Fantasi-boliger fordufter fra markedet

klogeaage 35 skrev:Man må formode, at det er de boliger med en urealistisk høj vurdering af den potentielle salgspris, der er blevet fjernet fra markedet uden et salg har fundet sted

Ulrikke Ekelund, der er Overcheføkonom kommer med en dybdeanalyse :Meldingen fra op til flere ejendomsmæglere, er at der er kommet mere gang i salget af ejerlejligheder i København efter en lang periode med faldende aktivitet.
Årsagen skulle efter hende være:
Renten er historisk lav, priserne er lave, og der er udsigt til bedring på arbejdsmarkedet*, så det er et rigtig godt tidspunkt at træde ind på boligmarkedet" .

Hvor fik hun den fra *

Det må man sige om Ulrikke - forsømme aldrig en lejlighed til at komme med det absolut nyeste i perfid stupiditet.

De handler, der er i København på ejerlejligheder er BRF's parkeringsaftaler, der fornys.
Det, der er sket er, at BRF fik stampet 15 mia. i flexlort hos Onkel Nils (velvilligst kolporteret af Danske Bank) - fordi man ikke skulle have rodet åndeligt gumpetunge ind i manøvrerne omkring Grækenland og Spanien - det kommer måske til at koste en milliard eller to at udsætte obduktionen af maddike-hylstret BRF.
Men pyt, så længe Onkel Nils tjener kassen på de spekulanter, der efter sigende har forsøgt at vælte Nationalbanken - så må vi andre trækkes med BRF så længe.

tfalke skrev:Thomas vil du ikke prøve at forklare det lidt nærmere? Jeg har læst med i lang tid, og synes det er lidt svært at følge hvad du skriver.

BRF fik stampet -> BRF køber fleksobligationer af Danske Bank som de stamper i Nationalbanken, altså ligger som sikkerhed for et lån i NB? Korrekt?

Hvad mener du med manøvrerne omkring Grækenland og Spanien?

Efter sigende har forsøgt at vælte NB?

Hvad er en parkeringsaftale i grunden? At nogle proforma køber ejendomme af BRF for en periode? Og da denne periode så er udløbet, går de tilbage til BRF der finder en ny at sælge dem til for en periode?

Der er nogen af os, der går tilbage til 2007, så der udvikler sig en jargon, som det er svært for nye at følge med i; men fint, at du spørger:

1) BRF.
Se her!

a) Vi véd, at der et (mindst) ét pengepolitisk udlån i Nationalbanken på 3 år - på 18,93 mia. kr. (vokset til 18,961 mia. - stigningen på 0,13% er formentlig rentetilskrivninger) optaget 30/3 2012.

b) Vi véd, at dette lån er ydet til Danske Bank - eller en 15 mia. af det - jeg mener at det tal har været fremme i pressen; men det lån er næppe til Danske Banks brug, fordi Danske Bank har et lån i den Europæiske Finansielle Stabiliseringsfond på 41 mia., som Nationalbanken har garanteret for - hvis jeg ellers tolker Statsministerens udtalelser i et åbent samråd i (jeg mener det var Europaudvalget) korrekt i januar måned (?). Dette lån skal daække Danske Banks egne behov.

c) Det gør, at de 18-19 mia i Nationalbanken ikke er til Danske Banks behov.
Nu udlåner Nationalbanken kun mod prima sikkerhed (statsobligationer, "gode udlån" og realkreditobligationer; men de sidste må IKKE være egne udstedelser - forståeligt nok).

d) Så skal vi til at finde ud af, hvis realkreditobligationer, det er:
Beløbet udelukker næsten sikkert Nykredit, fordi det er for lille til at gøre en væsentlig forskel for Nykredit. Da Nordea er delvist svensk statsejet, så vil sådan en finurlighed være et anliggende for den svenske stat.
Det efterlader BRF.

Altså Danske Bank har købt BRF flexobligationer (et gæt: F3 obligationer), som de så belåner i Nationalbanken for at få likviditet til at yde et tilsvarende lån til BRF.

Mysteriet er nu begrænset til en 3-4 mia., som kan være et lån til BRFBank mod "gode udlån", det kan også være en eller flere mindre banker, hvor nationalbanken har lagt sin hånd på de systemiske aktier.
Systemiske aktier er f.eks. aktier en bank har i f.eks. DLR, PBS.

Det er det, jeg har kunnet finde ud af - og det er nok ret så tæt på, for ingen med mere præcis viden har følt trang til at korrigere det. Man hverken be- eller afkræfter fra Nationalbanken side; men man lyver ikke.

2) Spanien og Grækenland.

Her hæfter jeg mig ved Sarkozy's snerren ad Statsministeren, da Cameron fornærmet var stormet ud af topmødet: "I er jo ikke engang med i Euroen!" (Helles svar var nu meget sødt: Der er ikke nogen grund til at blive sur!)
Det er nok - korrekt - blevet opfattet af Statsministeren som en besked om, at Danmark skal holde op med at ligge og rode med spekulation i Euroen i Grækenland/Spanien spørgsmålet.
Det har Sarkozy sådan set ret i - det er noget svineri.
Derfor har Nationalbanken ydet den garanti overfor EFSF så Danske Banks ikke helt fine manøvrer med deres flexobligationer (som formentlig ligger som garanti for det lån) ikke får kronekursen til at svinge vildt - kun til glæde for spekulanter.
Bemærk beløbene passer.

3) Årsagen til at Cameron blev så rasende er formentlig:


a) I det græske sammenbrud var der en del af de græske statsobligationer, der var udstedt under britisk lov. Dem kunne grækerne ikke (som aftalt) ændre konkursbetingelserne på som de kunne på de obligationer udstedt under græsk lov. Det gjorde man spildte en fandens tid på et forholdsvis beskedent beløb på 3-4 mia. Euro.
Dette beløb er nettobeløbet (hovedparten ca. 70 mia. EUR gik ud mod hinanden) for de Credit Default Swaps der lavede ravage i Grækenlands-sagen.
Hvis jeg ikke gætter helt galt, så er Cameron blevet tvunget til at hæfte for sine banker - dvs. de obligationer udstedt under britisk lov via britiske banker.

b) Det betyder selvfølgelig at Cameron skal hjem og rode sine banker ud af misliebigheder på EUR området. Det er ikke noget lille problem: Den britiske banksektor er 1/3 af EU's banksektor - OG 1/3 af det britiske BNP.
Nu så¨jeg så¨en overskrift, som angav at i 1999 havde briterne solgt stort set alt deres guld for at redde bankerne dengang. (Hvordan det så står til med den danske guldreserve i den forbindelse - det ved jeg ikke - men den beror fysisk i London - og vi har lånt Storbritannien guld mod at rentetilskrivningerne også var i guld).

c) Nu må DeCameron til at skille detail-banksystemet fra investerings-banksystemet jævnfør "White Paper: Banking Reform". Det er derfor han vil have folkeafstemning - og Fanden og hans pumpestok.
Nu dukker der stærkt ubelejlige oplysninger op om hvordan de britiske banker har svindlet med LIBOR renten - så meget, at englænderne og amerikanerne måtte knalde en bøde på et par mia. kr. af til Barclays bank.
Hvor tror DU, de oplysninger (dokumentation) kommer fra? Tjaaa.... Deutsche Bank er også under undersøgelse af de tyske finansmyndigheder..... Og CIBOR....
Det tyske finansielle efterretningsvæsen er fortrinligt - om man så skal stjæle oplysningerne i Schweiz, så er det jo kun en faglig udfordring.
Det Cameron så må være nervøs ved: En ting er svindel med LIBOR, det kan klares med nogle rullende hoveder og smertefulde bøder; men hvad har man ellers på de britiske banker i BaFin (tyske finanstilsyn) og ECB?
Hvorfor tror DU, at man vil have et Europæisk banktilsyn?

4) Vælte Nationalbanken

Der er ingen tvivl mulig: Gennem det sidste halve års tid - specielt i juni - har der været et voldsomt pres på kronen for at få den revalueret og Nationalbanken har måttet købe valuta på markedet for at stabilisere kronen.

5) En parkeringsaftale
Den form jeg har hørt om er:
BRF eller en anden kreditforening erhverver en ejendom på tvangsauktion. Nu må kreditforeninger kun have 20% af deres ansvarlige kapital anbragt i "ejendomme i midlertidig besiddelse", der for skal den ud af bogholderiet.
Man sælger så ejendommen - fuldt finansieret - til en stråmand, der køber mod en garanti for, at ejendommen kan sælges tilbage til kreditforeningen til den pris stråmanden gav for den.
Hvis prisen stiger, så tjener stråmanden, hvis den falder løber stråmanden ingen risiko.

Det ikke betegnes som "normale" forretningsvilkår - og det kan heller ikke betegnes som almindelig fri handel.
Jeg fatter ikke at Finanstilsynet tillader det.
Eller rettere det gør jeg.....

JensHansen skrev:Men hvem skal nu betale? hvem har råd til det........ (var der en revy sang engang)
http://www.almbolighandel.dk/sag.asp?sagsnr=24002348&mgl=1822&DID=135&udbudsform=salg

Den giver vel et tab på 30-40 milioner og da det er amagerbanken og der ved "Finansiel Stabilitet" så er det vel skatteyderne der kommer til at betale?
Men nogle står med pengne (53.000.000kr.)i hånden fra sidste salg i 2007 .
jeg tror der er mange der følger at det er os små der bliver snydt, hvorved enhedslisten måske får ret, der er en "revolution på vej"

Det bliver pensionerne, der kommer til at betale.
Det er fåtallet, der står med "pengene i hånden", for de "investerer" dem altid i noget dumt.

Jomsviking skrev:@Thomas

Hvis du lige vil uddybe med mening og evt. forklaring: "Parkeringsaftaler".

Jeg læste et sted (det var om EIK bank) at de havde tilladt at debitor solgte ejendom til et Aps. Der kort efter sjovt nok kun indeholdt ejendommen og grundkapitalen (125k). Det blev også kaldt parkeringsaftaler (omend jeg synes at din ovenstående definition giver mere semantisk mening).
Men hvad er fordelen ved den manøvre?
Fra debitors synspunkt ser det ganske klart ud, ejendommen er overbelånt kan man få et Aps. til at gå ned med den, ja så er man fri for gælden og da man har lånt mere end aps'et gav for ejendommen, ser det jo fornuftigt ud.
Men jeg fatter ikke hvad banken laver, hvorfor accepterer de den konstruktion, hvorfor kræver de ikke deres penge når ejer vil sælge til Aps.'et??
Er det fordi at de måske holder ejendommen "flydende", og udskyder at bogføre tabet i et stykke tid?

Altså en parkering aftale er når f.eks. en kreditforening erhverver en ejendom på tvang til en opskruet pris - for at forsvare sit pant.
Da kreditforeningen højst må have 20% af den ansvarlige kapital bundet i "ejendomme i midlertidig besiddelse", så skal de have solgt den ejendom.
Man finder så en platugle, der køber ejendommen mod en garanteret tilbagekøbspris. Denne ejendom finansierer man så 100%. Så håber man at ejendomsmarkedet henter sig, så den kan sælges til en højere pris - det sjove er, at det sker ikke.

Fidusen med den EIK bank manøvre er, at Platuglen jo ikke kan betale renter og afdrag på det ejendommen er belånt til. Der er skam mere i det ApS end ejendom og grundkapital: Ejendommen er nemlig belånt.
Når ApS går ned, så overtager kreditor (banken) ejendommen til den værdi, som ejendommen er belånt til.

Parkeringsaftaler er udelukkende et kneb til at få bank- eller kreditforenings udlån væk fra ubelejlige steder på pengeinstituttets balance. Ejendommene står jo naturligvis stadig som et udlån. Det luskede er, at eventualforpligtigelsen (den garanterede tilbagekøbssum) enten ikke står noget sted - eller er godt gemt i en fodnote til en fodnote.

Jomsviking skrev:

Når ApS går ned, så overtager kreditor (banken) ejendommen til den værdi, som ejendommen er belånt til.

Men hvorfor lader banken ikke bare platuglen gå ned (og overtager ejendommen), og modsætter sig salget til aps'et som de ikke kan få penge ud af?

Det gør de da også. Det med ApS er jo bankens idé - for at fjerne ejendommen fra egen balance.
Platuglen er jo reelt konkurs - så hvorfor skulle banken have noget imod salget?

Thomas skrev:

JensHansen skrev:Men hvem skal nu betale? hvem har råd til det........ (var der en revy sang engang)
http://www.almbolighandel.dk/sag.asp?sagsnr=24002348&mgl=1822&DID=135&udbudsform=salg

Den giver vel et tab på 30-40 milioner og da det er amagerbanken og der ved "Finansiel Stabilitet" så er det vel skatteyderne der kommer til at betale?
Men nogle står med pengne (53.000.000kr.)i hånden fra sidste salg i 2007 .
jeg tror der er mange der følger at det er os små der bliver snydt, hvorved enhedslisten måske får ret, der er en "revolution på vej"

Det bliver pensionerne, der kommer til at betale.
Det er fåtallet, der står med "pengene i hånden", for de "investerer" dem altid i noget dumt.

Det er hele pointen, at skatteyderne skal betale! Selvfølgelig skal de det!

Problemet med Spanien er jo, at skattesvig og fjollet beskatning gør at man ikke opkræver skatterne.
Det er jo kun stater, der kan opkræve skatter.

Det må jo være op til de lovligt valgte parlamenter at opkræve de fornødne skatter, hvor man nu kan finde dem.

Du kan jo se, at i det omfang man er et land, så går man efter skattesvigere - bare se hvordan Schäuble er trekvart ligeglad med hvordan man finder skattesvindlerne. Schweizerne kan da bare aflevere oplysningerne på indskuddene i de schweiziske banker - ellers skal man nok vide at finde dem!

Pensionisterne har jo aldeles urealistiske forventninger til, hvad der kan tilkomme dem. Spanien er jo fuldstændig knald i låget med en pensionsalder på 50. Men det er Spaniens problem: Herhjemme hyler Dansk Folkeparti op om pensionisternes velerhvervede rettigheder.

Jomsviking skrev:Du må undskylde at ti-øren ikke falder, men ejendommen ryger jo ind på bankens balance når Aps'et, forventeligt, går ned? (eneste forskel synes at være at banken nu ikke kan komme efter platuglen, men kun et Aps der selvfølgelig er tømt forlængst)

Tømt??? Hvem dælen tror du har lånt platuglen pengene til at oprette det ApS?

Jomsviking skrev:Du må undskylde at ti-øren ikke falder, men ejendommen ryger jo ind på bankens balance når Aps'et, forventeligt, går ned? (eneste forskel synes at være at banken nu ikke kan komme efter platuglen, men kun et Aps der selvfølgelig er tømt forlængst)

Så har man en anden platugle på lager!

Jomsviking skrev:Så pointen for banken, er at den spekulerer i en tidsforskydelse? En udskydelse af tab - eller håb om at marked til den tid har rettet sig (hvilket vel giver Thomas' indledende forklaring)

Lige præcis.

Problemet er nok nu, at værdien af de bygninger under parkering nok overstiger den ansvarlige kapital i BRF med et honnet beløb.

Jomsviking skrev:OK, og tak.

Hvad er omfanget af disse parkeringsaftaler? Ved man det? Kan det estimeres?

Der er ikke nogen tvivl om, at de er mest udprægede hos BRF - dengang jeg fulgte op på tvangsauktionerne, så var halvdelen af totalen på BRF - heriblandt nogle rigtig stygge sager.
De overtager vel løbende for 1-1½ mia. om året. Siden 2007, hvor det blev rigtig moderne i det galehus. Så vi taler nok på den konto 6-8 mia. Og det svarer - så vidt jeg husker - nogenlunde til den "ansvarlige" kapital i BRF.
Det passer også ca. med de 20% - de plejer gerne at skaffe plads ved nytårstid.
Det, der er problemet nu er, at den masse efterhånden har vokset sig så stor, at man ikke vedblivende kan ignorere den fra Finanstilsynets side. Der er noget der tyder på at man har fået noget hjælp på en 15 mia. fra Nationalbanken.

Et noget større problem i volumen er de ejendomsspekulanter, som Essex-Group som vel den største med en 10 mia. Jeg så at de tre største udgør noget der minder om 27 mia.

Problemet er her, at der er så forfærdelig mange banker involveret, der låser hinanden gensidigt. 20 forskellige banker til "krisemøderne" er ingen sjældenhed.
Hvis vi går ud fra at de 3 største er sådan ca. halvdelen - rent gæt - så taler vi en 50 mia. dér.

Nu kan jeg ikke huske hvor meget FIH fik skubbet over i Finansiel Stabilitet - 8-10 mia. bla. i Tyskland, hvor der dog er en chance for at få dem afsat på et tidspunkt - med nogen rabat.

Jeg vil tro, at vi ligger med et problem på 50-100 mia. alt efter hvilken pris vi regner med. Knalder det først, så taler vi meget mindre. Volumet bliver nok større; men priserne bliver mindre.

Vi kan se at ATP med en 400 mia. er principielt interesserede ; men slet ikke til de nuværende priser. ATP skal bruge et afkast på 3-4%, så vi ligger nok en 2-4 gange i tilbudspris - over en reel markedspris som ikke eksisterer i øjeblikket. Alene det at ATP køber statsobligationer med 1% i rente, så har vi nok overvurderingen.
Men går ATP først ind og skal have dem udlejet så er 100 mia. á 20.000 kr/kvm = 5 mio kvm.
Med en 80 kvm pr. lejlighed, så taler vi en 60.000 boliger, hvilket er ca. det dobbelte af det årlige ejerboligsalg p.t.
Det udbud til en rimelig husleje - det vil vælte boligmarkedet - OMGÅENDE. Bla. fordi meget af det ligger i Hovedstaden, hvor folk ikke kan flytte.

Skide være - egentlig - med tabet på platuglerne - det kom man såmænd nok over; men i samme øjeblik de kom på markedet ville både ejerboliger og - hvad man overser: Ikke så lidt af det almennyttige byggeri opleve nogle prisfald, der var til at tage og føle på.
Årsagen til at boligpriserne ikke er faldet mere skyldes jo alene, at hverken banker eller kreditforeninger kan holde til det.
Som det ser ud i øjeblikket, hvor der er en udpræget mangel på solvente flextumper i Hovedstaden, så er konsekvenserne ganske uoverskuelige.

Jomsviking skrev:Tak, og ja, det er en kedelig situation...

Ja og nu går man efter toppen i de to største engelske banker HSBC og Barclays - Den gode Straarup skal ikke føle sig sikker - man går nemlig tilbage til 2006 - evt. før. Den ene for hvidvask af narkopenge til terrorister (irriterer amerikanerne mere end almindeligt) den anden for rentesvindel.

Lad mig sige det sådan: I BRF må Ulrikke sidde med svedne skinker.