2013: Tik Tak tiden går, 10 år er ingen tid

wh skrev:Dine grafer siger intet om hvordan boligejerne har forvaltet afdragsfriheden. Som jeg også nævner i en anden tråd så er det samlede bankudlån FALDET ret så drastisk siden finanskrisen. Hvorfor finder du det ikke nødvendigt at medtage al bankgælden til private i dine grafer så man kan få et retvisende billede? Og hvorfor medtager du ikke de private opsparinger som også er steget kraftigt siden finanskrisen? Det er da yderst vigtige parametre når man skal vurdere helheden. Du plukker blot enkelte tal ud og forplumrer derved overblikket.

Den tråd du refererer til er bernsterins appel afskaf nu de flekslan. Og der blev noget tavst fra din side da malmöbo tog helheden ind i billedet. Det er dig der plukker som du har lyst.

Wh

Når handelsvolumnet er stærkt faldende og bankgælden stort set konstant, så tyder det ikke på at der afdrages ret meget. Det er ikke et tvingende argument, men som du selv er inde på så aner vi ikke hvad bruttobevægelserne er.

Men alt det er efter min mening også lettere ligegyldigt, vi kan ikke bruge gennemsnitsbetragtninger og totaler til ret meget: Minefeltet er lagt sådan ud at det er primært de unge (mindre end 40 år) og en gruppe af lavt lønnede der har opført sig finansielt uansvarligt, der har ALLE problemerne, hele risikoen er koncentreret på disse. Katastrofen er koncentreret blandt en lille del af befolkningen.

Det er sådan i DK at unge helt generelt ikke har en særlig højt løn og har meget store udgifter (forbrugsudgifter hvor man er hårdt ramt af afgiftspolitikken og ikke kompenseret af lettelserne i skatten - da man ikke tjener så meget), de har ingen resserver og mange har købt ALT for dyre huse som de har finansieret, kald det "uansvarligt" eller "med høj risiko" - det er det samme når vi taler om boligen (i singulær). De samme unge mennesker har helt urealistiske forventninger til livet (de er opvokset i meget gode tider) og der er mange som vågner op til nogle barske realiteter, som syntes så langt væk for 10 år siden.

Vi ser allerede problemerne for de helt unge i de lave og faldende salgstal: De kan ikke købe. Og knækker de unge helt - og det vil de med mindre bank+kred. redder dem når afdragsfriheden udløber - så trækker de boligmarkedet med sig i graven.

Her er det skåret lidt mere ud i pap!
Flekslånere stirrer afdragschok i øjnene
http://www.business.dk/bolig/flekslaanere-stirrer-afdragschok-i-oejnene

Tak Berlinske for lige at klarlægge fakta endnu mere forståeligt.

Det skyldes, at mange har overset eller ignoreret muligheden for at betale afdrag på deres lån, mens renten har været lav. Det ville ellers være oplagt i forbrugerøkonomens øjne. Opgørelser viser i stedet, at boligejerne samlet set og på månedsbasis betaler 3,5 milliarder kroner mindre i rente i dag i forhold til 2009. Men besparelserne bliver ikke brugt til at betale afdrag

Udløbet af afdragsfriheden på de første flekslånene er noget, der bliver taget alvorligt økonomerne. Man skal blot se over Atlanterhavet for at finde skrækscenariet: De amerikanske subprime-lån endte med at udløse finanskrisen, da det blev klart, at hobevis af boligejere slet ikke havde midler til at betale de penge tilbage, de havde lånt.

wh skrev:

Thomas skrev:Den er her allerede!
Ejerboligudlånet

Det gider end ikke Nationalbanken lægge skjul på mere!

Dine grafer siger intet om hvordan boligejerne har forvaltet afdragsfriheden. Som jeg også nævner i en anden tråd så er det samlede bankudlån FALDET ret så drastisk siden finanskrisen. Hvorfor finder du det ikke nødvendigt at medtage al bankgælden til private i dine grafer så man kan få et retvisende billede? Og hvorfor medtager du ikke de private opsparinger som også er steget kraftigt siden finanskrisen? Det er da yderst vigtige parametre når man skal vurdere helheden. Du plukker blot enkelte tal ud og forplumrer derved overblikket.

At den samlede boliggæld stiger siger intet om den enkeltes økonomiske situation. Eksempelvis er der kommet langt flere førstegangskøbere på markedet i de senere år hvilket naturligt nok øger den samlede gæld. Men det fortæller stadig ikke meget om købernes økonomiske situation.

Når det er sagt så er der reelt ingen der har et præcist overblik over situationen og hvordan det vil gå i de næste 3-5 år. Det forhindrer dog ikke panelet herinde i at drage bombastiske konklusioner fordi "sådan er det bare". Det er ikke nogen særlig redelig fremgangsmåde.

Jeg lader mig ikke foreskrive redelighed af Dig!

At Du ikke VIL forstå, det er gået op for mig!

Du skal ikke inddrage mig i Dine vrangforestillinger!

Jeg har allerede dokumenteret med tal fra Danmarks Statistik (Nationalbanken)!

Dvs. Du fortsætter med at fremføre påstande, som nu må betegnes som værende ond tro.

guldimund skrev:

wh skrev:Dine grafer siger intet om hvordan boligejerne har forvaltet afdragsfriheden. Som jeg også nævner i en anden tråd så er det samlede bankudlån FALDET ret så drastisk siden finanskrisen. Hvorfor finder du det ikke nødvendigt at medtage al bankgælden til private i dine grafer så man kan få et retvisende billede? Og hvorfor medtager du ikke de private opsparinger som også er steget kraftigt siden finanskrisen? Det er da yderst vigtige parametre når man skal vurdere helheden. Du plukker blot enkelte tal ud og forplumrer derved overblikket.

Den tråd du refererer til er bernsterins appel afskaf nu de flekslan. Og der blev noget tavst fra din side da malmöbo tog helheden ind i billedet. Det er dig der plukker som du har lyst.

Som jeg siger: Ond tro.

Jeg mener at den helt urealistiske antagelse vedr. danskere er at de, generelt, har god økonomi/penge.

Det er ikke sandt. Gennemsnitsindkomsten er høj, men den er skævt fordelt. De ældre (>40 år) har langt større indkomst end de unge (<40 år). Ydermere er forbrugsudgifterne også skævt fordelt, men denne gang med omvendt fortegn, de unge har langt større udgifter end de gamle.

"Man" har nogle urealistiske ideer om hvad en ung familie egentligt har at gøre godt med.

Kombinerer man det med en antagelse om at nettobevægelserne på boligmarkedet er domineret af unge (og af dødsboer) så ved man hvorfor boligmarkedet har det dårligt.

Gorrion skrev:Her er det skåret lidt mere ud i pap!
Flekslånere stirrer afdragschok i øjnene
http://www.business.dk/bolig/flekslaanere-stirrer-afdragschok-i-oejnene

Tak Berlinske for lige at klarlægge fakta endnu mere forståeligt.

Det skyldes, at mange har overset eller ignoreret muligheden for at betale afdrag på deres lån, mens renten har været lav. Det ville ellers være oplagt i forbrugerøkonomens øjne. Opgørelser viser i stedet, at boligejerne samlet set og på månedsbasis betaler 3,5 milliarder kroner mindre i rente i dag i forhold til 2009. Men besparelserne bliver ikke brugt til at betale afdrag

Udløbet af afdragsfriheden på de første flekslånene er noget, der bliver taget alvorligt økonomerne. Man skal blot se over Atlanterhavet for at finde skrækscenariet: De amerikanske subprime-lån endte med at udløse finanskrisen, da det blev klart, at hobevis af boligejere slet ikke havde midler til at betale de penge tilbage, de havde lånt.

Som jeg siger wh er i ond tro.

Jomsviking skrev:Jeg mener at den helt urealistiske antagelse vedr. danskere er at de, generelt, har god økonomi/penge.

Det er ikke sandt. Gennemsnitsindkomsten er høj, men den er skævt fordelt. De ældre (>40 år) har langt større indkomst end de unge (<40 år). Ydermere er forbrugsudgifterne også skævt fordelt, men denne gang med omvendt fortegn, de unge har langt større udgifter end de gamle.

"Man" har nogle urealistiske ideer om hvad en ung familie egentligt har at gøre godt med.

Kombinerer man det med en antagelse om at nettobevægelserne på boligmarkedet er domineret af unge (og af dødsboer) så ved man hvorfor boligmarkedet har det dårligt.

Nå, mange svar lige pludseligt. Hvad Thomas' primale udfald angår er der vist ingen grund til at fortsætte diskussionen med ham så god dag til ham.

Nu nævner du selv indkomster og jeg foretrækker altid at sætte nogle præcise data op så her får du gennemsnitsindkomsterne fra Danmarks Statistik for familier med børn i ejerbolig (det er så både <40 år og >40 år):

Hele landet: 843.125 kr.
København by: 950.549 kr.
Københavns omegn: 1.044.149 kr.

(Data fra 2010)

Du har ret i, at yngre mennesker generelt har mindre at gøre godt med end ældre hvilket der nok ikke er noget sensationelt nyt i. DST har i en anden undersøgelse forsøgt at undersøge hvor stor boligbyrden "føles" (det er en subjektiv undersøgelse) for de forskellige aldersgrupper. Desværre er den ikke fordelt på boligejere og lejere, men du får nogle af tallene alligevel:

10% af de 30-39 årige føler boligbyrden er "tung". 31% føler det er "noget af en byrde". 59% føler ikke det er noget problem.
9% af de 40-49 årige føler boligbyrden er "tung". 24% føler det er "noget af en byrde". 68% føler ikke det er noget problem.

Ikke den helt store forskel efter min mening, men den er der selvfølgelig og det er jo også forventeligt. Data er er også her fra 2010 og renten i dag er lavere end dengang.

Men helt generelt (og det er en kommentar til Gorrion) så ser jeg bestemt også på de næste år med bekymring fordi ingen rigtig ved med 100% sikkerhed hvordan udløbet af afdragsfriheden vil forløbe. Modsat andre herinde er jeg bare ikke overbevist om den totale nedsmeltning. Jeg mangler ganske enkelt et ordentligt overblik over hvor mange der kommer i problemer for ja: selvfølgelig er der nogen der kommer i klemme.

Wh

Det er jo lige netop pointen!

Det viser gennemsnits indkomster for hele befolkningen i ejerbolig (dvs. de rigeste) Der er et ocean af forskel ned til en ung ganske almindelig famillie.

Disponibel indkomst:

Mænd og kvinder i alt
Gennemsnit for personer i gruppen
Landsdel Københavns omegn
15-19 år - 28 318
20-24 år - 103 081
25-29 år - 160 362
30-34 år - 216 333
35-39 år - 265 121
40-44 år - 291 661
45-49 år - 298 664
50-54 år - 296 944
55-59 år - 280 453
60-64 år - 250 113
65-69 år - 215 395
70-74 år - 193 216
Over 74 år - 197 496


Kilde tabel INDKP6 (DST)

Jeg synes at tallene for en ganske almindelig dansk møg kedelig provinsby er interessante som refference:

Disponibel indkomst
Mænd og kvinder i alt
Gennemsnit for personer i gruppen
Kalundborg
15-19 år 31 098
20-24 år 118 270
25-29 år 167 081
30-34 år 209 412
35-39 år 229 275
40-44 år 234 753
45-49 år 234 732
50-54 år 230 670
55-59 år 231 246
60-64 år 208 965
65-69 år 177 122
70-74 år 155 286
Over 74 år 154 441

Jeg synes også denne er sjov.

Jeg vil gætte på at banken synes at hver skal have denne indkomst hvis man skal købe et pænt stort godt hus til famillien i Kbh. uden udsigt til kedelige mennesker i omegen (lad os sige det koster 4mill+)

Disponibel indkomst: 350.000-399.999 kr.
Mænd og kvinder i alt
Antal personer i gruppen
Landsdel Københavns omegn
2010

25-29 år 150
30-34 år 904
35-39 år 2478

Forudsat at folk gifter sig standsmæssigt (hvilket de ikke gør) så er købsbefolkningen til vores "gode hus" altså knap 1800 par i den "købsaktive alder" ikke mange i en million by.

Så vil folk jo sige: "Jamen et så dyrt hus er ikke for 1. gangskøbere" - nok rigtigt, men andengangskøberne kan ikke sælge deres hus, i hvertfald ikke uden tab (og dem der kan, er så gamle at børnene er flyttet ud, så de har ikke brug for pladsen), så de eksisterer slet ikke.

Jomsviking

Nu henviser du til en tabel der omhandler disponibel indkomst som jf. DST er:

"Disponibel indkomst: Indkomst efter skat og renter, lig med samlet indkomst fratrukket renteudgifter, skat mv."

De tal jeg præsenterede dig for er bruttoindkomster og skal vi sammenligne skal det være på et ens grundlag (INDPK5):

Mænd og kvinder i alt
Gennemsnit for personer i gruppen
Landsdel Københavns omegn
15-19 år - 33 455
20-24 år - 144 574
25-29 år - 237 846
30-34 år - 325 650
35-39 år - 403 767
40-44 år - 450 094
45-49 år - 459 983
50-54 år - 449 988
55-59 år - 418 338
60-64 år - 348 724
65-69 år - 284 163
70-74 år - 238 537
Over 74 år - 240 036

Dine tal er såmænd gode nok, men husk at skrive at det er nettoindkomster. Som du ser af ovenstående er der jo ikke så langt op til de tal jeg præsenterede dig for før, som jo typisk er husstandsindkomster med 2 voksne fordi der er tale om familier med børn. En anden ting er, at boligejere nu engang er de rigeste af den gruppe vi taler om her. Ihvertfald når vi kigger på Kbh som er tilfældet her. Det er der intet nyt eller odiøst i. Der er et begrænset antal ejerboliger i Kbh og omegn og så er det kun den mest velhavende gruppe der har råd. Husk at ovenstående tal inkluderer kontanthjælpsmodtagere, studerende, førtidspensionister osv. som altså ikke er potientielle boligkøbere. Det er derfor, at jeg præsenterede dig for indkomster for boligejere alene.

Jomsviking skrev:Jeg synes også denne er sjov.

Jeg vil gætte på at banken synes at hver skal have denne indkomst hvis man skal købe et pænt stort godt hus til famillien i Kbh. uden udsigt til kedelige mennesker i omegen (lad os sige det koster 4mill+)

Disponibel indkomst: 350.000-399.999 kr.
Mænd og kvinder i alt
Antal personer i gruppen
Landsdel Københavns omegn
2010

25-29 år 150
30-34 år 904
35-39 år 2478

Forudsat at folk gifter sig standsmæssigt (hvilket de ikke gør) så er købsbefolkningen til vores "gode hus" altså knap 1800 par i den "købsaktive alder" ikke mange i en million by.

Så vil folk jo sige: "Jamen et så dyrt hus er ikke for 1. gangskøbere" - nok rigtigt, men andengangskøberne kan ikke sælge deres hus, i hvertfald ikke uden tab (og dem der kan, er så gamle at børnene er flyttet ud, så de har ikke brug for pladsen), så de eksisterer slet ikke.

Ja, nu begår du så samme fejl mht. den disponible indkomst. Lad os se på bruttoindkomsterne i stedet og så også medregne indkomster >400.000 kr. for de er jo også mulige købere:

Indkomst i alt efter køn, enhed, område, tid, indkomstinterval og alder
25-29 år 30-34 år 35-39 år
Mænd og kvinder i alt
Antal personer i gruppen
Landsdel Københavns omegn
2010
350.000-399.999 kr. 2 161 4 092 4 736
400.000-449.999 kr. 1 107 2 602 3 763
450.000-499.999 kr. 525 1 620 2 635
500.000 kr. og derover 533 3 033 7 577

Lidt rodet fremstillet beklager (copy-paste), men du kan nok se at antallet af pæne indkomster er langt højere end hvad du først skrev,

Alene gruppen af personer der tjener >½ mio udgør over 10.000 mennesker!

Wh

Jeg skriver også disponibel indkomst.

Jeg synes at der er meget langt op til en (brutto) husstandsindkomst på 1.044.149
Fra to gange 237 846 (de 25-29 årige)
Fra to gange 325 650 (de 30-34 årige)
og fra to gange 403 767 (de 35-39 årige, som for størstedelens vedkommende har hus+børn+hund i forvejen)

Og talene viser at antallet er personer i gruppen er meget lavt, hvilket siger noget om købspotentialet.

Jomsviking skrev:Wh

Jeg skriver også disponibel indkomst.

Jeg synes at der er meget langt op til en (brutto) husstandsindkomst på 1.044.149
Fra to gange 237 846 (de 25-29 årige)
Fra to gange 325 650 (de 30-34 årige)
og fra to gange 403 767 (de 35-39 årige, som for størstedelens vedkommende har hus+børn+hund i forvejen)

Og talene viser at antallet er personer i gruppen er meget lavt, hvilket siger noget om købspotentialet.

Vi har som mellemstor virksomhed haft flere til samtale - mange med gode & spændende kvalifikationer, men det strander altid på lønnen - der forventes fra en 26 årig nyuddanet akademiker ofte 32-35 tudinde i løn og det er i følge dem selv hvad de bliver fortalt af fagforening & studie rådgivere. Så har vi bare ikke råd til at tage en chance i en branche som er benhård og fyldt med unge mennesker på samme alder med flere års erfaring på lønninger der ligger næste 10000 under om måneden.

wh skrev:

Jomsviking skrev:Jeg synes også denne er sjov.

Jeg vil gætte på at banken synes at hver skal have denne indkomst hvis man skal købe et pænt stort godt hus til famillien i Kbh. uden udsigt til kedelige mennesker i omegen (lad os sige det koster 4mill+)

Disponibel indkomst: 350.000-399.999 kr.
Mænd og kvinder i alt
Antal personer i gruppen
Landsdel Københavns omegn
2010

25-29 år 150
30-34 år 904
35-39 år 2478

Forudsat at folk gifter sig standsmæssigt (hvilket de ikke gør) så er købsbefolkningen til vores "gode hus" altså knap 1800 par i den "købsaktive alder" ikke mange i en million by.

Så vil folk jo sige: "Jamen et så dyrt hus er ikke for 1. gangskøbere" - nok rigtigt, men andengangskøberne kan ikke sælge deres hus, i hvertfald ikke uden tab (og dem der kan, er så gamle at børnene er flyttet ud, så de har ikke brug for pladsen), så de eksisterer slet ikke.

Ja, nu begår du så samme fejl mht. den disponible indkomst. Lad os se på bruttoindkomsterne i stedet og så også medregne indkomster >400.000 kr. for de er jo også mulige købere:

Indkomst i alt efter køn, enhed, område, tid, indkomstinterval og alder
25-29 år 30-34 år 35-39 år
Mænd og kvinder i alt
Antal personer i gruppen
Landsdel Københavns omegn
2010
350.000-399.999 kr. 2 161 4 092 4 736
400.000-449.999 kr. 1 107 2 602 3 763
450.000-499.999 kr. 525 1 620 2 635
500.000 kr. og derover 533 3 033 7 577

Lidt rodet fremstillet beklager (copy-paste), men du kan nok se at antallet af pæne indkomster er langt højere end hvad du først skrev,

Alene gruppen af personer der tjener >½ mio udgør over 10.000 mennesker!

Nu skal du høre her, jeg begår ingen fejl. Disponibel indkomst er et fuldstændigt gangbart mål for velstand.
Hvad angår antallet så bemærk at jeg - helt vilkårligt - fastsatte et højt indkomst interval, da jeg er interesseret i de dyre huse, de kræver, hvis banken skal være med, en høj indkomst.

At tjene brutto en halv mill i midten af 30'erne vil på normallønsområdet typisk betyde at du er højt uddannet med plus 5 års erhvervserfaring. Dem er der en del af i kbh.

Jomsviking skrev:Jeg synes at der er meget langt op til en (brutto) husstandsindkomst på 1.044.149

Hvilket jo skyldes som også nævnt tidligere, at ejerboligerne er for den mest velhavende gruppe og ikke gennemsnitsbetragtningen som inkluderer kontanthjælpsmodtagere osv. Kbh + omegn tiltrækker mennesker fra store dele af Sjælland og det er indlysende nok med til at trække priserne op.

Jomsviking skrev:Og talene viser at antallet er personer i gruppen er meget lavt, hvilket siger noget om købspotentialet.

Tja, gruppen du selv refererer til udgør 34.384 personer og antallet af ejerboliger i området er 97.256. Du afgrænsede gruppen til de 25-39 årige hvilket jo altså ikke er de eneste der køber bolig! Man er nødt til at se på hele gruppen og kigger vi på hvor mange der tjener >350.000 kr. i aldersgruppen 25-59 år så får vi næsten 112.000 mennesker (og det kun i Kbh's omegn). Derudover er der så formuerne som også har en meget vigtig rolle i netop Kbh.

Vi starter lige forfra, så du ikke bliver alt for forvirret:

Jeg interesserer mig kun for de unge, da jeg har en tese om at det er dem der (sammen med dødsbo) står for langt størstedelen af nettobevægelserne på boligmarkedet. Selvfølgelig handler de 59 årige også, men de vil nok selv fraflytte anden bolig.
Du er velkommen til at være uenig i den tese.

Min indskydelse vil være at de relevante unge er under 35 år, da jeg føler at langt de fleste over 35 har fundet faste rammer. Men jeg inkluderer de 35-39årige af fuldstændighedsgrunde.

Og når man kigger bredt udover landet, tja så er det bare sådan at langt de fleste folk der er under - for at være helt sikker - 35 år - ikke har en hustandsindkomst på en mil. Det er helt rigtigt at at du kan finde folk der er under 35 som har en personlig indkomst på en mil i Nordea eller lignende steder, men det er ikke normalt. En ca. 35 årig civil-ingeniør, Læge eller DJØF'er ansat i et stort fima/staten ligger på typisk på 39-45k per mdr inkl. pension. Det er den halve mil. segment. Der er ikke ret mange der tjener mere end dem, i det alderssegment.

Mht. antal
Så inkl. kontanthjælpsmodtagere og studenter er der knap 35k, eller 17500 par til 100k boliger - hvor rigtig mange af de 17500k allerede har en bolig.
Det er selvfølgelig svært at regne på den måde da Kbh. tiltrækker tilflyttere, så antallet af potentielle købere er vanskeligt at bestemme.