denne gruppe af middelalder-boligejere der har den største formue, og for mange en fortsat stor friværdi. Bl.a. via store skattebesparelser på boligområdet.

dkguy66 skrev:Jeg tror nu der er rigtig mange boligejere i alderen fra 40+ og op, der fortsat sidder og hygger sig voldsomt godt i sit billige hus, de købte i 90'erne.
Og både med afdrag på den lave gæld, og den stigende friværdi pga prisstigninger - priserne vurderes jo stadig at ligger en 35% over 2002 niveau - så tvivler jeg ikke på at denne gruppe fortsat sidder ret godt i det. Selv med et ekstra lån til forældrekøb, eller til sommerhuset.

Det er stadig denne gruppe af middelalder-boligejere der har den største formue, og for mange en fortsat stor friværdi. Bl.a. via store skattebesparelser på boligområdet.

Enig - og det er dem realkreditten i øjeblikket hænger på!