2013: Tik Tak tiden går, 10 år er ingen tid

@ Thomas - jeg kan ikke gennemskue, hvor tabet sidder, og så længe vi ikke ved det er meget svært at gennemskue, hvad der vil blive gjort...

Hvis vi siger der ca er for 2400 milliarder realkredit obligationer og 600 milliarder boliggæld i bankerne og halvdelen ender som regulære tab (værdifaldene skal nok blive større, men nogen vil jo kunne betale alligevel), så er det 1500 milliarder kroner i tab, der skal placeres. Hvor sidder de ?

Staten er vel inde for med garantier og direkte lån for godt 200 milliarder, der alle må betragtes som mere eller mindre tabt - men det efterlader stadig mere end 1000 milliarder danske kroner som står til at forsvinde op i røg for en eller anden ? Hvem ? Beløbet overstiger vel langt egenkapital, garantikapital og krisefonde i banker og relakreditter. Pensionsformuerne er den eneste matchende kapitalmængde i DK, men de har jo fået fingerene af pladen - så HVOR sidder tabet ???

Mvh
Cirb

@Doctor: 60 Hk i alt, eller mere moderne udtrykt 51 kw.

doctor skrev:

10 hk mere.
Det er virkelig sådan et udtryk jeg synes er herligt. Jeg ser foran mig alle de heste der trækker bilen.
Egentligt fantastisk ,at vi stadig måler en bils motorkraft i hestekræfter.
Hvor mange heste har bilen så ialt idag?

Nu har biler generelt fået flere hk, fordi de i dag snurrer en del hurtigere rundt - "Tøf-tøf" var i gamle dage, da det tog hele dagen inden stemplet kom til tænding igen.
Det har også gjort, at to-taktere er ren historie - de gav ellers et hurtigere optræk, fordi der var mere gennemtræk. De tre-cylindrede totaktere, der skabte samme balance som en 6 cylindret fire-takter.

Der er bedre tænding, så brændselsøkonomien bliver bedre.
Bagsiden af medaljen er så, at drejningsmomentet er til at overse; men så længe man kan klare sig med 5 fremadgående gear - så går det - gearkasser koster nemlig altid rigtige penge.

Der, hvor det bliver morsomt fremover bliver med dieseler - Tom Christensens Audier er diesel - og Pescarolo sagde, at han - selvom der ikke blevet lavet én eneste fejl - så kunne han ikke følge med dem.

SortKaffe skrev:@Doctor: 60 Hk i alt, eller mere moderne udtrykt 51 kw.

Det er derfor elbiler aldrig bliver til noget - selvom batterierne bliver lettere.
Man glemmer nemlig altid, at brændselsmotorerne sgu også udvikler sig - og det hurtigt.
60 hk var det en Volvo Amazon startede med i min barndom - og 3 gear.

Thomas skrev: Dit eksempel er ca. 2% p.a. i deflation.

Ja, prisfaldet på små folkevogne svarer til en årlig deflation på ca. 2 % årligt. Men er det ikke en ligegyldig observation ?

Nej, hvis man tænker på automobilindustriens betydning for opbygningen af velfærden så er den observation mere end interessant. Det var bilindustrien som muliggjorde både Tyskland og Japans økonomiske genopbygning efter krigen, og det var den engelske bilindustris fiasko der var primus motor i den britiske økonomiske deroute, ligesom USA's bilindustris problemer kan aflæses direkte på den amerikanske handelsbalance.

Så bilindustrien og dens prisdannelse betyder enormt for os alle. Jeg vil vove den påstand, at prisudviklingen i bilindustrien er meget tæt på den egentlige prisudvikling i samfundet overhovedet.

Og svarer prisudviklingen til en årlig deflation på 2 %, så er det et reelt mål for deflationen i samfundene som sådan. Og her er det bemærkelsesværdigt, at mens priserne på et absolut primært produkt falder, så er ejendomspriserne blevet mere end fordoblet. Det er aldeles uholdbart. Prisudviklingen på jord og fast ejendom må nødvendigvis følge prisudviklingen i samfundet som helhed. Altså: Boligprisere tilbage til 1999 ( eller deromkring), og så nedadkorrigeret med deflationen, dvs. ca. 2 % årligt.

Men priserne stiger jo i butikkerne vil nogen sige. Ja, men det er en konsekvens af stigende afgiter og skatter. Surt, for den "inflation" kommer kun til at æde af det beløb som famillierne har tilrådighed til boligudgifter.

Som Thomas plejer at sige: Der er ingen bund under boligpriserne

Interessant betragtning, og så kom vi tilbage til boligpriserne.

Der er ikke nogen bund under boligpriserne.

Nej og specielt ikke alle de utidsvarende boliger, som kalder på en ekstrem kærlig hånd til udskriftning af tag, isolering, nyt køkken, og badeværelse, tilbygning med 2-3 værelser, renovering af haven og udskiftning af al flisebelægning, udskiftning af elektriske el-installationer , nye gulve og varmeapparater. Sagt med andre ord: Mange af de boliger der sælges er jo ganske utidssvarende og nedslidte. Mens bilens motorkraft er steget fra 50 til 60 hk og tilmed er blevet betragteligt billigere, så er mange af de udbudte boliger håndværkertilbud. Sorry to say. Hvem gider bruge de næste 10 år og al opsparing på at renovere en udslidt rønne som er købt til liebhaverpris?

Cirb skrev:@ Thomas - jeg kan ikke gennemskue, hvor tabet sidder, og så længe vi ikke ved det er meget svært at gennemskue, hvad der vil blive gjort...

Hvis vi siger der ca er for 2400 milliarder realkredit obligationer og 600 milliarder boliggæld i bankerne og halvdelen ender som regulære tab (værdifaldene skal nok blive større, men nogen vil jo kunne betale alligevel), så er det 1500 milliarder kroner i tab, der skal placeres. Hvor sidder de ?

Staten er vel inde for med garantier og direkte lån for godt 200 milliarder, der alle må betragtes som mere eller mindre tabt - men det efterlader stadig mere end 1000 milliarder danske kroner som står til at forsvinde op i røg for en eller anden ? Hvem ? Beløbet overstiger vel langt egenkapital, garantikapital og krisefonde i banker og relakreditter. Pensionsformuerne er den eneste matchende kapitalmængde i DK, men de har jo fået fingerene af pladen - så HVOR sidder tabet ???

Mvh
Cirb

Boligejerne har vel en 1400 mia i realkreditboliggæld og 250 mia. i bankboliggæld. Så er der noget på udlejningsbyggeri og almennyttigt boligbyggeri, resten er vel mere eller mindre erhvervsmæssigt.

Hvor ligger de tab? Ja i første omgang ligger det hos boligejerne; men de kan jo ikke betale. Så diskussionen går i øjeblikket på, hvem der sidder med Sorteper.

Bankerne sidder med en del - alene den omstændighed, at de er nød til at købe egne realkreditpapirer, der ikke giver nogen rente.
Investorerne vil ikke have det tab, så de går i statsobligationer.

Så kan man så sige skatteyderne; men den går jo heller ikke, for så skulle der kræves endnu mere op i skat - så meget at det vil gå ud over forbruget f.eks.

I sidste ende er det kun pensionskasserne, der kan betale det.

SortKaffe skrev:

Thomas skrev: Dit eksempel er ca. 2% p.a. i deflation.

Ja, prisfaldet på små folkevogne svarer til en årlig deflation på ca. 2 % årligt. Men er det ikke en ligegyldig observation ?

Nej, hvis man tænker på automobilindustriens betydning for opbygningen af velfærden så er den observation mere end interessant. Det var bilindustrien som muliggjorde både Tyskland og Japans økonomiske genopbygning efter krigen, og det var den engelske bilindustris fiasko der var primus motor i den britiske økonomiske deroute, ligesom USA's bilindustris problemer kan aflæses direkte på den amerikanske handelsbalance.

Så bilindustrien og dens prisdannelse betyder enormt for os alle. Jeg vil vove den påstand, at prisudviklingen i bilindustrien er meget tæt på den egentlige prisudvikling i samfundet overhovedet.

Og svarer prisudviklingen til en årlig deflation på 2 %, så er det et reelt mål for deflationen i samfundene som sådan. Og her er det bemærkelsesværdigt, at mens priserne på et absolut primært produkt falder, så er ejendomspriserne blevet mere end fordoblet. Det er aldeles uholdbart. Prisudviklingen på jord og fast ejendom må nødvendigvis følge prisudviklingen i samfundet som helhed. Altså: Boligprisere tilbage til 1999 ( eller deromkring), og så nedadkorrigeret med deflationen, dvs. ca. 2 % årligt.

Men priserne stiger jo i butikkerne vil nogen sige. Ja, men det er en konsekvens af stigende afgiter og skatter. Surt, for den "inflation" kommer kun til at æde af det beløb som famillierne har tilrådighed til boligudgifter.

Som Thomas plejer at sige: Der er ingen bund under boligpriserne

Små personbiler er en udmærket indikator - alene fordi de næppe har andre formål end at bringe fra A til B. Det er så få, der praler med folkevognsmikrobobler. Så kan enhver lave dem.
Dernæst er de en indikator på den internationale handels accelerator: Nemlig stordriftsfordelene.
Den komparative fordel er en accelerator. Men den bedre udnyttelse af kapital, der ligger i, at man kan lige så godt producere 2 mio. biler som 1 mio. biler - produktivitets fremskridtet på arbejdskraft er ikke det store; men kapitalapparatet er bedre udnyttet.
Endelig er der spørgsmålet om de mindre transportomkostninger. Prøv bare at se fragtraterne.

doctor skrev:Interessant betragtning, og så kom vi tilbage til boligpriserne.

Der er ikke nogen bund under boligpriserne.

Nej og specielt ikke alle de utidsvarende boliger, som kalder på en ekstrem kærlig hånd til udskriftning af tag, isolering, nyt køkken, og badeværelse, tilbygning med 2-3 værelser, renovering af haven og udskiftning af al flisebelægning, udskiftning af elektriske el-installationer , nye gulve og varmeapparater. Sagt med andre ord: Mange af de boliger der sælges er jo ganske utidssvarende og nedslidte. Mens bilens motorkraft er steget fra 50 til 60 hk og tilmed er blevet betragteligt billigere, så er mange af de udbudte boliger håndværkertilbud. Sorry to say. Hvem gider bruge de næste 10 år og al opsparing på at renovere en udslidt rønne som er købt til liebhaverpris?

Kæreste ven: Det er de nyopførte boliger, der står tomme! Som før sagt: Jo, der er et nedrivningsbehov på 10-20.000 (efter de tal, jeg så for et par år siden); men det er ligegyldigt i den større sammenhæng, hvor der fra 2003 er bygget 150.000 fuldstændig overflødige boliger. Endelig kan du ikke sammenligne med 1960'ernes saneringer, hvor hele kvarterer i København blev revet ned, fordi de aldrig skulle have været bygget i sin tid: De var nedslidte, da de blev bygget: "Den sorte firkant" mm.
Hvorfor er de udbudte boliger så håndværkertilbud? Det er da fordi de andre ikke kan sælges til de udbudte priser - gør at selv bygninger, der skulle have været revet ned kan sælges - alternativet: En ny bolig er alt for dyr.
Pointen er imidlertid, at det ikke er så forfærdelig mange.

Fødevarepriser i Danmark er perverse, fordi vi har en stor landbrugseksport, hvilket gør at overskuddet sælges i Danmark. Prisen på mørbrad varierer voldsomt efter om en eksportordre er gået i vasken eller ej.

Thomas skrev:
Små personbiler er en udmærket indikator - alene fordi de næppe har andre formål end at bringe fra A til B. Det er så få, der praler med folkevognsmikrobobler. Så kan enhver lave dem.

Den betragtning er jeg så ikke enig i. Det forholder sig snarere omvendt. Hvis penge ikke er et problem kan alle lave et godt produkt. For dyre biler tæller mærket og prestigeværdiene ( P værdien) imidlertid mere end det rent tekniske. For direktør Gyldenkål er det nemlig ikke lige meget om der står BMW eller Hyundai på bilen når den parkeres nede i lystbådehavnen. Men hvis prisen er den altafgørende variabel for at få succes, så kræver det virkeligt talent og dygtighed at producerer det mest attraktive produkt som snupper de største markedsandele.

Og taler vi om småbiler til folket, så betyder "P" værdien meget lidt som Du selv siger. For hr. og fru Jensen betyder det uendelig lidt om der er det ene eller det andet emblem på blikkassen. Det er funktionalitet, udstyr, anvendelighed, økonomisk tryghed og pris som er afgørende for valget af køretøj. Og dermed afgørende for om det bliver producent A eller B som får de store markedsandele.

Det er derfor indefor de "folkelige" produkter deflationen vil vise sig først. Det er her konkurrencen er benhård og nådeløs. Kan de europæiske og amerikanske producenter levere er konkurrencedygtigt produkt, eller bliver de "tromlet" af de asiatiske producenter ?

Svaret på det spørgsmål er afgørende for vores allesammens velfærd.

SortKaffe skrev:

Thomas skrev:
Små personbiler er en udmærket indikator - alene fordi de næppe har andre formål end at bringe fra A til B. Det er så få, der praler med folkevognsmikrobobler. Så kan enhver lave dem.

Den betragtning er jeg så ikke enig i. Det forholder sig snarere omvendt. Hvis penge ikke er et problem kan alle lave et godt produkt. For dyre biler tæller mærket og prestigeværdiene ( P værdien) imidlertid mere end det rent tekniske. For direktør Gyldenkål er det nemlig ikke lige meget om der står BMW eller Hyundai på bilen når den parkeres nede i lystbådehavnen. Men hvis prisen er den altafgørende variabel for at få succes, så kræver det virkeligt talent og dygtighed at producerer det mest attraktive produkt som snupper de største markedsandele.

Og taler vi om småbiler til folket, så betyder "P" værdien meget lidt som Du selv siger. For hr. og fru Jensen betyder det uendelig lidt om der er det ene eller det andet emblem på blikkassen. Det er funktionalitet, udstyr, anvendelighed, økonomisk tryghed og pris som er afgørende for valget af køretøj. Og dermed afgørende for om det bliver producent A eller B som får de store markedsandele.

Det er derfor indenfor de "folkelige" produkter deflationen vil vise sig først. Det er her konkurrencen er benhård og nådeløs. Kan de europæiske og amerikanske producenter levere er konkurrencedygtigt produkt, eller bliver de "tromlet" af de asiatiske producenter?

Svaret på det spørgsmål er afgørende for vores allesammens velfærd.

Nu er det altid præstigeprodukterne, der går illikvide - ægte tæpper f.eks. - Produkter der ALDRIG falder i pris. Det gør de heller ikke; men de bliver heller handlet.
Der er jo ikke noget svært i at lave en bil; men at lave den i en pris - og kvalitet - så den kan få volumen, det er svært.

En ting, du altid skal være opmærksom på med de mindste Folkevogne: Folkevogn har aldrig tjent penge på Polo (da den var den mindste), fordi den altid har været solgt for billigt: Formålet er nemlig, at det er den FØRSTE bil, den kvalitetsbevidste forbruger køber - den forbruger, der køber en ny bil hvert 7'ende år de næste 50 år. Det er de efterfølgende biler, der skal give rentabiliteten.

Men ja, det er indenfor de folkelige produkter deflationen viser sig - ikke nødvendigvis først; men med vægt. Det er der massen i markedet befinder sig.

En anden ting er, at en bil måler det internationale prisniveau: En bil er nemlig en sammenstuvning af alle mulige importerede dimser. Det er nok så meget dér de amerikanske bilfabrikanter gik galt i byen: De holdt sig til deres lokale leverandører i Michigan.
Opel forsøgte for nogle år siden, at spare sig frem - med det resultat, at kvaliteten faldt. Hvis det er muligt, så tager det mange mange år at genoprette forbrugertilliden.

Cirb skrev:@ Thomas - mht antallet af tvangsauktioner, jeg tror ikke så meget det bliver boligmarkedet, der udløser dem som hr Jensen.

Hvis man har været vant til en høj løn og 10-20 K ekstra om måneden til forbrug derudover fra løbende belåning af huset, er der langt ned til en lav løn (hvis overhovedet nogen) og ingen løbende belåning.

Nogen (måske enda de fleste) skal nok finde ud af at spænde bæltet, men for rigtigt mange kommer det til at køre af sporet. Selvom banken ikke bidrager yderligere til hr Jensens insolvens er der jo stadig GE money bank, Bilka, kontokort hos magasin, afbetaling hos EL-giganten og alle mulige andre rare muligheder for fortsat at bruge penge man ikke har og aldrig nogensinde kommer til at få igen.

Og selv hvis hr Jensen styrer uden om de faldgruber er der jo altid muligheden for at konen skrider, når det går op for hende at nej - det endte ikke som eventyrene, hun blev ikke prinsesse i forstæderne med 3 årlige eksotiske rejser, en meningsfuld alt-for-damerne karriere og uhæmmet adgang til bling-bling. Hun blev forstadsmor med et servicejob, buskort, indkøb efter tilbudsavisen, hjemmebag og en kanoferie på guden-åen hvert andet år....

Mvh
Cirb

Så er hr Jensen på vej ud over kanten....

Mvh
Cirb

Cirb skrev:

Så er hr Jensen på vej ud over kanten....

Mvh
Cirb

Ja - da.

Thomas skrev:

Cirb skrev:

Så er hr Jensen på vej ud over kanten....

Mvh
Cirb

Ja - da.

Og han har taget tilløb...

Mvh
Cirb

Cirb skrev:
Og han har taget tilløb...

Mvh
Cirb

og udvalgt landingspladsen med sømmåtter og alt til bankfaget henhørende.

Thomas skrev:

Cirb skrev:
Og han har taget tilløb...

Mvh
Cirb

og udvalgt landingspladsen med sømmåtter og alt til bankfaget henhørende.

Hæ....

Mvh
Cirb

Cirb skrev:
Hæ....

Mvh
Cirb

Stadig op til 95 % belåning.

Har de da intet lært ?

Venly hilsning

Sort Kaffe

SortKaffe skrev:

Stadig op til 95 % belåning.

Har de da intet lært ?

Venly hilsning

Sort Kaffe

Jo, det tror jeg sådan set nok; men de har manøvreret sig ind i en position, hvor de ikke kan gøre noget ved det.

Antag man har en debitor:
1) Købt i 2006 til 4 mio. Kridte lånt: 3,2 mio. Bank: 0,8 mio.
2) Prisfald - 20% til 3,2 mio. i 2011.
3) Salg i 2011 til 3,2 mio. Banktab = 0,8 mio.
4) Køber finansieret: Egen finansiering 5%= 0,16 mio, Kridte 95% = 3,04 mio.

Pointen er:
1) Kridte slipper med at konstatere et tab på 0,16 mio.
2) Kridte slipper for tvangsauktion og overtagelse af ejendommen til bogført 3,2 (som den ikke kan sælges for med en kredit finansiering på 80% 2½ mio.). Dermed kommer den ejendom ikke til at figurere i beholdningen af midlertidigt overtagne ejendomme - en konto, der højst må udgøre 20% af den ansvarlige kapital!

Det er en form for parkeringsaftale. Problemet er nemlig, at parkeringsaftaler er administrativt lettere at lave for en udlejningsejendom til 100 mio. kr. Tænk bare hvis alle ejerlejligheder i København skulle laves om til parkeringsaftaler.


Nej, det er sådan set ikke dér problemet ligger!
Altså Danske Bank og Nordea, det er store nok til at finansiere opkøbet af egne flexobligationer - med besvær; men ok verden bliver jo meget meget bedre i næste uge.
Hvor Fanden får Nykredit og BRF finansieringen fra - repo aftaler og anden fikumdik kan løse noget; men næppe blot i nærheden af behovet??????

Helt tilfældigt startede jeg denne tråd for nøjagtig et år siden.

Nu har epn så også opdaget "Problemet":

http://epn.dk/privat/bolig/finans/article4875363.ece

En ni dobling af huslejen, allerede fra næste år. Jamen jamen, det skal da nok gå godt

ellers kan man jo vælge at "konverterer" til 30 årig fastforrentet. Så "nøjes" man med en seksdobling.

Mon ikke et par "bo-lig" ejere vil foretrække at "konverterer" til islam i stedet ?

SortKaffe skrev:Helt tilfældigt startede jeg denne tråd for nøjagtig et år siden.

Nu har epn så også opdaget "Problemet":

http://epn.dk/privat/bolig/finans/article4875363.ece

En ni dobling af huslejen, allerede fra næste år. Jamen jamen, det skal da nok gå godt

ellers kan man jo vælge at "konverterer" til 30 årig fastforrentet. Så "nøjes" man med en seksdobling.

Mon ikke et par "bo-lig" ejere vil foretrække at "konverterer" til islam i stedet ?

Som sagt - erkendelse er sådan set ligegyldig, når det er for sent.

Er SDRO grænserne vedtaget i EU og ikke bare noget dansk, vi alligevel kan se igennem fingrene med når lokummet brænder?

Og hvordan vurderer realkreditters ejendomsværdier, de kan jo bare ligge lidt ekstra på den optimistiske side, og så holder mange sf lånene sig måske stadig indenfor 80 procent, ihvertfald dem som er købt i 2003.

Mad andre ord, kan der ikke stadig fifles lidt med reglerne, for at holde hovedet onenvande.

Mad andre ord, kan der ikke stadig fifles lidt med reglerne, for at holde hovedet onenvande.

Nej...der er fiflet for ALT hvad remmer og tøj kan holde i forvejen!

Løbet ER kørt, vi er på vej ind i en Dansk ala Subprime krise.

inden du nu råber om dansk subprime krise, må du lige komme med tal for hvor mange der som bare har brugt det ekstra rådighedbeløb til pajt frem for afdrag på dyr bank gæld. har en boligejer, som de fleste, brugt afdragsfrihed til at betale dyr banklån ud i løbet af de 10 år som afdragsfrihed har løbet, stiger den månedlige boligudgift næsten ikke da
afdragsfrie reallån+10 årig banklån = reallån med afdrag over 20 år i ydelse.

og når folk så tilmed har fået minimun 25 % i lønforhøjelse siden køb når de skal starte med afdrag på reallån, ser deres økonomi fint ud...

bevars der skal der nok være nogle som købte på toppen og som ikke har afdraget dyrt banklån, men det er et lille tal, så nej, der kommer ingen subprime krise i dk...

moniulven skrev:inden du nu råber om dansk subprime krise, må du lige komme med tal for hvor mange der som bare har brugt det ekstra rådighedbeløb til pajt frem for afdrag på dyr bank gæld. har en boligejer, som de fleste, brugt afdragsfrihed til at betale dyr banklån ud i løbet af de 10 år som afdragsfrihed har løbet, stiger den månedlige boligudgift næsten ikke da
afdragsfrie reallån+10 årig banklån = reallån med afdrag over 20 år i ydelse.

og når folk så tilmed har fået minimun 25 % i lønforhøjelse siden køb når de skal starte med afdrag på reallån, ser deres økonomi fint ud...

bevars der skal der nok være nogle som købte på toppen og som ikke har afdraget dyrt banklån, men det er et lille tal, så nej, der kommer ingen subprime krise i dk...

Den er her allerede!
Ejerboligudlånet

Det gider end ikke Nationalbanken lægge skjul på mere!

Thomas skrev:Den er her allerede!
Ejerboligudlånet

Det gider end ikke Nationalbanken lægge skjul på mere!

Dine grafer siger intet om hvordan boligejerne har forvaltet afdragsfriheden. Som jeg også nævner i en anden tråd så er det samlede bankudlån FALDET ret så drastisk siden finanskrisen. Hvorfor finder du det ikke nødvendigt at medtage al bankgælden til private i dine grafer så man kan få et retvisende billede? Og hvorfor medtager du ikke de private opsparinger som også er steget kraftigt siden finanskrisen? Det er da yderst vigtige parametre når man skal vurdere helheden. Du plukker blot enkelte tal ud og forplumrer derved overblikket.

At den samlede boliggæld stiger siger intet om den enkeltes økonomiske situation. Eksempelvis er der kommet langt flere førstegangskøbere på markedet i de senere år hvilket naturligt nok øger den samlede gæld. Men det fortæller stadig ikke meget om købernes økonomiske situation.

Når det er sagt så er der reelt ingen der har et præcist overblik over situationen og hvordan det vil gå i de næste 3-5 år. Det forhindrer dog ikke panelet herinde i at drage bombastiske konklusioner fordi "sådan er det bare". Det er ikke nogen særlig redelig fremgangsmåde.