Flextumbe løsningen - SDRO eller RO ?

HenningK skrev:

Cirb skrev:Mine spekulationer går præcis på om RKerne kan og vil benytte evt omlægninger ved udløb af afdragsfrihed til at slippe ud af SDRO fælden, og aflevere regningen hos flextumberne i form af RO lån med dårligere kurs.

Regningen kan ikke for alvor afleveres hos insolvente flextumper. De har jo ingen penge.

Jeg synes at situationen i øjeblikket ligner at RK'erne godt vil gi' SDRO-lån med afdragsfrihed, men selvfølgeligt ikke op til 80% af en 10 år gammel ejendomsvurdering - kun op til 60% af en ny vurdering. Resten vil de finansielle supermarkeder så (af deres hjertes godhed) gerne dække med (endnu) et dyrt banklån (hvor de har langt større mulighed for individuelt at skrue renten helt op til smertetærsklen).

Det er jo så i hvert fald det, som den insolvente ekstrablads-læser tilsyneladende blev tilbudt. De max. 60% afdragsfrihed matcher sådan set også Nykredits tolags-model: "Great minds think alike".

Problemet er, at det hænger stadig ikke sammen.
Lad os sige, at 80% af en nedskreven værdi belånes med en annuitet på 3%, 30 år - svarende ca. til en kort rente på 0%. Så er problemet resten, der skal finansieres med et banklån - og så har vi Kjærlund effekten igen.
Altså at banklånet på det der ligger ud over den reelle værdi af ejendommen vil være uden sikkerhed og skal afvikles som forbrugslån, hvilket vil gøre den samlede ydelse prohibitivt dyr. Der er en objektiv grænse for hvor høj ejendomsprisen kan være under hensyntagen til produktivitetsudviklingen i samfundet.

Vi er inde i nogle meget dybe teoretiske og principielle betragtninger - bla. hænger varighedsbetragtningerne, som investeringskonsulenter, banker, forsikringsselskaber, pensionskasser mm. IKKE sammen: De er ikke relevante - jeg vil endog sige at de er forkerte (som jomsviking påpegede det - sådan lidt nonchalant ved at vifte med labben i atmosfæren: Men han har sgu' ret så vidt jeg kan se). Der er noget at spekulere over, for finansieringen og realøkonomien skal på en eller anden måde hænge sammen.

Sagen er jo at de resterende 40%

Spørgsmålet er hvad RK'erne vil sige når flextumperne med de overbelånte huse holder dem op på § 23 Stk. 7 i bekendtgørelsen og kræver konvertering til et 30 årigt lån med afdrag? De vil vel nok sige ja. Om lånet skal afdrages over 20 eller 30 år er forsåvidt flintrende ligegyldigt - små afdrag er bedre end ingen afdrag.

Lige netop!
Her er problemet, at man med længere løbetid nærmer sig en grænseværdi for om der overhovedet kan siges at være et afdrag.......

Altså et lån skal principielt kunne afvikles, fordi pengene skal investeres (her glemmer vi lige inflation som noget flimflam, der kompenseres gennem en højere diskonto), hvilket vil sige at der skal tilfalde kapitalen (i grænsen) hele produktivitetsgevinsten - ellers vil kapital søge over mod mere lukrative investeringer - omvendt vil en investering ikke blive foretaget, hvis ikke den kan aflønne kapitalen gennem sit afkast - plus en marginal gevinst til investor (gående mod nul): Altså man investerer ikke, hvis man ikke selv har noget ud af det - det være så nærmest uendelig lidt. Det afkast kapitalen kan opnå maksimalt er således produktivitetsgevinsten.

Thomas har jo desværre nok ret i at en signifikant, giftig del af flextumperne ikke kan klare at afdrage over 30 år - den del kan jo så aldrig konvertere til lån med afdrag. Og de kan absolut heller ikke blive siddende med et lån hvor afdragsfriheden er løbet ud og som derefter skal afdrages over 20 år. Men hvordan skal de her giftige lånere så kapsles ind for at undgå at slå bunden helt ud af boligmarkedet?

Der er ingen vej udenom at der skal noget mere afdragsfrihed til. Så flexlånerne kan ende op med et nyt afdragsfrit SDRO-lån på 60% af en ny vurdering + banklån for resten (oveni det oprindelige banklån, som Thomas jo til bevidstløshed har redegjort for at der ikke er afdraget ekstraordinært på).

Det er ikke et banklån, der bliver tale om - det bliver en eller anden form for statslån.
Problemet er, at få konfiskeret fremtidige gevinster af spekulativ karakter - såsom arv mm.

Hvis jeg skulle spå om hvordan det politiske system vil reagere, så tror jeg stadig at der vil være en udstrakt politisk vilje til at hjælpe de insolvente - at undgå en bølge af tvang og et boligmarked i en stejl dødsspiral.

Den går desværre ikke - for overbyggeriet sammen med afviklingen af dødsboer sætter en grænse for højden af priserne. Tobins Q er ikke relevant - ikke mere.
Men ja prisfaldet skal begrænses til det håndterlige - problemet er bare, at vi ser et prisfald i Spanien på p.t. 16-17% om året.
Jeg forudsatte i sin tid, at man kunne klare maksimalt teoretisk et prisfald på 10% (11% i hovedstaden) - indrømmet det tal var trukket op af en fedtet kasket; men det giver dog en basis for at se den relative udvikling.

Muligheden for at vi skulle befinde os i et japansk scenarie er ikke sunket ind - så tanken er at hvis man kan sparke problemet 10 år ud i fremtiden med en ordning med 60%'s afdragsfri belåning, så løser problemet sig selv. For på det tidspunkt er de danske lønninger justeret og produktiviteten øget - og væksten er vendt tilbage. (Sådan tolker jeg i hvert fald at det politiske system tænker)

Lige præcis. Problemet er bare det, der hænger ud over produktivitetsforbedringerne!
Vi er med andre ord I det japanske scenarie. De japanske biler er jo de sidste 20 år blevet bedre; men man har alligevel IKKE kunnet afdrage på gælden.

Jeg tror at løsningen bliver at der stilles en eller anden form for statsgaranti for den del af flexernes (bank)lån, som ligger over 60% for at holde renten på et rimeligt niveau.
Måske en model, hvor pensionsbranchen låner pengene ud (til en markant bedre rente end statsobligationer) og staten stiller med en tabs-garanti. Modellen fungerede jo tilsyneladende ved bankredningerne. Det efterlader de giftige flexlånere i bankernes kløer - hvor de kan pines passende med individuelt fastsatte renter og vilkår.

Altså de dårlige lån i bankerne skal efterlades i bankerne, hvor vi så må lave alternativer til erhvervsinvesteringerne. I bankerne mures de dårlige lån inde - tabene tages og bankerne rekapitaliseres jævnligt gennem beskatning af pensionerne.

Når det handler om den politiske kommunikation, tror jeg også at den kan sælges i den brede offentlighed. At det at stille en garanti, jo ikke er det samme som at staten har tabt pengene. Staten taber først når låneren ikke kan betale.

hvilket er løbende.

Det argument tror jeg godt at der kan sælges i den brede offentlighed.

Plyds skrev:@ Henning K
Fy for et giftig senarie - men jeg kan da godt følge tankegangen i det. Det må aldrig ske, at der skal stilles statsgarantier for folk der ikke kan betale deres huslån. Det vil simpelthen være ødelæggende for samfundet, at præmiere gældsoptagelse på den måde.....

Det kan man godt sige....
Men reelt betragtet vil der på mange måder være tale om at tilbageføre en spekulationsgevinst i pensionsopsparingerne gennem tabsafvikling.
Jeg kan ikke helt overskue, hvor langt, vi når ad den vej.
Det er jo helt klart, at pensionisterne slet ikke kan få udbetalt pensionen - omregnet til de ydelser, de skal forbruge. Problemet er en rimelig alderdom for de ydelser som kan produceres - samtidig med at den produktive del af befolkningen kan få en rimelig aflønning.
Det er så småt på vej.
Der vil komme skattelettelser, fordi - med kun en beskeden (rimelig) forøgelse af standarden svarende til knap produktivitetsudviklingen i den offentlige sektor - så bliver de billigere, hvorfor skatten kan nedsættes.

Mht. politikkerne våde drøm om ny vækst om 10 år, så har du nok ret i den tankegang, den er desværre bare forkert, så det vil gå grueligt galt.....

Problemet her er, at selvfølgelig kommer der vækst; men når alle råvarepriser er vildt forkerte.
"Råvarer", fordi den enes råvare er den andens færdigvare på et eller andet plan.

Vi kan se, at omkring 2002 går der et eller andet ganske forfærdelig galt - Kina f.eks.
Det kan jo ikke have sin rigtighed at fra et nogenlunde stabilt leje, hvor råvarepriserne nogenlunde (i vore dages perspektiv) fulgte hinanden, så tager fanden ved det hele.

Det er ikke valutaen - i dette tilfælde USD, fordi havde det været tilfældet, så havde priserne svunget langt mere i takt. Jo, der er et valutaaspekt; men det er altså ikke særlig stort, for så havde kyllingepriserne svunget meget mere (kyllinger er min erstatning for fiflede prisindex og politisk bekvemmelighed). Kyllinger ligger på en prisstigning på 3% om året de sidste 25 år - det passer sgu nok meget godt, når man kompensere for en generel velstandsstigning mm.

Men mens forbrugerpriserne er ca. fordoblet for "almindelige mennesker", så ligger olieprisen p.t. på 4-5 gange højere, kobber ligger 3-4 gange højere og majs ca. 3 gange.
De voldsomme forskelle gør, at der ikke kan være tale om valutasvingninger, for det havde prismekanismerne udlignet på varer, der har så svært ved at blive indlåst.

Pointen er, at vi har lidt svært ved at se hvilket grundlag vi skal regne produktivitetsstigningerne fra!

Det vi har behov for, er at boligmarkedet får lov til at regulere sig selv - uden manipulaion - og så må gældsslaverne rykke ud og give plads til den yngere generation til lavere priser. Gør vi ikke det, så ødelægger vi muligheden for ejerbolig for de næste 2 - 3 generationer.

Jeg kan garanterer Dig for at boligmarkedet kommer ikke til at "regulere sig selv" - vi er kørt ud over kanten af hvad selvregulering kan klare på kort sigt.

Jeg er ikke så bange for de kommende generationer, for der er - i kraft af overbyggeriet og dødsboer - på den ene eller anden måde en stadig tilgang af boliger til boligmarkedet: Det være sig enten som ewjer eller lejer, for på et tidspunkt vil kridte/bank få spørgsmålet: Hvor lidt kan du tåle at tabe.

Desuden vil disse overbelånte tumber, aldrig lære økonomisk ansvarlighed.
Det må være et kernepunkt, at de tager ansvar for deres egen gæld, og ikke overlader den til samfundet.

Det bliver dels, dels.

På den ene side har flextumperne været vildt urealistiske i deres gældsætning; men på den anden side har den ældre generation fået nogle helt uholdbare spekulationsgevinster.

Den enkle måde, at løse problemet på, er at tillade at der gøres udlæg for gæld i pensionsopsparinger.
Så lader vi bare tvangsbølgen rulle, og i det omfang der er dækning for restgælden på pensionsordningen, så inddrages de beløb. Sådan!

Alt for mange har direkte spekuleret i, at kreditorerne ikke kan røre deres pensioner. Det bør der gøres en ende på.

Det vil desuden betyde at husene falder i pris, da man ikke lægere er parat til at tage så høj en risiko med for stor en investering i hus, når man ved at pensionen kan komme i spil, hvis man ikke kan betale sig gæld.

Via ovenstående slipper vi for omvejen omkring pensionkasserne. Pengene går direkte til kreditorerne. Der er langt enklere og billigere i administration.

Plyds skrev:Den enkle måde, at løse problemet på, er at tillade at der gøres udlæg for gæld i pensionsopsparinger.
Så lader vi bare tvangsbølgen rulle, og i det omfang der er dækning for restgælden på pensionsordningen, så inddrages de beløb. Sådan!

Alt for mange har direkte spekuleret i, at kreditorerne ikke kan røre deres pensioner. Det bør der gøres en ende på.

Det vil desuden betyde at husene falder i pris, da man ikke lægere er parat til at tage så høj en risiko med for stor en investering i hus, når man ved at pensionen kan komme i spil, hvis man ikke kan betale sig gæld.

Via ovenstående slipper vi for omvejen omkring pensionkasserne. Pengene går direkte til kreditorerne. Der er langt enklere og billigere i administration.

Nej det løser ikke problemet, for i høj grad er dem med boliggæld, dem, der ikke endnu har en pensionsopsparing.

Der er nok nogle milliarder, hvor man har taget flextumpelån i huset og indsat dem på ratepension. (hvorfor man nu ændrer skattereglerne i år). Dermed har de fået fradrag i indkomsten, og rentefradrag.
Det skal man selvfølgelig have klemt ud at det at ligge og spekulere på den måde; men så meget er det heller ikke. Der vil nok gå 1½ år til vi kan se resultater af den skrue.

Plyds skrev:Den enkle måde, at løse problemet på, er at tillade at der gøres udlæg for gæld i pensionsopsparinger.
Så lader vi bare tvangsbølgen rulle, og i det omfang der er dækning for restgælden på pensionsordningen, så inddrages de beløb. Sådan!

Hvis der skal gøres udlæg i pensionen, skal der sælges ud i investeringerne som pensionselskaberne har lavet. Så falder kursen og så falder værdien af ens beholdning etc etc og ringen er sluttet

Ja det er jo logik...... Men stadig så er det administrativt en langt enklere model.
Thomas - flertallet af de der har boliggæld har også en arbejdsmarkedspension, der i givet fald kunne gøres udlæg i. Vi taler ikke om pensionisterne i denne diskusion - det er lønmodtagerne der udgør hovedparten af flextumberne, og de har stort set alle en pensionsordning der - hvis lovgivningen ændres - kan gøres udlæg i.

Det er logik for burhøns, men som nævnt mange gange før : Demografisk begynder de store årgange snart vil have klejner på bordet. Kan pensionselskaberne holde til dét + at skulle redde boliggæld ?

guldimund skrev:Det er logik for burhøns, men som nævnt mange gange før : Demografisk begynder de store årgange snart vil have klejner på bordet. Kan pensionselskaberne holde til dét + at skulle redde boliggæld ?

Ork ja, hvis der er tale om beskatning af pensioner - indtil videre taler vi om at pensionskasser og sparere spekulerer med andres penge.