Hvor driver bankerne boligmarkedet hen?

Tja, men modsat dig Thomas så har jeg da et arbejde og et liv udenfor dette forum.

Plyds kan jo så læse denne rapport som belyser hvor meget man kan få ud af at energirenovere:

http://www.sbi.dk/miljo-og-energi/energibesparelser/bedre-energimaerkning-bedre-pris.-netvaerk-for-energirenoveringole-michael/sammenhaeng-mellem-energimaerkning-og-salgspris-2

Som det fremgår så er forskellen i salgspris på et G-mærket hus og et A-mærket på 3360 kr/m2 og derfor er dine 5250 kr/m2 helt ude i hampen.

Stakkels wh. Du kan jo ikke læse dansk. Det er IKKE mig der har beregnet de tal lille ven.....
Læs den artikel jeg oprindeligt linkede til.
Problematikken er slet ikke slået igennem for alvor endnu - hvad jeg vist også skrev? - så det er bare det vi har i vente....

Plyds skrev:Stakkels wh. Du kan jo ikke læse dansk. Det er IKKE mig der har beregnet de tal lille ven.....
Læs den artikel jeg oprindeligt linkede til.
Problematikken er slet ikke slået igennem for alvor endnu - hvad jeg vist også skrev? - så det er bare det vi har i vente....

Fint nok, nu holder jeg psykopaten - så slår Du sømmene i ham - pas på mine fingre!

Plyds skrev:Stakkels wh. Du kan jo ikke læse dansk. Det er IKKE mig der har beregnet de tal lille ven.....
Læs den artikel jeg oprindeligt linkede til.
Problematikken er slet ikke slået igennem for alvor endnu - hvad jeg vist også skrev? - så det er bare det vi har i vente....

Jamen det er da fair nok. Du skrev jo dette:

"Dvs. der i princippet skal være 7 x 750 = 5.250 kr. pr. m2 i prisforskel på en villa i energiklasse A og en i klasse G"

men det mener du så ikke alligevel jf. ovenstående og det tager jeg da til efterretning.

Du havde mig på ignore ikke sandt Thomas?? Så forsvind du bare ind i din hule igen

wh skrev:

Jomsviking skrev:Det er jo ikke seriøst. Det er jo ikke betonblokkene der er problemet (udover at det er beton). Tjekker du VVS og EL installationer vil du se at alt er under halv værdi og det meste på minimumsværdi (20%) efter 40 år. Men det var nu mere det utidssvarende element jeg interesserer mig mest for.

River man et hus ned fordi el- og vvs-installationer trænger til en udskiftning??! Eller fordi huset er "utidssvarende"?!? Der bliver da lavet masser af modifikationer på eksisterende huse hvor vægge væltes, nye sættes op, der bygges ud eller sættes 1. sal på osv osv. Det er bestemt ikke altid lige heldigt eller hensigtsmæssigt, men at påstå at et nybygget hus anno 2013 er nedrivningsmodent efter 40 år har du intet belæg for at påstå - overhovedet.

Jeg kan oplyse, at jeg selv bor i et relativt nyt hus med 2 badeværelser, 3 børneværelser, kontor, soveværelse, stue, køkken/alrum og bryggers. Hvad der skulle gøre mit hus ubrugeligt om 30 år har jeg meget svært ved at se.

Jeg siger egentligt ikke at et "70'er" hus er nedrivningsmodent efter 40 år, jeg siger at det sandsynligvis bedre kan betale sig at bygge nyt end at renovere og modernisere et sådant hus op til tidens standard, efter 40 år.
Selvfølgelig er det udsagn finansielt set ikke sandt når man tillægger et 40 år gammelt hus af "70'er standard" noget nær ny-pris værdi, men det er jo der fejlen er.

Sammenlign med biler. En ny bil er væsentligt dyrere end en i øvrigt fuld funktionel og fejlfri 5 år ældre model, også dyre end hvad en almindelig afskrivning skulle tilsige. Den effekt, der i mine øjne er rimelig, bør også eksistere på boligmarkedet - det gør den åbenlyst ikke og det betragter jeg som en markedsfejl.

Markedsfejlen optræder ikke fordi nogle mennesker vælger at køre i en utidssvarende bil eller vælger at bo i et utidssvarende hus - begge med afledte ekstra omkostninger. Bilejeren gør oftest en rigtig god handel, for han handler ind i et meget stort marked, hvor brugtvognsprisen i højgrad er givet ved det tyske brugtvognsmarked, men huskøberen handler ind i et lille marked, der såvidt jeg kan se dels er udsat for en "priceleader" dels er udsat for kartellignende forhold. Priceleaderen er pantet i boligen og kartellet er de relativt få ejendomsmæglere, der sætter udbudsprisen. På den vis kommer Priceleaderne (pantet) til at sætte en generel (mindste)pris, også for de huse der ikke er pant i (det sørger kartellet for - hvem vil udbyde sit hus til mindre end hvad mægleren siger det er "værd"? - Hvor "værd" er hvad andre huse er til salg/solgt for).

Resultatet er at huspriserne ikke tilpasser sig markedet og salget går i stå. Og man opnår den mærkværdige effekt at det ser ud til at det langt bedre kan betale sig at købe nyt end brugt, også når man freregner tilfredsheden ved det nye og moderne (hvilket ny-bilkøberen jo betaler en formue for).

Jomsviking skrev:Jeg siger egentligt ikke at et "70'er" hus er nedrivningsmodent efter 40 år, jeg siger at det sandsynligvis bedre kan betale sig at bygge nyt end at renovere og modernisere et sådant hus op til tidens standard, efter 40 år.
Selvfølgelig er det udsagn finansielt set ikke sandt når man tillægger et 40 år gammelt hus af "70'er standard" noget nær ny-pris værdi, men det er jo der fejlen er.

Kan du give mig et eksempel på et område hvor 70'er husene koster næsten det samme som et nyt hus i samme område? Det er bestemt ikke noget jeg kan genkende fra mit lokalområde. Her koster de klassiske 70'er drøn 2-2,5 mio mens de nye huse ligger omkring 4 mio.

Jomsviking skrev:Sammenlign med biler. En ny bil er væsentligt dyrere end en i øvrigt fuld funktionel og fejlfri 5 år ældre model, også dyre end hvad en almindelig afskrivning skulle tilsige. Den effekt, der i mine øjne er rimelig, bør også eksistere på boligmarkedet - det gør den åbenlyst ikke og det betragter jeg som en markedsfejl.

Det giver ingen mening at sammenligne huse med biler eftersom biler principielt kan producere i et uendeligt antal mens boliger er en begrænset vare. Du kan ikke bare købe dig et nyt hus og placere det hvor du vil.

wh skrev:

Jomsviking skrev:Jeg siger egentligt ikke at et "70'er" hus er nedrivningsmodent efter 40 år, jeg siger at det sandsynligvis bedre kan betale sig at bygge nyt end at renovere og modernisere et sådant hus op til tidens standard, efter 40 år.
Selvfølgelig er det udsagn finansielt set ikke sandt når man tillægger et 40 år gammelt hus af "70'er standard" noget nær ny-pris værdi, men det er jo der fejlen er.

Kan du give mig et eksempel på et område hvor 70'er husene koster næsten det samme som et nyt hus i samme område? Det er bestemt ikke noget jeg kan genkende fra mit lokalområde. Her koster de klassiske 70'er drøn 2-2,5 mio mens de nye huse ligger omkring 4 mio.

Jomsviking skrev:Sammenlign med biler. En ny bil er væsentligt dyrere end en i øvrigt fuld funktionel og fejlfri 5 år ældre model, også dyre end hvad en almindelig afskrivning skulle tilsige. Den effekt, der i mine øjne er rimelig, bør også eksistere på boligmarkedet - det gør den åbenlyst ikke og det betragter jeg som en markedsfejl.

Det giver ingen mening at sammenligne huse med biler eftersom biler principielt kan producere i et uendeligt antal mens boliger er en begrænset vare. Du kan ikke bare købe dig et nyt hus og placere det hvor du vil.

Kan du give mig et eksempel på et område hvor 70'er husene koster næsten det samme som et nyt hus i samme område? Det er bestemt ikke noget jeg kan genkende fra mit lokalområde. Her koster de klassiske 70'er drøn 2-2,5 mio mens de nye huse ligger omkring 4 mio.

Ja, du giver jo selv tallet:

Lad os antage at det 40år gamle hus er iøvrigt identisk minus slid og ælde med det nye til 4 mil.
(Jeg ser bort fra grundpriser, da du ikke opdeler pris i hus og grund)

Halvdelen af al VVS og El installationer er mindre end halvdelen værd af ny-pris og ofte nede på minium (20%).
Bygningsdelene er omkring 75% værd.

Er det helt urimelig at påstå at huset har tabt 40-50% i værdi som følge af afskrivning baseret på levetid?

Acceptere vi denne skal det gamle hus koste ikke mere end 2.0 - 2.4 mil, alene som følge af at husets delelementer nærmer sig slut leve tid.

Der er ikke i det regnskab taget højde for at f.eks. køkkenet er 70'er style og utidssvarende, umoderne, grimt, Småskadet, ramponeret og for småt ifht. tidens krav og modelune. Vi har blot afskrevet f.eks. "køkkenlågen" efter alder og forventet (funktionel) levetid.

Så vi skal meget længere ned end afskrivningsprisen baseret på forventet levetid, faktisk så skal vi fraregne alle komponenter som skal udskiftes ved en modernisering for at bringe dette hus op på niveau med det nye hus. Og lad mig bare med en bredpensel male følgende ud: Køkken og badeværelser og alle installationer med mindre 20% rest tid skal fraregnes

Altså vi står med et hus til nedskreven værdi 2.0 - 2.4 mil uden køkken og badeværelser. Hvad koster det? to badeværelser og et køkken (installeret af proffesionelle - ikke noget hjemmebyg her) 250-500k?

Lad mig tage det høje: Altså vores hus bør nu koste 1.5-1.9M.

Nu har vi et 40 år gammelt hus med nye badeværelser og nyt køkken (lige som det nye hus). Resten af huset er 40 år gammelt med tilhørende slid.

Så skal huset isoleres, gulvet skal nok shines lidt op (i forhold til det nye, ikk' - konen skal jo ikke blive ked af at vi tog det gamle hus) der skal males. Det hele skal laves af proffer, for det er det nye hus.
Hvad mon det koster? 500k?

Altså rimelig pris: 1 til 1.4 Mil.

Og - og det er min pointe - når du har hældt 1M til 1.5M i dit gamle hus for at det skal være lige så godt som det nye, så vil din kone stadigvæk sige: "Vi skulle have købt det nye" - og ja - det skulle I.

Du kan ikke bare købe dig et nyt hus og placere det hvor du vil.

Ja, markedsfejl.

Kunne du venligst oplyse mig hvor 70'er husene generelt koster næsten det samme som et nyt hus i samme område? Det var jo din påstand og den vil jeg da meget gerne se i virkeligheden.

Ellers er jeg da enig i hvad du skriver: Hvis huset ikke er renoveret/vedligeholdt overhovedet i 40-50 år så er det da absolut værd at overveje om det ikke er bedre at rive skidtet ned. Skal der smides 1½ mio i projektet eller mere er det ofte langt bedre at bygge nyt på samme grund.

Men disse huse koster jo heller ikke det samme som et nyt hus vel?? Typisk ligger de prismæssigt meget tæt på grundværdien alene.

wh skrev:Kunne du venligst oplyse mig hvor 70'er husene generelt koster næsten det samme som et nyt hus i samme område? Det var jo din påstand og den vil jeg da meget gerne se i virkeligheden.

Ellers er jeg da enig i hvad du skriver: Hvis huset ikke er renoveret/vedligeholdt overhovedet i 40-50 år så er det da absolut værd at overveje om det ikke er bedre at rive skidtet ned. Skal der smides 1½ mio i projektet eller mere er det ofte langt bedre at bygge nyt på samme grund.

Men disse huse koster jo heller ikke det samme som et nyt hus vel?? Typisk ligger de prismæssigt meget tæt på grundværdien alene.

Nej de koster ikke "det samme", hvor du ligger ord i min mund og skaber en stråmand.
Jeg siger at forholdet slet ikke tilstrækkeligt afspejles i priserne. Følger du mit regnestykke, som du vist erklærede dig nogenlunde enig i, skal det gamle hus ligge på en ca. 1/4 af det nye (til 4M) til det skal du lægge grundpris. (bliver huset mindre/billigere bliver regnestykket værre, da køkken/bad er rimeligt fast). Og det ser man IKKE. Der udover er det ikke nødvendigt at forudsætte at huset slet ikke er renoveret/vedligeholdt i 40-50 år. Huset er antaget løbende vedligeholdt, og selv hvis køkken/bad var blevet renoveret "midtvejs" (altså for 20 år siden) ville de være stærkt bedagede i dag. og ikke på niveau med "nyt". Men lad os endelig antage at disse huse ikke er renoveret/moderniseret i 20år, det passer meget godt med at et ægte par netop er søgt videre enten på plejehjem eller den et-værelses med låg.

Man kan selvfølgelig drage ind i mæglerland og påstå at ganske almindelig jord på en 1000-1500 m2 er millioner værd, det er muligt, men det er i mine øjne markedsfejl hvor få udbydere kan presse prisen op.

Stråmand?? Her er dine egne ord:

"Selvfølgelig er det udsagn finansielt set ikke sandt når man tillægger et 40 år gammelt hus af "70'er standard" noget nær ny-pris værdi, men det er jo der fejlen er."

Det læser jeg som at du påstår, at et 70'er hus koster det samme som et nyt i samme område, men det er så åbenbart ikke det du mener.

Jeg kiggede lidt på boligsiden for mit eget område og kan udmærket finde flere emner der kan erhverves for 1-1½ mio til nedrivning således at et komplet projekt ender op i de små 4 mio et tilsvarende færdigt nyt koster.

Så igen: Vis mig de(t) område(r) som du refererer til.

Wh

Det ved du jo godt er et voldsomt arbejde for at tilfredsstille din kværuleren.

Tilfældigt nedslag i hus fra 1964
helsingør
Det er i rimelig pæn stand med nye gulve.
130m2 Grundværdi 900k

Pris 2,4M

Her
EuroDan


Kan du bygge et nyt hus på 140m2 til ca. 1.8M plus grund.

Dvs omregnet koster det nye 2.57M
og det gamle kostede 2.4M

Med andre ord, nærmest det samme.

Som en service oplysning vælter de det gamle for 100K - Altså ejendomsværdien af det gamle er 900k-100k = 800K, og ikke 2.4M

Jeg bad om et område hvor 70'er husene koster det samme som et nybyg. Det var jo hvad du skrev. For 2,4 mio får du ikke et nybygget hus.

Men lad os da se på huset alligevel: Et hurtigt kig på tilstandsrapporten afslører én K2'er som er revnede fliser i køkkenet. Ingen bemærkninger til hverken tag, vægge, vinduer eller døre (sidstnævnte er af nyere dato ligesom badeværelset også er). Derudover er ejendommen energimærket i klasse C og derved langt fra den G'er vi tidligere talte om. Sælger har brugt for 10.742 kr. i varme i seneste afregningsperiode - det er da absolut ikke galt og kræver ikke de helt vilde investeringer i isolering mv.

Seriøst?? Er det dit bud på et hus der er bedst tjent med at blive revet ned? Har du egentlig set på hvad du linker til? Et nyt køkken i ejendommen vil gøre underværker samt en renovering af haven.

Hvad mener du ellers der er graverende galt med ejendommen siden du linker til den?

Og hvad nybyg angår: Nej, du kan ikke bygge et nyt nøglefærdigt hus på 140m2 for 1,8 mio. Eurodans (og andres) standardpriser på tillæg er håbløst lavt sat udelukkende for at lokke kunder i biksen. Som udgangspunkt kan du tage listeprisen for et hus og lægge 1 mio til - så har du prisen inkl. tillæg, fliser, carport og have.

Tro mig: Jeg har selv bygget og det bliver altid langt dyrere end man tror. Alene ekstra fundering kan let løbe op i 100-200K

Bla bla bla.

Useriøst.

Nå, så slap dine argumenter da vidst op

wh skrev:Nå, så slap dine argumenter da vidst op

Jeg har givet dig et markeds-eksempel på lige nøjagtigt det jeg sagde, jeg kan oplyse dig om at ovenstående hus ikke er specielt i helsingørområdet, der lige netop er kedetegnet af den slags huse i parcelhus kvt'erene.

Så kan det godt være at du mener at huset er fantastisk (tjek lige køkkenet - helt utilsvarende) og at firmaer lyver om deres priser (hvorefter at du taler om fliser og carport som heller ikke er i det gamle, det er jo godnat).

Det er useriøs debatform, og det ville klæde dig at indrømme at du tog fejl.

Og som jeg skrev så vil et nyt køkken gøre underværker. Det koster ikke en formue.

Som jeg ser det som er huset da fuldt ud anvendeligt i mange år fremover hvilket tilstandsrapporten jo også understøtter. Du mener åbenbart noget andet, men er ikke i stand til at dokumentere det. Om med små 11K i varmeudgifter er det da absolut ikke nødvendigt at spekulere i store energirenoveringer - det er formentlig de nye vinduer og døre der giver en relativt rimelig varmeregning.

Når man bygger nyt så ryger hele haven og derfor skal det selvfølgelig regnes med i projektprisen.

Jeg siger ikke at byggefirmaerne lyver om deres priser, men når de slår store reklamer op så giver det ikke et retvisende billede af den reelle pris.

Eksempler på almindelige merudgifter som stort set alle nybyggere har:

Ekstra fundering
Trægulve i alle rum
Ekstra og dyrere klinker (der er altid afsat en for lille m2-pris)
Filt på vægge og lofter (ingen vælger væv og listelofter)
Flere skuffer i køkkenet (der er altid valgt en meget skrabet indretning)
Ekstra/større garderobeskabe
Flere stikkontakter
Andre mursten end standardvalget
Evt. lertegl i stedet for betontegl
Andre hvidevarer (ja, rigtigt: standardvalget er ofte de billigere modeller)
Indbygningsspots
osv osv osv

Ovenstående er ikke vild luksus, men ting som stort set alle nybyggere vælger til og derfor ender den endelige pris langt over reklameprisen. Derudover kommer udgifter som byggefirmaerne slet ikke nævner, men som er betragtelige:

Bortkørsel af overskudsjord
Tilslutningsafgifter (dog kun for nyudstykninger)

Alene de 2 poster løber hurtigt op i 150K

Det er tydeligt, at du ingen erfaring eller kendskab har til byggeri overhovedet

!) Jeg tror faktisk Klinkby har forladt den identitet for nærværende og der således kun er en mæglerhjerne i de tomme lokaler.

2) Det væsentlige er, at boligmarkedet er politisk opgivet:

Dels kan man ikke gøre noget ved det.
Dels vi et langt større problem i bankerne.

At boligejere mm. bliver hængt til tørre - det er bare ærgerligt.

WH

Det er tydeligt at du opfinder argumenter til lejligheden.

Det nævnte eksempel er sat til en salgspris og der er et vejledende tilbud på nybyg - og det vælger jeg at forholde mig til. Og de to tal viser påstanden: At gamle huse ikke nedskrives i værdi som man ville forvente. Tværtimod er dette 50 årige hus sat til salg for noget der ligner nybyg pris.

Jeg skal da medgive at dette hus ikke er i dårlig stand og sagtens kan beboes. Men det ændrer ikke ved at sælger tror at han skal have nypris for noget der er 50 år gammelt.

Ja, lad os bare lukke den her med denne her:

http://www.boliga.dk/boligpriser/BoligpriserSearch.aspx?AreaSelection=23000&PropertyTypeSelection=0&DatatypeSelection=0

Seneste kvartal viser en m2-pris på 18.291 kr. 131 X 18291 = 2,4 mio

Der skal nok komme et mindre prisafslag i omegnen af 5-10% når huset endelig sælges.

Et ejendom er det værd som den kan sælges for. Uanset hvad du måtte synes og mene.

wh skrev:Ja, lad os bare lukke den her med denne her:

http://www.boliga.dk/boligpriser/BoligpriserSearch.aspx?AreaSelection=23000&PropertyTypeSelection=0&DatatypeSelection=0

Seneste kvartal viser en m2-pris på 18.291 kr. 131 X 18291 = 2,4 mio

Der skal nok komme et mindre prisafslag i omegnen af 5-10% når huset endelig sælges.

Et ejendom er det værd som den kan sælges for. Uanset hvad du måtte synes og mene.

Ja da, som det fremgår kan de heller ikke sælges:

antal salg

15 salg i kvartallet for ca. 46000 mennesker er ikke meget...

Jomsviking skrev:15 salg i kvartallet for ca. 46000 mennesker er ikke meget...

Og på landsplan ser det bare så usandsynligt meget værre ud...


Hvilket vel også besvarer trådens åbningsspørgmål.

Mvh
Cirb