Forskel på Kreditforeninger.

Jeg har undersøgt tvangsauktionerne på tvangsauktion.dk pr.23 nov 08.
Da jeg ikke kan uploade filer, vil jeg opfordre til at kikke i mit bibliotek, der er refereret til nedenfor! Der opbevarer jeg en række rutineopgørelser, specialværktøjer og særlige undersøgelser.

Først størrelsen (se markedsandele.pdf):

På boligmarkedet er der 4, der betyder noget:

BRF 8%
NORdea Kredit 16%
RD 32%
Nykredit (med Totalkredit) 44% (eller resten)

Sandsynligheden (se tvangssandsynlighed.pdf) for at ende på tvangsauktion som låne kunde kan relativt beregnes, når man sætter antallet af 1.prioriteter i forhold til markedsandelen. Nykredit er sat lig med index 100, som markedsførende. Det ses, at man som kunde har 4 gange så stor sandsynlighed for at ende på tvangsauktion som BRF kunde end som NYK kunde. Der er tale om 2 undersøgelser, idet jeg har fulgt op på en tilsvarende undersøgelse fra oktober 2008. RD klarer sig bedre i november end i oktober; men er stadig over NYK.

Årsagen kan vi gætte på: Opnås ikke et tilfredsstillende bud på 1. auktion, kan der begæres en anden auktion. Hvis kreditforeningen har tillid til sin kreditvurdering, byder den ind med sit tilgodehavende i forvisning om, at man kan få minimum den sum ved et videresalg efter tvangsauktionen.
Det var tidligere reglen; men er det langtfra mere.
På grafen bud og pant.pdf ser man, at for både BRF og RD opnåede man kun 50% af kreditforeningens pant i bud; mens det ved Nykredit typisk var andre panthavere, der forlangte ny auktion (resten er så få, at man ikke skal tillægge dem betydning).
Det vil sige at BRF og RD begge har så elendig en kreditvurdering, at de ikke selv tror på den.

Konsekvensen for lånekunderne er følgende:

1. Man skal holde sig LAAANGT væk fra BRF og egentlig også RD, hvis man kan. De er notorisk sjuskede i deres kreditvurdering - og for RD's vedkommende er der et usundt familieskab med Danske Bank: Man kan sige om incest, hvad man vil; men det bliver i familien!

2. BRF og RD vil have større tab, som skal dækkes ved en forhøjelse af bidraget på de øvrige lån - derfor skal man som solid betaler holde sig langt fra disse kreditforeninger; man kommer til at betale for deres skødesløshed!
Er man så uheldig at være fanget som solid fast forrentet kunde i en af disse dubiøse kreditforeninger, så skal man vente til ens obligationslån får en realistisk kurs (man kan beregne denne - hvis man har en fast forrentet annuitet - med "kursberegner.xls"). Så skal man konvertere op til en højere rente i et fornuftigt institut: Enten Nordea eller Nykredit (hold jer langt væk fra DLR, der har tonsvis af problemer på landbrugsudlån):
A. Ydelsen vil ikke falde ret meget; men restgælden vil. Derfor vil man - forudsat man har betalt til tiden - være interessant for f.eks. Nordea idet deres pant - selv med faldende priser - kommer langt ind i sikkerhed.
B. Husk at betinge jer en lavere bidragssats, når pantet kommer under 40% af vurderingssummen.

3. I øjeblikket kursplejer pensionskasser og banker obligationskurserne op, fordi de ikke kan tåle kurstabet uden at blive insolvente! Når næste tilbagesalgsbølge fra udlandet kommer, skal man til gengæld være hurtig - så smelder det, og man kan gøre en god forretning. Her kan man eventuelt slippe af med et dyrt banklån også!

4. En mere umiddelbar kreditvurdering kan man gøre som lånekunde: De kreditforeninger og banker, der i tide og utide sender smukke og "dygtige" "cheføkonomer" på fladskærmene med kloge betragtninger (om Bocian er smuk er en smagssag; men seriøsiteten er ubestridelig - fraværende). De er kun ude på at narre og berolige folk, der har dummet sig. Alene det at RD's cheføkonom selv er flexer, bør få en ud af startblokken - og med høj og skærende røst løbe stortudende væk.

5. Hvis solide betalere flygter fra den synkende skude, får vi en rød bank, blå bank situation på realkreditten. RD og BRF vil samle fallenterne.