Talbrøler???

Thomas skrev:

Newfido skrev:

Thomas skrev:

Newfido skrev:Åh nej Thomas, lad nu være med at synke derned igen.

Jeg tjener til terminen ved at sidde midt i boligmarkedet; men derfor har du sandsynligvis alligevel mere indsigt i statistik og prognoser end jeg.

Derimod har jeg - formentlig i modsætning til dig - dagligt berøring med køber og sælger og ved, hvilke oplysninger, de lægger vægt på i beslutningsprocessen omkring køb/salg af en bolig.

Her spiller tallene fra Danmarks Statistik ubestrideligt en vis rolle og er de forkerte, så påvirker det altså markedet. Her taler jeg ikke om, at de partout skal vise en opadgående tendens. Det er mig inderligt ligegyldigt. De skal bare være rigtige.

Tja, nu findes månedstallene kun på landsplan, hvis du ellers har kikket efter. Parkeringsaftaler er et udpræget fænomen i BRF, jeg henviser til gennemgangen af tidligere årsregnskaber (gider ikke mere) for ovennævnte galeanstalt.
Sådan kan man også sige det.
Derfor er det fortrinsvis et Københavnsk fænomen, som næppe har den store relevans for f.eks. Randers.

Det er Finanstilsynets indtryk, at kreditkvaliteten på de 20 største konsoliderede engagementer ligger under gennemsnittet i forhold til andre realkreditinstitutter.

og

Finanstilsynet gav endvidere BRF risikooplysning om, at instituttet har en relativt høj andel af store engagementer, hvilket vil sige engagementer større end 10 pct. i forhold til sin basiskapital,

Hertil kommer:
BRFBank

Sammenfattende er det Finanstilsynets vurdering, at banken og den valgte forretningsmodel er kendetegnet ved afhængigheden af BRFkredit a/s i form af modervirksomhedens infrastruktur og distributionskanaler, idet bankens grundlæggende formål er at understøtte modervirksomhedens forretning.

Der er høj risiko i udlånsporteføljen. Som konsekvens heraf har banken stoppet for alt erhvervsudlån, bortset fra udlån til den almene sektor og andelsboligforeninger. Blandt privatkunderne udviser særligt boligkreditterne betydelige risici og nedskrivningsbehov. Hovedparten af kunderne er delkunder, og banken har et begrænset kendskab til sine privatkunder. Som konsekvens heraf er banken i færd med at forbedre sine bevillingsprocedurer, som hidtil har været relativt simple.

Dvs. du har udtalt dig om noget, du ikke har forstand på!

Næppe, det er en ubetydelig niche, du sidder og piller i.

Nå du kan ikke læse indenad!
Det vil sige, at de 20 største engagementer, hvoraf mere end 1 udgør mere end 10% af basiskapitalen er "under gennemsnittet" i kreditkvalitet. Det er 1-2 gange basiskapitalen, der er tabt - bare på det. Skal vi gætte på 15 mia., som vi kan slutte os til er det beløb, man via Danske Bank har lånt i Nationalbanken.
Da BRF har uforholdsmæssig mange små ejerlejligheder i København, lad os så sige 2 mio. pr. lejlighed, så taler vi 20 mia. (med banklånet oveni) eller 10.000 ejerlejligheder - bare hos BRF!!!
DET ER SATANS TÆT på det samlede årlige "salg" af ejerlejligheder! De er ganske enkelt holdt ude af markedet. Men må være indeholdt i statistikken.

Lad mig give dit så meget: Du har forhåbentlig ikke nogen opfattelse af "dagligt berøring med køber og sælger og ved, hvilke oplysninger, de lægger vægt på i beslutningsprocessen omkring køb/salg af en bolig".

Dvs. på den baggrund véd du, at tallene for ejerlejligheder er URIGTIGE, og de er bevidst givet alt for højt.

Dvs. det er det samlede marked for ejerlejligheder, der er en "ubetydelig niche" med Dine ord!

Lad så være, at du er en lille provinsiel skidespræller af en mæhhhler - fint nok; men lad være med at beskylde andre for at vildlede og snakke udenom.
Her er 10.000 boliger, der skulle have været på tvang: Jeg ved ikke om det er 8.000 eller 12.000; men jeg ved, at der angives at være 4000 tvangsauktioner årligt i 2010 og 2011. Handelspriserne er groft overvurderet - groft!

Parcelhuse er lidt andet, fordi sælgerne ikke udgør en homogen klump. Men du er part i en uhæderlig markedsføring: Det véd Du nu!

Årsagen til, at jeg går ind i det på denne måde er, at det mæglervrøvl har ført for mange familier i et bundløst finansielt morads, som de ALDRIG kommer ud af - ALDRIG. Hvis noget har ødelagt Din forretning, så er det dét: Disse familier fanget til evig tid i en absolut uegnet bolig i det indre København kommer Du ALDRIG til at sælge en bolig til.
Det er Gud hjælpe mig så slemt, at det direkte kan aflæses af fødselstallene: De er rekordlave i 2010 og 2011 - det KUNNE måske have en sammenhæng med (der er uforholdsmæssig mange i København i den "fertile alder"), at ingen af dem har råd til børn!

Du bærer din del af skylden for at det er gået så forfærdeligt galt - tænker du på, når du står op om morgenen, at nu skal jeg ud og ødelægge folks liv?

Newfido skrev:

Jeg ved ikke, hvorfor du slutter, at de omtalte 10.000 lejligheder burde på tvangsauktion. Fordi de er overbelånte behøver de jo ikke ryge på tvangsauktion.

I Region Hovedstad er der ca. 150.000 ejerlejligheder. Antager vi, at BRF's markedsandel er ca. 15 % på dette segment (mod generelt 7%), så har BRF pant i godt 20.000 lejligheder i Kbh., hvoraf du mener, at ca. halvdelen er tjenelig til en tvangsauktion. DET har jeg svært ved at tro. Om du har gang i manipulation, må andre vurdere.

I modsætning til dig, så ved jeg, hvordan køber og sælger agerer. Derfor behøver du ikke belære mig om, hvorvidt de købere, der i dag sidder i insolvente boliger, er blevet tvunget til noget som helst. Hvis du har spurgt dem på købstidspunktet, så har de været ganske tilfredse med deres beslutning om køb.

Jeg kan sådan set godt forstå, at folk har behov for at finde en syndebuk og en at være sur på, når man sidder i en bolig, der ikke længere kan koste det, man måske har givet for den; men var det ikke en ide at starte med at kigge på sig selv. Hvem tog beslutningen, hvem førte pennen og hvem var glad og tilfreds, da nøglen blev udleveret?

Så Thomas, jeg er glad og tilpas hver morgen jeg kører på arbejde. Dagligt bliver jeg kontaktet af folk, der stadig gerne vil købe fast ejendom og de smiler tilmed til mig. Jeg skal hverken brække arme eller ben på dem, eller for den sags skyld holde en pistol for panden af dem, for at få dem til at tage en beslutning. Det klarer de helt selv, som de voksne mennesker, de er.

Thomas skrev:

Jomsviking skrev:Men hvordan ser vi denne:

Er de 70% de første 70% af handler indgået i måned, ELLER er de 70% en stikprøve udtaget af alle handler pågældende måned?
ELLER udgør de 70% blot de handler der var tilrådighed på beregningstidspunktet?

Det totale antal handler kendes ganske nøje; man tager bare tinglysningsdatoerne.

Jomsviking skrev:

Thomas skrev:

Jomsviking skrev:Men hvordan ser vi denne:

Er de 70% de første 70% af handler indgået i måned, ELLER er de 70% en stikprøve udtaget af alle handler pågældende måned?
ELLER udgør de 70% blot de handler der var tilrådighed på beregningstidspunktet?

Det totale antal handler kendes ganske nøje; man tager bare tinglysningsdatoerne.

Så de 70% er en stikprøve af alle handler i måneden?

Thomas skrev:

Jomsviking skrev:

Thomas skrev:

Jomsviking skrev:Men hvordan ser vi denne:

Er de 70% de første 70% af handler indgået i måned, ELLER er de 70% en stikprøve udtaget af alle handler pågældende måned?
ELLER udgør de 70% blot de handler der var tilrådighed på beregningstidspunktet?

Det totale antal handler kendes ganske nøje; man tager bare tinglysningsdatoerne.

Så de 70% er en stikprøve af alle handler i måneden?

Det formoder jeg ja - eller nok rettere: Stikprøven befinder sig i de 70%.

Som jeg kan gennemskue det, så beregnes priserne af DST efter bedste wissen und gewissen, hvor åbenlyse hylere sorteres fra - de såkaldte "tastefejl". Vi har tidligere set ejerlejligheder blive revideret voldsomt med ved slutningen af året - efter at man havde læst i BRF's regnskab om ejendomme der gennem "flid og godt købmandskab" blev solgt videre fra "beholdning af ejendomme i midlertidig besiddelse".

Jomsviking skrev:

Thomas skrev:

Jomsviking skrev:

Thomas skrev:

Jomsviking skrev:Men hvordan ser vi denne:

Er de 70% de første 70% af handler indgået i måned, ELLER er de 70% en stikprøve udtaget af alle handler pågældende måned?
ELLER udgør de 70% blot de handler der var tilrådighed på beregningstidspunktet?

Det totale antal handler kendes ganske nøje; man tager bare tinglysningsdatoerne.

Så de 70% er en stikprøve af alle handler i måneden?

Det formoder jeg ja - eller nok rettere: Stikprøven befinder sig i de 70%.

Som jeg kan gennemskue det, så beregnes priserne af DST efter bedste wissen und gewissen, hvor åbenlyse hylere sorteres fra - de såkaldte "tastefejl". Vi har tidligere set ejerlejligheder blive revideret voldsomt med ved slutningen af året - efter at man havde læst i BRF's regnskab om ejendomme der gennem "flid og godt købmandskab" blev solgt videre fra "beholdning af ejendomme i midlertidig besiddelse".

Så;
Enten er stikprøven ikke repræsentativ, eller også sker der "noget" i de sidste 30%?

Thomas skrev:Nå så kalder du det arbejde? Tja - definitionerne flyder i vore dage.

Jeg synes ikke du bidrager til debatten med andet end at være et afskrækkende eksempel: Platte postulater i strid med kendsgerningerne.

Men nej, jeg smiler ikke til dig - jeg er lidt kræsen med hvem, jeg omgås.

Newfido skrev:

Thomas skrev:Nå så kalder du det arbejde? Tja - definitionerne flyder i vore dage.

Jeg synes ikke du bidrager til debatten med andet end at være et afskrækkende eksempel: Platte postulater i strid med kendsgerningerne.

Men nej, jeg smiler ikke til dig - jeg er lidt kræsen med hvem, jeg omgås.

Tjaaaa, så længe der er efterspørgsel efter mine tjenesteydelser, så er det vel ikke forkert at kalde det et arbejde.

At du så ophøjer dine egne postulater til kendsgerninger - det er taget ad notam.

Vi har med den månedlige publicering bestræbt os på at levere meget hurtige tal for udviklingen på ejendomsmarkedet. Dette medfører, at vi, når vi offentliggør første gang, baserer statistikken på ca. 70 pct. af de mulige indberetninger. Dette gør vi tydeligt opmærksom på i vores offentliggørelse. Da tallene fra start hviler på en stikprøve af handlerne i måneden, revideres tallene løbende, i alt otte gange, inden tallene erklæres endelige.

Der er to datoer i spil. Handelsdatoen og tinglysningsdatoen.

Handelsdatoen ligger for langt de fleste handler ½-3 måneder forud for tinglysningsdatoen; men registreres først når en handel bliver tinglyst omkring overtagelsestidspunktet.

Jomsviking skrev:

Newfido skrev:

Thomas skrev:Nå så kalder du det arbejde? Tja - definitionerne flyder i vore dage.

Jeg synes ikke du bidrager til debatten med andet end at være et afskrækkende eksempel: Platte postulater i strid med kendsgerningerne.

Men nej, jeg smiler ikke til dig - jeg er lidt kræsen med hvem, jeg omgås.

Tjaaaa, så længe der er efterspørgsel efter mine tjenesteydelser, så er det vel ikke forkert at kalde det et arbejde.

At du så ophøjer dine egne postulater til kendsgerninger - det er taget ad notam.

Dit fag har det tilfælles med illusionisten og bankrådgiveren, at jeres virke hviler på et bedrag - det bedrag at I varetager jeres klienters interesser.

Newfido skrev:

Jomsviking skrev:

Newfido skrev:

Thomas skrev:Nå så kalder du det arbejde? Tja - definitionerne flyder i vore dage.

Jeg synes ikke du bidrager til debatten med andet end at være et afskrækkende eksempel: Platte postulater i strid med kendsgerningerne.

Men nej, jeg smiler ikke til dig - jeg er lidt kræsen med hvem, jeg omgås.

Tjaaaa, så længe der er efterspørgsel efter mine tjenesteydelser, så er det vel ikke forkert at kalde det et arbejde.

At du så ophøjer dine egne postulater til kendsgerninger - det er taget ad notam.

Dit fag har det tilfælles med illusionisten og bankrådgiveren, at jeres virke hviler på et bedrag - det bedrag at I varetager jeres klienters interesser.

Ja, jeg kan jo ikke gøre det for mine blå øjnes skyld.

Endvidere har jeg ikke med klienter at gøre. Mine kunder kommer af egen fri vilje.

Der er formentlig en grund til, at de internetbaserede mæglere aldrig har vundet større større markedsandele, end tilfældet er. Langt de fleste sælgere formår ikke at varetage egne interesser godt nok i forbindelse med en bolighandel.

Dette kan give anledning til den bias man ser hvis der er forksel på fordelingen af overtagelsestidspunktet i forhold handelstidspunktet mellem forskellige regioner med forskellig prisniveau.

Men hvorfor skal der være en så betydelig forskel i fordelingen som må være tilfældet? Et gæt kunne være problemstillingen med at mange skal have solgt før de kan købe nyt selv.

Jomsviking skrev:Det er nok mere præcist at sige at dine kunder (købere) kommer til dig i den tro at du også har deres interesser på sinde, men det har du jo ikke - du vil gerne slutte en handel, så du kan hæve dit salær. Det er jo fair nok, hvis alle parter var klare over relationen, men det er der jo rigtig mange mennesker der ikke er. Bedraget ligger i at du aktiv kalder dig selv "mægler" og ikke det du er, nemlig: "Sælger".

Newfido skrev:Der er to datoer i spil. Handelsdatoen og tinglysningsdatoen.

Handelsdatoen ligger for langt de fleste handler ½-3 måneder forud for tinglysningsdatoen; men registreres først når en handel bliver tinglyst omkring overtagelsestidspunktet.

Derfor går der et stykke tid efter hvert kvartal, før DST med sikkerhed kan sige, at nu er alle handler registreret og statistikgrundlaget på plads. Derfor er månedsopgørelserne noget bras - uanset om de viser stigende eller faldende priser.