Udløb af afdragsfrihed

Nordea

Tallet skulle være 5000 hos Nordea - groft skønnet bliver det 7 gange op på landsplan 30-35.000; men det er jo kun de første af mange.

Det kan undre noget, at Nordea ikke af sig selv oplyser, at det ikke er noget problem, fordi de alle sammen har betalt deres bankboliglån, som Nordea med deres totalkundeprincip må have et overblik over.

Når de beroligende toner IKKE kommer, så må der være ugler i mosen.

Merkur skrev:Præcis, lidt det samme jeg var inde på en den anden tråd. Det kan endda betyde øget indtjening for deres bankforrentning, idet de nærmest kan squeeze det ud af de stakkels kunder som de vil- forudsat der er noget tilbage.

Jamen det er jo lige det, det ikke gør.

De første 20-30.000 er nok ikke det største problem, for priserne var lavere den gang; men det vokser hurtigt.

Lige pludselig står bankerne med en kunde der skal finde 3-4.000 kr. om måneden - hver måned. Det kan ikke lade sig gøre.

De kan sætte huset på tvang, så har de et hus - hvem skal de sælge det til? Og til hvilken pris?

Merkur skrev:

Thomas skrev:

Merkur skrev:Præcis, lidt det samme jeg var inde på en den anden tråd. Det kan endda betyde øget indtjening for deres bankforrentning, idet de nærmest kan squeeze det ud af de stakkels kunder som de vil- forudsat der er noget tilbage.

Jamen det er jo lige det, det ikke gør.

De første 20-30.000 er nok ikke det største problem, for priserne var lavere den gang; men det vokser hurtigt.

Lige pludselig står bankerne med en kunde der skal finde 3-4.000 kr. om måneden - hver måned. Det kan ikke lade sig gøre.

De kan sætte huset på tvang, så har de et hus - hvem skal de sælge det til? Og til hvilken pris?

Ja lige præcis, men jeg tror de, ihvertfald indledningsvist, vil differentiere kunderne efter hvor betalingsdygtige de er, så den kunde som har lidt ekstra at rykke med (hvis de findes???) bliver jagtet, hvorimod dem som allerede er på røven vil blive fredet lidt da institutterne ikke kan bruge en masse boliger på bogen. Men det bliver spændende at se hvad der sker, selvom det selvfølgelig er ærgeligt (ikke synd) for dem det går ud over. Gad godt vide om institutterne allerede har en plan/strategi for hvordan det skal håndteres.

Der vil blive plukket det, der kan plukkes.

Men den går bare ikke! Dem, der kan plukkes kan måske også flytte sig.

Ejerboligudlånet

Du kan se, at det samlede ejerboligudlån fortsætter med at stige ganske uimponeret med 3 mia. kr. pr. md.

Der bliver ikke afdraget noget på realkreditten.

Tværtimod er det skubbet, hvad der kan skubbes af banklån over på realkreditten.

Det, der kunne flyttes fra bank til realkredit, det er allerede flyttet i juni måned. Der er ikke tale om ret meget - for prisniveau 2003 ligger ikke ret meget under prisniveau 2012. Det, der er flyttet fra bank over på kridte er 20 mia ud af 272 mia. - småpenge.
Resten kan ikke flytte.

Vi taler 1100 mia. der ikke kan flyttes. 270 mia. oveni, der ikke afdrages. Der er 310 mia. i fast forrentede annuiteter. - 1100 mia. plus 310 mia. - så er vi ved at være oppe på de 1475 mia. i realkreditudlån.

Hvis man har et 30 årigt fast forrentet annuitetslån på 5%, så er det om at flytte sig og få det konverteret til et 2½% 20 årigt fast forrentet annuitetslån - de har samme alfa hage.

Bare rolig kursen skal nok komme op, så det kurstab man ævler om - det forsvinder af sig selv. Husk så lige at få reduceret administrationsbidraget!

Men 2/3 af husejerne er rimelig håbløst fortabte.

Jeg mener, det var cirb, der antydede noget i den retning.

JP

Ny vejledning

Det har været fremme, at en ny vejledning fra Finanstilsynet om afdragsfrie lån reelt betyder, at afdragsfriheden kan fortsætte uhindret. Men det er ikke rigtigt. Vejledningen præciserer udelukkende, at boligejere, der har en belåningsværdi (LTV) under 80 pct. kan fortsætte afdragsfriheden uden at skulle gennem en ny vurdering eller lånesag.

Men vejledningen ændrer ikke noget for de boligejere, som har en belåningsværdi over 80 pct.

"De har fortsat en udfordring, når afdragsfriheden udløber," siger Christian Hilligsøe Heinig.

Dvs. der er IKKE tale om et valg for insolvente flextumper.

Der røg BRF!

Normen for deres ejerlejligheder i København er vel på indeværende tidspunkt en LTV - ved revurdering - på 70%.

Sådan en vejledning udsendes ikke - medmindre man er helt klar over konsekvenserne. Det er bevidst en satsning på realkreditobligationen - frem for boligejerne og frem for realkreditinstitutterne.

HenningK skrev:

Thomas skrev:Jeg mener, det var cirb, der antydede noget i den retning.

JP

Ny vejledning

Det har været fremme, at en ny vejledning fra Finanstilsynet om afdragsfrie lån reelt betyder, at afdragsfriheden kan fortsætte uhindret. Men det er ikke rigtigt. Vejledningen præciserer udelukkende, at boligejere, der har en belåningsværdi (LTV) under 80 pct. kan fortsætte afdragsfriheden uden at skulle gennem en ny vurdering eller lånesag.

Men vejledningen ændrer ikke noget for de boligejere, som har en belåningsværdi over 80 pct.

"De har fortsat en udfordring, når afdragsfriheden udløber," siger Christian Hilligsøe Heinig.

Dvs. der er IKKE tale om et valg for insolvente flextumper.

Der røg BRF!

Normen for deres ejerlejligheder i København er vel på indeværende tidspunkt en LTV - ved revurdering - på 70%.

Sådan en vejledning udsendes ikke - medmindre man er helt klar over konsekvenserne. Det er bevidst en satsning på realkreditobligationen - frem for boligejerne og frem for realkreditinstitutterne.

Heh...

Jeg forstår stadig ikke formuleringen: "Vejledningen præciserer udelukkende, at boligejere, der har en belåningsværdi (LTV) under 80 pct kan fortsætte afdragsfriheden uden at skulle gennem en ny vurdering eller lånesag."

Hvis nu at der skulle sidde en enkelt afdragsgratist derude - og brændende ønske sig at fortsætte afdragsfriheden...

Så forstår jeg simpelthen ikke hvordan kreditforeningen kan afgøre om LTV er større eller mindre end 80% - uden at foretage en eller anden form for vurdering. Da vel ikke ved at genanvende en 10 år gammel vurdering? I det mindste skal LTV vel baseres på statistik for området?

Anyways: Christian Hilligsøe Heinig/Realkredit Danmark virker i hvert fald ikke til at ha' tænkt sig at frisk på at gi' 10 år mere helt ukritisk.

Er seneste handel over 5 år, bruges ejendomsvurderingen.

Nej selvfølgelig er RD ikke det, for så skal de selv komme med supplerende obligationer, som de heller ikke kan sælge.

tommyjo skrev:tja det er vel at sige de 80% er tabt

Problemstillingen er om flexlortet kan anerkendes som værende så god som en statsobligation.
Hvad ECB siger er nogenlunde lige meget, for det er hvad investorerne mener, der er afgørende - og de vil under ingen omstændigheder røre ved lortet.

Der, hvor ECB kommer ind er hvis der skal beregnes et "haircut" på flexlort - f.eks. 40%.

Det giver problemer, fordi der ligger 100-120 mia. af flexlort som sikkerhed for lån i Nationalbanken, ECB og Riksbanken. Efter "haircuttet" skal der lægges 170-200 mia. for at man kan låne 100-120 mia.
Men likviditeten til de 100 mia. for at købe de ekstra flexobligationer skal jo hentes et sted fra.
Det har jo netop været den manglende likviditet, der har gjort at man har givet disse lån.

Sagen er jo at ingen vil låne bankerne penge uden sikkerhed.

tommyjo skrev:Det afhænger vel af hvad type flexmaterie du snakker om men vi kører vel kun takket være at de andre enten kom før os eller var/ er i værre forfatning men mon ikke vi står derhenne hvor der er nogle investorer der er glade for enten afdrag eller en højere rente, synes som sagt tidligere at der er en klar tendens på faldende kurser/ stigende renter på enkelte korte obl. Også danske stats obl. har faldende tendenser

De høje kurser skyldes jo, at bankerne ikke kan tillade, at flextumperne går ned med flaget, dels fordi bankerne selv har lånt dem pengene, som i alle tilfælde er tabt, dels at flextumperne i høj grad har optaget lånet gennem en bank, der så har måttet give en garanti på skiven 60%-80% - mod at få administrationsbidraget. Derfor har man være helt med på at lave renteoprulning.

Når renten på den 5 årige statsobligation har ramt 0, så er det begrænset, hvor meget kursen kan stige - man kan lige så godt lægge det i indskudsbeviser.
Samtidig sker der jo en indlåsning af statsobligationerne, så efterspørgslen på de korte obligationer falder: Man slipper nemlig aldrig af med dem igen - ikke uden et tab.

Man skal jo heller ikke overse, at foliorammerne er blevet løftet, hvilket - medfører et reelt stort udbud af højforrentede ultrakorte obligationer. Man har så også hævet indskudsbevisrenten, fordi den tomorrow/next handel der var - var en jagt på tomme foliorammer.

tommyjo skrev:Ja enig i at det ser sådan ud, pt begynder det at knibe med at holde kortes obl. Kurs i det høje leje så det kunne tyde på flere problemer for banker og real, det sku da derfor de er begyndt at klynke om det med afdragsfrihed

Det er helt klart, at det kniber med at finde likviditet. Interbank markedet er totalt brudt sammen - ingen vil låne ud selv på det allerkorteste plan - uden mod sikkerhed. Problemet er, at der er ikke nogen sikkerhed at stille: Jo..... sedler i kassen, hvor der står: Jeg skylder mig 100 mio. - men det er jo det samme som, at der ikke er nogen sikkerhed.

Du skal også være opmærksom på en anden faktor som er stoppet.

Nemlig repoerne!

Teknikken var jo den, at man solgte flexlortet til en pensionskasse til f.eks. kurs 95 mod at købe tilbage til f.eks. kurs 97 tre måneder senere. (Du tror ikke for alvor, at man har nøjes med at tage Nationalbankens udlånsrente? Vel?). Disse tre måneder senere sælger man så i en NY repo forretning til kurs 97 og køber igen til kurs 98½. Tilsidst ender man med en kurs 100 omkring indfrielsesdagen.

DERFOR så Du et faldende flexrenteniveau: Gennem året MÅTTE kursen nødvendigvis stige.

Du så også at nytåret antraf kridterne og bankerne uden fem flade øre!

Det er der nu en stopper for, fordi investorerne vil HELLERE lade pengene stå til negativ rente i Nationalbanken end at låne ud til kridterne/bankerne.

Det har Du ikke set i regnskaberne, fordi denne rente, der kommer af kursdifferencer og ikke rentebetalinger, efter reglerne er blevet bogført under kursreguleringer. Derfor lyver rentemarginalen i bankerne. Jeg mener, det er Spar Nord, der har store positive kursreguleringer i sit årsregnskab.

Derfor har man hørt jammeren omkring de negative renter på skatkammerbeviser i oktober og november måned. Lige op til auktionen kan man jo ikke lave repo-forretningerne, derfor skal pengene placeres - bare placeres: Disse skatkammerbeviser er man nød til at beholde til udløb - ingen vil købe et papir til forfald om en måned til ret meget over pari.
Derfor er der ikke nogen likviditet sidst på året hvor de udløber og "devestor" eller "devastator" må tage tabet ved indfrielse til pari.
Derfor har bankerne IKKE nogen likviditet ultimo året!

Derfor er Rohdes udtalelse om at det tilsigtes ultimo 2013 at have et udestående i skatkammerbeviser på 30 mia. - til forskel fra ultimo 2012 på 47 mia. Samtidig har han reguleret indlånsrenten op fra - 0,2% til - 0,1%. Herved sættes en ny overgrænse på skatkammerbevisernes kurs. Han vil ikke have det popshow når "auktionerne" starter.