Adskil kridter og banker

Morten Skak

Pricinpielt set er det rigtigt set. Problemet er bare, at det langt fra er vidtgående nok.
Man bliver nød til at have en Finansiel Stabilitets løsning, hvor man tager debitor for debitor (ja, jeg er godt klar over hvor mange der er).
Omlægger lånet til en anden kreditforening. Der vil være tale om en blå bank/rød bank løsning.

Det sker nok ikke, for der kommer et problem omkring hvilken ejendomsværdi, der skal lægges til grund.

Men det, der undrer mig er, hvorfor Skak bliver kørt i stilling. Han har den fordel, at han kan sige det, de andre ikke kan sige. Ikke fordi det er særlig originalt; men "man" kan jo ikke sige at banker OG realkreditter er fallit.

Det tegner så videre på det billede, så anes: Nemlig at hovedbankerne skal demonteres (FIH var jo deroppe og snuse til hovedbanksstatus).
Indtil videre er opdelingerne gået efter brancher/kundetyper. Nu går man altså efter forretningstype.

Om man kommer særlig langt ad den vej - det ved jeg ikke. Men et stykke kan man da komme.

Det var så den oplysning Johs. indirekte leverede, at det var det, der nok var planen.
Han frøs jo til is - det lille pus - da jeg fastholdt, at de nuværende kreditforeninger vil/skal opdeles i en sund og en syg afdeling/serier. Debitor for debitor.
Det er lige den kreditforeningerne frygter - med al mulig grund.
Jeg tror ikke, at kreditforeningerne kan overleve på deres sædvanlige tværen det hele ud i samme pærevælling.

Det gælder banker, det gælder kreditforeninger: Støt og roligt bliver de pillet fra hinanden og demonteret.
Det er ikke nogen hurtig løsning (desværre; men alle alternativer er afprøvet - og fundet helt utilstrækkelige)

Nu startede man med DLR - BRF var nok en anelse for tidlig (og for stor og det er jo kun flextumper, de har).

Jeg hæfter mig ved at Morten Skak tilsyneladende også har set sig lun på tolags-belåning.

Det samme havde Lars Rohde på TV2News tidligere på dagen. Journalisten gik i øvrigt lidt til Lars Rohde - både med hans rolle som ophavsmand til flexlånene ("det var en landvinding at øge valgfriheden") og til hvorvidt ATP fremover kun ville købe obligationer udstedet efter tolags-modellen.

Han afkræftede at ATP kun ville købe tolags-papir (tø-hø) men var meget klar i mælet om at renten på risikable 80%'s afdragsfri flexlån skulle skrues anderledes op for at de blev interessante. Og at han bestemt ikke forventede at RD eller nogen af de andre ku' finde ud af en model, som var ligeså simpel og sikker som tolags-belåning. Hans tiltro til løsninger med prisloft, der giver kreditforeningerne større frihed til pris-vurdering (og ansvar for at undgå fremtidige prisbobler) ku' ligge på et meget lille sted.

Lars Rohde's argumentation handlede i øvrigt ikke så meget om hvorvidt realkredit-obligationer var attraktive for udenlandske investors (som Morten Skak bruger som argument) men mere om sikkerheden i hele systemet - risikoen ved refinanciering, primært.

Han var heller ikke specielt diskret med en sidebemærkning om at "hvis der ikke kom en sektorløsning eller et lovindgreb" så ville markedet selv straffe flexlånerne med højere renter. Så ATP har da meldt klart ud om hvem de har tænkt sig at støtte, og at de sådan set gerne så et lovindgreb mod uansvarlige kreditforeninger, der ikke vil indse sagens alvor.

Derudover brummede han iøvrigt med på den obligatoriske melodi om at den danske realkredit var et særdeles solidt produkt - og det her udelukkende drejede sig om at undgå fremtidig usikkerhed. Men den slags høflighedsfraser hører sig jo til.

Så en del af sektoren, en del af eksperterne og en del af obligations-køberne er for to-lags modellen. Mon politikerne tør vende det døve øre til fallenternes hyleri og presse en tolags model igennem? Mon ikke at boligpriserne ta'r et hug mere ned på 10% hvis det sker? Av-av... Det bli'r mere normalt at være insolvent end at være solvent.

Han var heller ikke specielt diskret med en sidebemærkning om at "hvis der ikke kom en sektorløsning eller et lovindgreb" så ville markedet selv straffe flexlånerne med højere renter.

Det tror jeg er den centrale bemærkning.

1) Jeg tror heller ikke på to-lagsbelåningen. Dem man gerne ville have over på den, de kan ikke. Dem, der kan er bedre tjent med en gammeldags fast forrentet annuitet.

2) En sektorløsning ser det - efter Rohdes vurdering - ikke meget ud til. Her er jeg enig - kreditforeningerne kan jo ikke sidde i samme stue. De har i øvrigt vidt forskelligt sammenbrudsmønster - f.eks. er BRF helt klart knust under ejerlejlighederne i København fremfor alt, NYK er færdig fordi deres bank ikke er stor nok til en ordenlig renteoprulning (så der benytter man TOT), RD er fanget med at de yderligere liggende panter er deres væsentligste investor (nemlig sig selv) og Nordea er fanget i deres "totalkoncept".
Det er jo derfor der kommer den ene bankpakke efter den anden: Hvert pengeinstitut har valgt sin helt egen måde at begå selvmord på - alle dog langsommelige og pinefulde.

3) Jeg er som sådan enig i, at man ikke kommer uden om et lovindgreb.
Danske Bank har jo lige stampet 30 mia. flexlort i ECB. Det kommer oveni de statsgarantier, de fik allerede med Bankpakke 1 - som de ikke er én milimeter nærmere ved at kunne indfri. De har så ydermere afpresset deres aktionærer 20 mia. - som de så nok i ikke uvæsentligt omfang har lånt spekulanterne pengene til.
Altså ifht. Okt 2008 er siturationen er situationen for Danske Bank blevet forværret med noget, der minder om 50 mia. - eller halvdelen af "egenkapitalen" iht. Revisionsfirmaet H.C.Andersen.

Altså et lovingreb. Hvornår - tjaaaa.... man har jo gerne villet købe tid til at få Grækenland lidt på afstand (giver et grimt pres på kronen i opadgående retning) - og få reddet landbruget. Problemet er at det er blevet til fandens lidt landbrugsredning. 3 ud af de ialt 55 mia. som Bankpakke 5 omfatter er gået til landbruget.

[quote="Thomas"]

1) Jeg tror heller ikke på to-lagsbelåningen. Dem man gerne ville have over på den, de kan ikke. Dem, der kan er bedre tjent med en gammeldags fast forrentet annuitet.

Egentligt er jeg heller ikke så vild med tanken om to-lags belåning.

SDRO-kravene for det inderste 60%’s lån må jo blive nemmere at møde for kreditforeningen, men tilbage står så hvilken rente, som boligejeren skal betale for 60-80%’s lånet. Det er svært at forestille sig at renten på det lån ikke nærmer sig renten på banklånet over de 80% – i hvert fald hvis der skal være sammenhæng mellem risiko og rente i et marked med faldende priser og flere tvangsauktioner.

Kreditforeninger kunne vel også føle sig fristede til kun at ville belåne op til 60% og overhovedet ikke tilbyde brugbar 60-80%’s belåning for boliger i randområderne.

En anden fordel ved to-lags belåning ku’ jo så være at låntagere blev tvunget til at overveje om hele lånet så ikke ligeså godt kunne være med fast rente og afdrag.

Om flexlånerne så har råd til det, er jo spørgsmålet:

Hvis flexlånet 0-80% koster 100 kr i rente i dag, og lån i lange obligationer koster 2.5-3 gange så meget, så vil 60-80%-s belåningen vel koster – hvad skal vi gætte på – måske op mod 4 gange så meget som flex?

Regnestykket ser vel så sådan her ud: 75 kr fra 0-60% flexlånet og 25 x 4 - 100 kr fra 60-80%-s belåningen. Altså +75 kr for hver 100 kr’s renteudgift på flexlånet. Og de x4 gælder jo kun så længe at Flexrenten er så unaturlig lav.

Selvfølgeligt er det en markant stigning i ydelsen i forhold til ren flex, men det er altså i størrelsesordenen det halve sammenlignet med de 250-300 som prisen ville have været for et rent 80%’s fastrente-lån.

At det så ikke gør ret meget ved boligejerens risiko når boliglånet stiger, det blæser Nykredit, ATP og Skak så højt og flot på. Realkredittens skæbne bør vel også lægge de parter mere på sinde end om boligejerne kommer til at sidde med omtrent uændret risiko og en dyrere regning.

[quote="HenningK"]

Thomas skrev:

1) Jeg tror heller ikke på to-lagsbelåningen. Dem man gerne ville have over på den, de kan ikke. Dem, der kan er bedre tjent med en gammeldags fast forrentet annuitet.

Egentligt er jeg heller ikke så vild med tanken om to-lags belåning.

SDRO-kravene for det inderste 60%’s lån må jo blive nemmere at møde for kreditforeningen, men tilbage står så hvilken rente, som boligejeren skal betale for 60-80%’s lånet. Det er svært at forestille sig at renten på det lån ikke nærmer sig renten på banklånet over de 80% – i hvert fald hvis der skal være sammenhæng mellem risiko og rente i et marked med faldende priser og flere tvangsauktioner.

Kreditforeninger kunne vel også føle sig fristede til kun at ville belåne op til 60% og overhovedet ikke tilbyde brugbar 60-80%’s belåning for boliger i randområderne.

En anden fordel ved to-lags belåning ku’ jo så være at låntagere blev tvunget til at overveje om hele lånet så ikke ligeså godt kunne være med fast rente og afdrag.

Om flexlånerne så har råd til det, er jo spørgsmålet:

Hvis flexlånet 0-80% koster 100 kr i rente i dag, og lån i lange obligationer koster 2.5-3 gange så meget, så vil 60-80%-s belåningen vel koster – hvad skal vi gætte på – måske op mod 4 gange så meget som flex?

Regnestykket ser vel så sådan her ud: 75 kr fra 0-60% flexlånet og 25 x 4 - 100 kr fra 60-80%-s belåningen. Altså +75 kr for hver 100 kr’s renteudgift på flexlånet. Og de x4 gælder jo kun så længe at Flexrenten er så unaturlig lav.

Selvfølgeligt er det en markant stigning i ydelsen i forhold til ren flex, men det er altså i størrelsesordenen det halve sammenlignet med de 250-300 som prisen ville have været for et rent 80%’s fastrente-lån.

At det så ikke gør ret meget ved boligejerens risiko når boliglånet stiger, det blæser Nykredit, ATP og Skak så højt og flot på. Realkredittens skæbne bør vel også lægge de parter mere på sinde end om boligejerne kommer til at sidde med omtrent uændret risiko og en dyrere regning.

Det er lige netop pointen: Den fast forrentede annuitet ligger så yderligt, at der ikke er dækning i den virkelige verden.Derfor bliver det så dyrt.

Det, der skulle kunne finansiere det fast forrentede lån vil være det tillæg, der er på flex og afdragsfrihed på lånet.
Men det udgør vel kun ½%.

Neeej, jeg tror det hele er ment som et slag i luften fra Nykredits side. Alt hvad der er kommet fra den side -f.eks. deres salgstourne for flexlort for 1-2 år siden. Den havde jo ikke den store effekt - ganske som man kunne have sagt sig selv - og vel også gjorde det.