Et af Thomas skuffe selskaber ?

Cirb skrev:http://m.business.dk/?redirect=www.business.dk/ejendomme/pensionskaempe-saelger-alle-boliger-i-milliardhandel&

Ville godt vide hvordan den handel egentlig er foregået, hvem der står for finansieringen, hvordan ejerforholdene bag fonden egentlig er, og hvilke garantier pension Danmark må have givet i forbindelse med handlen ?

Mvh
Cirb

For mig at se er det nok så meget, at PFA bevæger sig ud af ejendomsmarkedet. De 700 lejligheder er for lidt til en effektiv administration og vedligehold. Altså hvor tit har man besøg af viceværten?
Det er formentlig ejendomme, som man har været nødsaget til at overtage; men som man ikke rationelt kan drive. Typisk vil sådanne ejendomme have prissat lejlighederne for højt. Det giver udlejningsproblemer. Det tager altid et stykke tid inden de viser sig.

Der er formentlige, som følge deraf et stadigt stigende udlejningstab - og det er noget, der kan mærkes.

Prisen på handlen er nok noget fiktiv, fordi køber vil have betinget sig muligheder for reduktion/underskudsdækning. Huslejen skal formentlig ned - meget. Så kan udlejningen retableres og driftsudgifter til vedligehold komme i et fornuftigt leje.
Da finansieringen er stort set gratis p.t., så kommer problemet med hvem, der skal tage smasket i den reducerede ejendomsværdi.

En kompetent investor vil og boligadministrator vil indrette værdien efter hvilket afkast den leje, som man kan holde en udlejningsprocent på over ca. 95% til - minus altså almindeligt vedligehold.

Jeg tror nærmere, at baggrunden er den ændrede lejelovgivning, hvor udlejer ikke kan forlange at lejerne efterlader lejligheden nyistandsat.

Det er i min udlægning en måde at komme ned på en realistisk husleje - og for pensionskassen at tage et tab, når man nu får set på, hvilken værdi hytten egentlig har.

Cirb skrev:Nu er det PensionDanmark - ikke PFA - der er tale om.

Omkring den Aarhusianske del af porteføljen går der  ganske rigtigt rygter om betydelige problemer med salg og udlejning. 

København og Vejle ved jeg ikke noget om, men det undrer mig at et halvtomt udlejnings byggeri skulle kunne sælges med "en betydelig gevinst". 
Når salgsprisen yderligere hemmeligholdes og køber er en unavngiven fond med en ikke beskrevet ejerkreds, der skal administreres af et ukendt nyt finsk ejendoms selskab går min sølvpapirs har helt i gnister.

Lyder det helt umuligt at den væsentligste interessent bag fonden er PensionDanmark selv ? Og kunne det være interessant at finde ud af hvor stor en del af opsvinget på lejligheds markedet der bæres af tilsvarende handler ?  700 enheder, det er det meste af et helt kvartals omsætning af ejerlejligheder.

Mvh
Cirb

Jeg tror Du har ret.
Det er ligesom andre former for finansiel virksomhed! Man skiller ad i en Rød og en Blå bank.

Nu består kunststykket i, at lade den Røde Bank gå konkurs uden at penge fra Blå Bank ryger med i katastrofen. Det lykkes bare meget, meget sjældent.

Det, der skal til er, at kreditforeningen, der har belånt lortet tager øretæven. Det har kridte ikke megen lyst til.
Det har pensionskassen heller ikke!
Pensionskassen vil jo ikke røre det flexlort, den selv har finansieret sine ejendomme i.

Det væsentlige er, at man formentlig er i gang med at refinansiere udlejningsbyggeriet med fast forrentede annuiteter. Det betyder så, at der er nogle af rædslerne, som ikke kan finansieres - og slet ikke til tidligere belånt værdi.

Cirb skrev:@Thomas - det kunne også bare dreje sig om at udskyde erkendelsen af tab. Lad os sige at Fonden får de 80 % af den (måske) opskruede købspris fra kridte som obligationslån og de 20 % (af omveje) fra pensionskassen.
Alle er så glade - pensions kassen undgår at skulle erkende et tab og dermed komme i problemer i forhold til sine fremtidige forpligtelser og kridten  får skruet ejendoms værdierne op og beskytter dermed resten af sine SDRO lån. Den dag tabet skal erkendes er de ansvarlige begge steder rykket videre med deres bonusser i lommen.

Mvh
Cirb

Lige præcis: En rigtig Frösig.

Cirb skrev:Er der nogen der har et bud på hvordan og hvor man eventuelt ville kunne se ejerkredsen bag "fonden" ?

Mvh
Cirb

Se det var det, jeg også gerne ville vide!

Fondsejede selskaber er almindelige i finanssektoren, hvor selve driften så ligger i et helejet datterselskab.
Det er så en almindelig måde at tilføre ny kapital på - at sælge en værdiløs ejendom til fonden.
Så er der ingen, der ser afskrivningen.

Et kneb, der har været anvendt utallige gange af provinssparekasser.
Problemet er bare for fonden: At de nu hænger på en værdiløs ejendom.
Det var vist konstruktionen omkring Møns Bank (eller en af de andre værdiløse banker, der blev solgt i den forbindelse), hvor fonden jo ikke kunne overleve og måtte nedlægge sig selv da ejendomstabene blev større end egenkapitalen.
Et forsøg på at fedte tabet af på kridte - for de ejendomme er jo belånt pænt over skorstenen.

er teknikken den:

En falleret bank har gjort udlæg i nogle ejendomme, som reelt er værdiløse, hvilket ikke kan skjules for selv Finanstilsynets blinde øje.

Da man har lavet renteoprulning i stor stil - langt ud over hvad selv den mest fordrukne revisor kan kalde udlån mod sikkerhed - så skal der en "betydelig fortjeneste" til for at fjerne det udlån.

Den "betydelige fortjeneste" opnår man så ved at sælge ejendommen til sig selv. Dvs. salg til fonden.

Det er en måde, at få fjernet snavs fra balancen. Problemet er bare det: På et tidspunkt skal banken sælges og køber gennemgår aktiverne - og ser en mængde voldsomme overbelåninger, som man naturligvis kræver nedskrevet.
Det kan også give nogen kritik, at man har lånt sig selv i fonden så voldsomt mange penge - det, der ligger ud over realkreditbelåningen.

Men det man så, som køber gør er, at man nedskriver, hvad man kan og overtager aktiver og passiver - inklusiv nedskrivninger for 0 kr.
Opsiger lånene til fonden - og håber, der er dækning - hvad der ikke er - og så står kridte med en udsøgt samling ruiner, når kridte overtager ejendommene.

Køberen - gerne Sydbank: Ligskænding er jo deres forretningsidé - lever så af at tilbageføre nedskrivningerne på de fordringer, man har overtaget gratis.

Fonden har nu konstateret værdiløse aktier, samt nogle overbelånte ejendomme, som kridte er nød til at gøre udlæg i. Problemet er, at fonden ikke kan tilbagebetale det lån, som den døde bank har givet dem. Dermed er fonden insolvent og illikvid og nedlægges.