FIH klar til salg?

FIH til salg?

Alt er jo principielt altid til salg; men jeg tror ikke det helt er det, der er tanken.

Lars Rohde, topchef i ATP, siger, at det er planen, at banken i fremtiden skal være selvstændig, men at »man skal være parat til at se på, hvad der nu måtte dukke op«.

»Jeg føler mig stadig overbevist om, at det er en robust investering, som vi stadig bakker op om. Hvis jeg er blevet overrasket over noget, er det den offentlige støj,« tilføjer han.

Det udlægger jeg som, at ATP ikke vil finde sig i den måde Danske Bank spiller fandango.
Det kan ikke være rigtigt, at hele Finanssektorens likviditet skal gå til at redde flextumperne.

Et andet alternativ er ganske enkelt at lade FIH gå fallit. For det er ikke realistisk, at FIH kan finde indenlandske købere - og de udenlandske har deres kapitaltilførselsproblemer - specielt efter Grækenland.

ATP og PFA's oprindelige motivation bag FIH byggespekulant afdeling var:

Begge pensionskasser står med det problem, at de mangler langsigtede investeringsobjekter at sætte pengene i. Realkreditobligationer er jo blevet totalt ødelagt af flexlortet.

Derfor er det næstbedste at købe bygningerne og leje ud - og helt undgå realkreditten. Ulempen er, at formuen en hel del mindre likvid; men det kan man leve med - på et givet fremtidigt tidspunkt kunne man så belåne ejendommene, hvis man skulle mangle kontanter.

Men hvis den kalkule skal hænge sammen, så skal der være sammenhæng mellem pris, husleje, vedligehold mm.

1. Vedligeholdet kunne man nok klare med en bygningsservice afdeling.
   
2. Huslejen er i øjeblikket overvurderet, fordi ejerboliger er urealistisk dyre - og man kan ikke få dem finansieret. Den lave rente er ikke holdbar. Det betyder at ingen mennesker kan betale husleje hvis de skal betale rimelig rente på den vanvittige pris.
   
3. Her kommer vi så igen tilbage til ejendomsprisen.

Hvis man havde fået lov til at virke som bank, så kunne man have nedskrevet på ejendomme - sendt dem på tvangsauktion. Tørre tabet af på de andre kreditorer - og samle ejendommene op til en fornuftig pris, så man kunne sætte en fornuftig husleje.
Med det voldsomme overbyggeri, så er huslejerne jo alt for høje. De skal sættes ned; men det kan de kun, hvis priserne kommer ned.
De huslejer VIL blive sat ned, for den grimme risiko for udlejningsbyggeri hedder lejetabskontoen. Derfor vil huslejerne blive sat ned.

Det er såmænd ikke platugle tabet, der bekymrer bankerne - det er såmænd slemt nok. Det er heller ikke tabene, der bekymrer ATP/PFA. Det spiller ikke nogen rolle for pensionskasserne at tilføre ny kapital til FIH - det kan man gøre lige så meget, det skal være: Det forudsætter bare, at man kan få ejendommene tilstrækkeligt billigt.

Fase 1 af den plan var jo ved at være udført: Finansiel Stabilitet har overtaget for 17 mia. ejendomme; men lånebehovet er kun 13 mia. Det betyder, at der er foretaget nedskrivninger på 4 mia.
Hvis jeg ikke tager gevaldig fejl - jo det kan ske - så er de nedskrivninger taget på de yderligt liggende lån.

Fase 2 var gået i gang: Sende de ejendomme på tvang, hvor man havde taget tabene. Så kunne de andre banker hygge sig med at loppe prisen op og dække deres pant. Men hvem skulle egentlig byde?
ATP lå jo i baggrunden klar til at byde f.eks. det inderste pant. Så de panthavere ville da ikke byde. Det ville blive de yderlige panter (dem lige før FIH) der skulle byde op. De inderste panthavere ville jo være vældig fornøjede - de kom ud af klemmen; men det gjorde de så ikke - for i og med, at deres gode panter blev fjernet, så ville deres gennemsnitlige kreditkvalitet blive stærkt forringet.
Endelig så har de kreditorer, der er tvunget til at byde deres pant hjem, ikke pengene. De har ikke soliditeten og de har ikke likviditeten.

Fase 3 Tja det var den næste - her ville de yderliggende panter være nød til at betale renter og afdrag til FIH. Den var jo også ved at gå i gang. Den berygtede "hårdhændede" behandling. Men sagen er jo, at de yderliggende panter har ikke likviditeten til at byde.

Hvis FIH havde fået lov til at køre videre - og der havde været likviditet - så var disse investeringsejendomme blevet konsolideret ved at de yderliggende panter havde budt og overtaget 1. og 2. prioriteterne - hvorved den gennemsnitlige kreditkvalitet var blevet forbedret.

FIH havde på den måde fået nedbragt udlånet. Simpelt hen fordi de andre ikke har muligheden for at rejse likviditet til at købe. De har ikke soliditet til det.

Det havde i første omgang ikke ført til væsentlig lavere priser - der er så meget luft at give af.

Priserne vil blive reduceret, fordi sagen er, at bankerne er underkapitaliserede - i ualmindelig grotesk grad.

Det er igen den barnagtige tro på "risikospredning" - at alt er OK, hvis man holder sig - i gennemsnit - indenfor f.eks. 50% af bogført værdi. F.eks. 10 mio. i 0-25%, 10 mio. i 26-50%, 10 mio. i 51-75% og 10 mio. i 75-100% - et projekt af hver = ialt 4 projecter.

Man vil blive tvunget til at holde 40 mio. i ét projekt - og det er 75-100% projektet. Problemet er nu, at den mulige salgspris er på 50% af den bogførte sum. Der er nu kun én til at betale renter og afdrag - banken.
Overtager banken ejendommen, så kan den ikke leje ud på basis af en kapitalværdi på 40 mio.

Det er formentlig det, vi ser i øjeblikket, hvor udlejerne vil sætte huslejen op. Det vil ikke lykkes dem. Der er altid én der vil have en interesse i at sætte huslejen ned for at få udlejet. Med det konstaterede overbyggeri - specielt i Hovedstaden - så er lejetabskontoen en grusom kniv på struben. Dem i ejerboligerne flytter jo ikke - de kan ikke.

Dermed er "risikospredningen" endnu engang det modsatte: En forsikring imod, at det kan gå godt.

Øhhh, hvem skal nu betale?

Det hele er et stort show med at skubbe uinddrivelige fordringer rundt i manegen.

Mon ikke nogen af de tab vil blive taget inden 2014, hvor returretten til den islandske regering hører op?