Finansiering af billige boliger.

BRF er næsvis.

På baggrund af de seneste dages debat vil jeg tage initiativ til både et statusmøde med branchen og til møder med organisationer, der varetager landdistrikternes interesser. Jeg vil bl.a. på grundlag af disse drøftelser vurdere, om der er behov for at tage yderligere skridt,” lyder det i en pressemeddelelse fra Carsten Hansen.

Den er jo decideret pinlig, fordi er der nogen, som har problemer med at holde priserne oppe i Hovedstaden - og som IKKE kan komme af med boligerne (undtagen til platugler i parkeringsaftaler) så er det BRF; men det interessante er, at Ulrikke holder sin kæft - HELT i.

Problemet er jo, at sprællemændene i BRF, som har svindlet boligpriserne op i København - så selv RD blev bange - så må man overveje om de skal fortsætte - eller om man skal foretage overtagelsen allerede nu.
Vi skal jo se på, at BRF som realkredit er SIFI, hvilket giver et internt koordinationsproblem i regeringen. At Vilhelmsen er idiot - det ved vi - Carsten Hansen plejer at være nogenlunde driftssikker.

Problemet er, at man ikke har SIFI lovgivningen på plads - formentlig mest af hensyn til Danske Bank/Nordeas gidseludveksling - men inden da, vil det ligne BRF og lave mest muligt - bare det er tåbeligt nok. Det får mig så til at spekulere på om de 3,4 mia. i udlån på 6 mdr. er BRF. Falder BRF Bank, så krasher BRF Kredit - omgående. Man forsøger nok at holde BRF flydende indtil der bliver ledigt på skafottet.

Det betyder så, at BRF's skadelige indflydelse (lad så Vordingborg og omegn være - vi taler ejerlejlighederne i København) fortsætter. Den underlige handel med Jeudan holder heller ikke vand - specielt ikke, hvis det er BRF, der har tegnet de nye aktier i Jeudan.

At man så skulle have skredet ind med tilstrækkelig brutalitet overfor BRF for længe siden, det er noget andet. Jeg er bare bange for, at det holder ikke frem til Folketinget åbner.

180 dages argumentet burde betyde at hvis en ejendom har været til salg mere end denne periode burde den ikke længere kunne opnå fuld realkredit belåning til udbuds prisen - selvom den ligger på rådhuspladsen....
Det er med garanti ikke praksis - slet ikke hvis ejendommen står på realkredittens egen balance.

Mvh
Cirb

Cirb skrev:180 dages argumentet burde betyde at hvis en ejendom har været til salg mere end denne periode burde den ikke længere kunne opnå fuld realkredit belåning til udbuds prisen - selvom den ligger på rådhuspladsen....
Det er med garanti ikke praksis - slet ikke hvis ejendommen står på realkredittens egen balance.

Mvh
Cirb

Du siger noget!!!

180 dage = ½ år = 6 mdr.
Lån pr 1/7 på 6 mdr.

Det var derfor det hastede som lyn og torden med den manøvre med Jeudan! Var vi komme over månedsskiftet, så skulle den have været nedskrevet - ganske betydeligt.

Derfor stiger ejerlejlighederne så voldsomt i pris. BRF er de eneste, der ligger med betydelige mængder ejendomme i midlertidig besiddelse. Problemet er bare, hvordan sagen stiller sig med et konkursbo, der (umiddelbart) inden konkursen sælger ud af aktiverne mod en tilbagekøbsgaranti til salgsprisen.

Det kan konkursboet næppe være bundet af såfremt det er insolvent i konkursen og som sådan ikke kan indfri sine økonomiske forpligtigelser. Det er så derfor Jeudan har udvidet aktiekapitalen og solgt dem til BRF.

I tilfælde af BRF konkurs vil disse aktier skulle realiseres. Men værre er, at Jeudan har et krav mod sin aktionær. Dvs. både BRF og Jeudan skylder sig selv deres egne - ikke eksisterende - penge.

Det tegner mere end giftigt.

Men det er derfor, BRF begynder at ævle om 180 dages reglen.

Altså: Går BRF konkurs, så køber Jeudan aktierne ud af boet, og nedskriver aktiekapitalen.
Aktierne har BRF købt mod at få overpris for ejendommen, som ikke bliver betalt af Jeudan; men modregnet i det beløb, Jeudan skal betale for ejendommen. Altså Jeudan kommer ikke til at give 22.000 kr/kvm, for det tal skal reduceres med provenuet fra aktiesalget.
Netto kommer Jeudan til at betale prisen minus aktierne.

Problemet er nu, at disse ejendomme formentlig er belånt med 100% af salgsprisen. Konkursboet kan ikke købe ejendommene til aftalt pris. Som jeg umiddelbart kan regne ud, så ender tabet i konkursboet.

Nu er jeg ikke jurist - slet ikke med speciale på området; men det forekommer mig, at BRF læner sig ganske alvorligt op af svig.
Man har ikke taget tabet ved salg af ejendommen og dermed forblevet "solvent", selvom man ikke er det. Spørgsmålet er, hvilke kreditorer, der kommer til at stå med tabet?

Det må vel blive Danske Bank. De har lånt penge i Nationalbanken, købt flexlort hos BRF og lagt det som "sikkerhed" for lånet.

Cirb skrev:180 dages argumentet burde betyde at hvis en ejendom har været til salg mere end denne periode burde den ikke længere kunne opnå fuld realkredit belåning til udbuds prisen - selvom den ligger på rådhuspladsen....
Det er med garanti ikke praksis - slet ikke hvis ejendommen står på realkredittens egen balance.

Mvh
Cirb

Ja der er noget helt galt med financiering, både i byen men også på landet.

Jeg har altid fundet det dybt mærkeligt at man låner penge til 8-10% når man ikke stiller sikkerhed, men hvis man har en bolig er det 1,5% i rente.
Man har en spand lort, men hvis man selv er villig til at give 5 millioner for den må man godt belåne den med 5 millioner. Sikkerheden er stadig en spand lort og har ingen værdi for andre, men da det pr definition er 5 millioner værd kan de 5 millioner fås til 1,5% i rente i stedet for et udækket blankolån som koster 8-10%.
Ville det ikke være mindre arbitrært at sige at du kan belåne svarende til maximalt den offentlige vurdering. Det du selv har lyst til at give over dette må du selv stå for og låne i banken. Så ville realkretitobligationer have et niveau af sikkerhed som er styret centralt af den offentlige vurdering og ikke hvad nogle spekulanter i en låne-karussel "hiver ud af røven".

runefrandsen skrev:

Cirb skrev:180 dages argumentet burde betyde at hvis en ejendom har været til salg mere end denne periode burde den ikke længere kunne opnå fuld realkredit belåning til udbuds prisen - selvom den ligger på rådhuspladsen....
Det er med garanti ikke praksis - slet ikke hvis ejendommen står på realkredittens egen balance.

Mvh
Cirb

Ja der er noget helt galt med financiering, både i byen men også på landet.

Jeg har altid fundet det dybt mærkeligt at man låner penge til 8-10% når man ikke stiller sikkerhed, men hvis man har en bolig er det 1,5% i rente.
Man har en spand lort, men hvis man selv er villig til at give 5 millioner for den må man godt belåne den med 5 millioner. Sikkerheden er stadig en spand lort og har ingen værdi for andre, men da det pr definition er 5 millioner værd kan de 5 millioner fås til 1,5% i rente i stedet for et udækket blankolån som koster 8-10%.
Ville det ikke være mindre arbitrært at sige at du kan belåne svarende til maximalt den offentlige vurdering. Det du selv har lyst til at give over dette må du selv stå for og låne i banken. Så ville realkretitobligationer have et niveau af sikkerhed som er styret centralt af den offentlige vurdering og ikke hvad nogle spekulanter i en låne-karussel "hiver ud af røven".

Tjaaa.....

Jeg tror den sikrere konklusion er, at ejendomsmarkedet er brudt sammen. Hvis man kan finansiere udenom, så kan en MEGET lavere pris betale en passende rente.

Realkreditinstitutterne, som vi kender dem p.t. kan næppe overleve. Det vi KAN opnå - måske - er at redde den fast forrentede realkreditobligation. Det er tilsyneladende bestræbelsen i øjeblikket.

Boligejere, der har købt siden 2003 er solgt til stanglakrids. Der ER ikke nogen fremtid.

Jo længere man holder fast på kridterne, jo længere ned vil priserne falde - fordi man ikke kan få finansieret. Kridterne lyver ministeren lige op i ansigtet.
Men som loven er i øjeblikket, så kan man ikke bare lige komme og påstå at f.eks. BRF er gået konkurs. Kreditforeningerne er nemlig SIFI'er og MÅ ikke gå ned. Derfor skal man kunne gå ind og smide aktionærer, bestyrelse og direktion ud.

Jeg hæfter mig ved, at Nationalbankdirektøren skriver "hurtigst muligt" (hvorved han mener, det skulle være gjort i fjor) vedr. indførelsen af SIFI reglerne - tro mig de har ligget klar en måned som lovtekst.
Sagen er at hele lortet er ved at skride. Når bankerne ikke længere kan holde stenen over hovedet, så falder der for 250-70 mia. i bankboliglån - der ligger yderligere end realkreditten. Det er som sådan rene tab, hvilket overstiger den samlede egenkapital i bankerne.

Men vi vender tilbage til, at man KAN ikke bare lægge boligmarkedet HELT dødt, folk dør stadigvæk.

Der skal opbygges et helt nyt boligmarked. Lige nu er kridter og banker små piger, der ligger og bytter glansbilleder.

Realkreditinstitutterne, som nu er bankejede, har smadret det hæderkronede danske obligationsmarked for realkredit, med alle deres fix faxerier.

Reel belåner de ikke længere ejendomme med den forkerte adresse eller postnummer. End of story!

Ligger du på landet vil de ikke finansierer, ligemeget hvor lav prisen så er. Se det jo jo den direkte vej til at lukke sig selv.

De forsætter med at vurdere pr. adresse og pr. computerskærm på skrivebordet, i stedet for at sende en vurderingsmand ud og give låneren et fair tilbud. et fair tilbud kan sagtens være 60% belåning med fast rente og afdrag. Det er op til instituttet.

Men at sige ned ud fra en 180 dage regel, som automatsik bringes i anvendelse i et boligmarked det ligger totalt dødt, er jo hjernelamt.

Deres opgave er at formidle lån, på basis af at sælge obligationer på børsen. Punktum!

Den opgave opfylder de p.t. ikke, og realkredit loven bør derfor laves om, så alle kan få finansieret, men instituttet bestemmer hvor meget og hvilken type lån de vil give kunden.

Vi må have de gamle kreditforeninger tilbage, og så skal banker og realkreditselskaber skilles ad, og det skal være banker FORBUDT at ejer realkreditselskaber - helt eller delvist. De har så tydelig ikke forstand på hvad de roder med.

Kan vi starte en gammeldaws realkreditforeningen? Der er tydeligvis et hul i markedet for finansiering af solide ejendomme med fast forretende obligationer med afdrag. Købere til dem - de står i kø!

Man kunne starte regionalt - og i det små. Det ville hurtigt blive landets mest solide realkredit udbyder.

Plyds skrev:Realkreditinstitutterne, som nu er bankejede, har smadret det hæderkronede danske obligationsmarked for realkredit, med alle deres fix faxerier.

Reel belåner de ikke længere ejendomme med den forkerte adresse eller postnummer. End of story!

Ligger du på landet vil de ikke finansierer, ligemeget hvor lav prisen så er. Se det jo jo den direkte vej til at lukke sig selv.

De forsætter med at vurdere pr. adresse og pr. computerskærm på skrivebordet, i stedet for at sende en vurderingsmand ud og give låneren et fair tilbud. et fair tilbud kan sagtens være 60% belåning med fast rente og afdrag. Det er op til instituttet.

Men at sige ned ud fra en 180 dage regel, som automatsik bringes i anvendelse i et boligmarked det ligger totalt dødt, er jo hjernelamt.

Deres opgave er at formidle lån, på basis af at sælge obligationer på børsen. Punktum!

Den opgave opfylder de p.t. ikke, og realkredit loven bør derfor laves om, så alle kan få finansieret, men instituttet bestemmer hvor meget og hvilken type lån de vil give kunden.

Vi må have de gamle kreditforeninger tilbage, og så skal banker og realkreditselskaber skilles ad, og det skal være banker FORBUDT at ejer realkreditselskaber - helt eller delvist. De har så tydelig ikke forstand på hvad de roder med.

Kan vi starte en gammeldaws realkreditforeningen? Der er tydeligvis et hul i markedet for finansiering af solide ejendomme med fast forretende obligationer med afdrag. Købere til dem - de står i kø!

Man kunne starte regionalt - og i det små. Det ville hurtigt blive landets mest solide realkredit udbyder.

Ja

Thomas skrev:

Plyds skrev:Realkreditinstitutterne, som nu er bankejede, har smadret det hæderkronede danske obligationsmarked for realkredit, med alle deres fix faxerier.

Reel belåner de ikke længere ejendomme med den forkerte adresse eller postnummer. End of story!

Ligger du på landet vil de ikke finansierer, ligemeget hvor lav prisen så er. Se det jo jo den direkte vej til at lukke sig selv.

De forsætter med at vurdere pr. adresse og pr. computerskærm på skrivebordet, i stedet for at sende en vurderingsmand ud og give låneren et fair tilbud. et fair tilbud kan sagtens være 60% belåning med fast rente og afdrag. Det er op til instituttet.

Men at sige ned ud fra en 180 dage regel, som automatsik bringes i anvendelse i et boligmarked det ligger totalt dødt, er jo hjernelamt.

Deres opgave er at formidle lån, på basis af at sælge obligationer på børsen. Punktum!

Den opgave opfylder de p.t. ikke, og realkredit loven bør derfor laves om, så alle kan få finansieret, men instituttet bestemmer hvor meget og hvilken type lån de vil give kunden.

Vi må have de gamle kreditforeninger tilbage, og så skal banker og realkreditselskaber skilles ad, og det skal være banker FORBUDT at ejer realkreditselskaber - helt eller delvist. De har så tydelig ikke forstand på hvad de roder med.

Kan vi starte en gammeldaws realkreditforeningen? Der er tydeligvis et hul i markedet for finansiering af solide ejendomme med fast forretende obligationer med afdrag. Købere til dem - de står i kø!

Man kunne starte regionalt - og i det små. Det ville hurtigt blive landets mest solide realkredit udbyder.

Ja

Har i noget startkapital? - der skal dælme noget krudt til

Aarhus78 skrev:Har i noget startkapital? - der skal dælme noget krudt til

Hvis Coop får held med deres bank, så har de vel snart et nydeligt indlåns-overskud, som de skal forsøge at få forrentet?

Om et par år ender det vel med at man risikerer at få et fuldt financieret husmandssted ned i kurven - hvis man skulle forvilde sig ind i en Brugs i udkants-danmark.

Plyds skrev:Men at sige ned ud fra en 180 dage regel, som automatsik bringes i anvendelse i et boligmarked det ligger totalt dødt, er jo hjernelamt.

Deres opgave er at formidle lån, på basis af at sælge obligationer på børsen. Punktum!

Pointen med reglen er udelukkende at sikre, at der er fuldt pant bag et evt. lån. Kan man ikke sælge på 6 måneder, så er pantet ganske enkelt ikke til stede i det omfang. Lad os bare ærligt erkende det. Vi taler jo om gennemsnit - ikke enkeltstående liebhaberboliger i tyndt befolkede egne uden erhverv. I øvrigt kan man heller ikke have flere liebhaberboliger, end der er liebhaberkøbere til.

De danske realkreditforeninger er derudover helt almindelige privatkapitalistiske virksomheder. De skal udelukkende sikre deres ejeres værdier samt en acceptabel forrentning af disse.

Jeg kunne sagtens forestille mig, at en række borgere i fællesskab oprettede ny type andelsbaseret realkreditforening. Dvs. lige som den oprindelige tanke, hvor høj sikkerhed plus løbende nedbetaling sikrede andelskassens overlevelse.

/BF

BamsesFar skrev:

Plyds skrev:Men at sige ned ud fra en 180 dage regel, som automatsik bringes i anvendelse i et boligmarked det ligger totalt dødt, er jo hjernelamt.

Deres opgave er at formidle lån, på basis af at sælge obligationer på børsen. Punktum!

Pointen med reglen er udelukkende at sikre, at der er fuldt pant bag et evt. lån. Kan man ikke sælge på 6 måneder, så er pantet ganske enkelt ikke til stede i det omfang. Lad os bare ærligt erkende det. Vi taler jo om gennemsnit - ikke enkeltstående liebhaberboliger i tyndt befolkede egne uden erhverv. I øvrigt kan man heller ikke have flere liebhaberboliger, end der er liebhaberkøbere til.

De danske realkreditforeninger er derudover helt almindelige privatkapitalistiske virksomheder. De skal udelukkende sikre deres ejeres værdier samt en acceptabel forrentning af disse.

Jeg kunne sagtens forestille mig, at en række borgere i fællesskab oprettede ny type andelsbaseret realkreditforening. Dvs. lige som den oprindelige tanke, hvor høj sikkerhed plus løbende nedbetaling sikrede andelskassens overlevelse.

/BF

Ja.
Men tiden er ikke moden med de ejendomspriser.

Aarhus78 skrev:
Har i noget startkapital? - der skal dælme noget krudt til

Tjaaaa...

Mvh
Cirb

Cirb skrev:

Aarhus78 skrev:
Har i noget startkapital? - der skal dælme noget krudt til

Tjaaaa...

Mvh
Cirb

Det skal ikke så meget til. For det er kun selve driften af foreningen, der skal finansieres. Pengene til udlån kommer jo ind, ved at der sælges obligationer på børsen. Bidraget, er så det der giver de løbende indtægter til at drive foreningen, dække evt. tab osv.

Kunsten er at prissætte ejendommene rigtigt, og ikke tage nogen risiko. Der med kan man godt sige til en kunde, at den her hytte vil vi kun finansiere op til 50% med den pris og den beliggenhed, og kun til fast rente med afdrag.

Gøres det rigtigt er der stort set ingen risiko, idet hytten nemt kan sælges til en pris der dækker lånet.

De de nuværende bankejere institutter roder med, er vurdering af kundens betalingsevene - ikke ejendommens handelsværdi.

Når man så oven i købet yder lån med afdragsfrihed, så udsætter man sig selv for en dramatisk forhøjet tabsrisiko, idet pantet risikere at falde i værdi i 10 år inden første afdrag falder.

Som kreditforening ville jeg da gladelig belåne et godt hus i udkantsdanmark til 400.000 med 50% / 60% fastforrentet med afdrag. Hvad er risikoen for at køber går ned med det, og jeg ikke kan få pengene hjem ingen ? Stort set nul!

Grunden til at de nuværende institutter har problemer, er at de bevidst har overbelånt ejendommene med afdragsfri lån tilmed!

Større idioti skal man lede længe efter....

Plyds skrev:

Cirb skrev:

Aarhus78 skrev:
Har i noget startkapital? - der skal dælme noget krudt til

Tjaaaa...

Mvh
Cirb

Det skal ikke så meget til. For det er kun selve driften af foreningen, der skal finansieres. Pengene til udlån kommer jo ind, ved at der sælges obligationer på børsen. Bidraget, er så det der giver de løbende indtægter til at drive foreningen, dække evt. tab osv.

Kunsten er at prissætte ejendommene rigtigt, og ikke tage nogen risiko. Der med kan man godt sige til en kunde, at den her hytte vil vi kun finansiere op til 50% med den pris og den beliggenhed, og kun til fast rente med afdrag.

Gøres det rigtigt er der stort set ingen risiko, idet hytten nemt kan sælges til en pris der dækker lånet.

De de nuværende bankejere institutter roder med, er vurdering af kundens betalingsevene - ikke ejendommens handelsværdi.

Når man så oven i købet yder lån med afdragsfrihed, så udsætter man sig selv for en dramatisk forhøjet tabsrisiko, idet pantet risikere at falde i værdi i 10 år inden første afdrag falder.

Som kreditforening ville jeg da gladelig belåne et godt hus i udkantsdanmark til 400.000 med 50% / 60% fastforrentet med afdrag.  Hvad er risikoen for at køber går ned med det, og jeg ikke kan få pengene hjem ingen ? Stort set nul!

Grunden til at de nuværende institutter har problemer, er at de bevidst har overbelånt ejendommene med afdragsfri lån tilmed!

Større idioti skal man lede længe efter....

Ork, nej! Det er meget almindeligt.

Problemet er en realistisk prissætning af ejendommen.