Talbrøler???

Det ved man jo med foreløbige tal.

Fremskrivninger på baggrund af 70% af handlerne - problemet er hvilke handler, der regnes for almindelig fri handel. Specielt i et så tyndt marked.

Av, av, av.

Tyndt marked, min bare ...

Der er rigeligt med handler til at lave en pålidelig statistik; men medierne higer jo hele tiden efter at få nye tal, der viser boligmarkedets udvikling.

Derfor bliver opgørelsesperioderne kortere og kortere med den konsekvens, at de statistiske usikkerheder øges.

De kvartalsvise opgørelser - når alle handlerne er registreret - er passende intervaller og bør sammenlignes med det foregående år.

Newfido skrev:Av, av, av.

Tyndt marked, min bare ...

Der er rigeligt med handler til at lave en pålidelig statistik; men medierne higer jo hele tiden efter at få nye tal, der viser boligmarkedets udvikling.

Derfor bliver opgørelsesperioderne kortere og kortere med den konsekvens, at de statistiske usikkerheder øges.

De kvartalsvise opgørelser - når alle handlerne er registreret - er passende intervaller og bør sammenlignes med det foregående år.

Tak for belæringen....

Nix - problemet er at luge ud i parkeringsaftalerne.

Ingen årsag.

Parkeringsaftalerne har - om de i det hele taget eksisterer - ikke et omfang, der kan påvirke andet end decimaler.

Newfido skrev:Ingen årsag.

Parkeringsaftalerne har - om de i det hele taget eksisterer - ikke et omfang, der kan påvirke andet end decimaler.

Nå.

Man kan forstå at der er mere støj men at der systematisk skulle være lavere priser kan kun betyde at der er forskel på prisen i tidligt indberettede handler (70%) og sent indberettede handler (30%).

En mulig forklaring kunne være at parkeringsaftaler vægter mere i de sent indberettede handler og har højere pris end reele handler.

En anden forklaring kunne være at enkelte områder er tidsforskudt - altså har en forskellig sagsbehandlingstid.

Thomas skrev:

Newfido skrev:Ingen årsag.

Parkeringsaftalerne har - om de i det hele taget eksisterer - ikke et omfang, der kan påvirke andet end decimaler.

Nå.

Præcis, grundlaget for de månedlige statistikker er simpelthen for usikkert.

@Newfido: Det forklarer ikke en bias (forudtagethed). Det forklarer kun støj. Problemet er som jeg læser det bias.

Storebror skrev:Man kan forstå at der er mere støj men at der systematisk skulle være lavere priser kan kun betyde at der er forskel på prisen i tidligt indberettede handler (70%) og sent indberettede handler (30%).

En mulig forklaring kunne være at parkeringsaftaler vægter mere i de sent indberettede handler og har højere pris end reele handler.

Hvis de her parkeringsaftaler vitterligt eksisterer, så må vi formode, at de fleste af disse aftaler tinglyses hurtigt. Ejendommene står tomme og kreditforeningerne vil gerne have dem hurtigt ud af systemet. Det taler for hurtig overtagelse og dermed hurtig tinglysning.

Disse handler vil derfor optræde som nogle af de første i statistikken.

Storebror skrev:En anden forklaring kunne være at enkelte områder er tidsforskudt - altså har en forskellig sagsbehandlingstid.

Alle landets handler tinglyses ved tinglysningsretten i Hobro.

Newfido skrev:

Storebror skrev:Man kan forstå at der er mere støj men at der systematisk skulle være lavere priser kan kun betyde at der er forskel på prisen i tidligt indberettede handler (70%) og sent indberettede handler (30%).

En mulig forklaring kunne være at parkeringsaftaler vægter mere i de sent indberettede handler og har højere pris end reele handler.

Hvis de her parkeringsaftaler vitterligt eksisterer, så må vi formode, at de fleste af disse aftaler tinglyses hurtigt. Ejendommene står tomme og kreditforeningerne vil gerne have dem hurtigt ud af systemet. Det taler for hurtig overtagelse og dermed hurtig tinglysning.

Disse handler vil derfor optræde som nogle af de første i statistikken.

Det er der ikke noget, der tyder på.
Parkeringsaftaler optræder i bundter og det gør stikprøve udtagningen vanskelig.
Er der 100 ejerlejligheder i en parkeringsaftale og du udtager en tilfældig valgt stikprøve, så vil parkeringsaftaler aldrig optræde med tilstrækkelig vægt.

Newfido skrev:

Storebror skrev:En anden forklaring kunne være at enkelte områder er tidsforskudt - altså har en forskellig sagsbehandlingstid.

Alle landets handler tinglyses ved tinglysningsretten i Hobro.

netop.

Newfido skrev:

Thomas skrev:

Newfido skrev:Ingen årsag.

Parkeringsaftalerne har - om de i det hele taget eksisterer - ikke et omfang, der kan påvirke andet end decimaler.

Nå.

Præcis, grundlaget for de månedlige statistikker er simpelthen for usikkert.

Nu kan jeg af dine indlæg forstå, at du er fuldstændig uden berøring med boligmarkedet og har været det siden du blev smidt ud hjemmefra i en forholdsvis ung alder - eller økonomi for den sags skyld. Jeg henviser blot til mine tidligere redegørelser på boligdebatten.dk, hvis du skulle have en hobby mæssig interesse i boligpolitik, finansiering, bolighandler, statistik og økonomiske prognosticering.

Thomas skrev:

Newfido skrev:

Storebror skrev:Man kan forstå at der er mere støj men at der systematisk skulle være lavere priser kan kun betyde at der er forskel på prisen i tidligt indberettede handler (70%) og sent indberettede handler (30%).

En mulig forklaring kunne være at parkeringsaftaler vægter mere i de sent indberettede handler og har højere pris end reele handler.

Hvis de her parkeringsaftaler vitterligt eksisterer, så må vi formode, at de fleste af disse aftaler tinglyses hurtigt. Ejendommene står tomme og kreditforeningerne vil gerne have dem hurtigt ud af systemet. Det taler for hurtig overtagelse og dermed hurtig tinglysning.

Disse handler vil derfor optræde som nogle af de første i statistikken.

Det er der ikke noget, der tyder på.
Parkeringsaftaler optræder i bundter og det gør stikprøve udtagningen vanskelig.
Er der 100 ejerlejligheder i en parkeringsaftale og du udtager en tilfældig valgt stikprøve, så vil parkeringsaftaler aldrig optræde med tilstrækkelig vægt.

Hvis det er rigtigt, er det godt set.

Men i så fald må man vel kunne bruge den månedlige til at estimere overbetalingen i parkeringsaftaler.

Åh nej Thomas, lad nu være med at synke derned igen.

Jeg tjener til terminen ved at sidde midt i boligmarkedet; men derfor har du sandsynligvis alligevel mere indsigt i statistik og prognoser end jeg.

Derimod har jeg - formentlig i modsætning til dig - dagligt berøring med køber og sælger og ved, hvilke oplysninger, de lægger vægt på i beslutningsprocessen omkring køb/salg af en bolig.

Her spiller tallene fra Danmarks Statistik ubestrideligt en vis rolle og er de forkerte, så påvirker det altså markedet. Her taler jeg ikke om, at de partout skal vise en opadgående tendens. Det er mig inderligt ligegyldigt. De skal bare være rigtige.

Newfido skrev:Åh nej Thomas, lad nu være med at synke derned igen.

Jeg tjener til terminen ved at sidde midt i boligmarkedet; men derfor har du sandsynligvis alligevel mere indsigt i statistik og prognoser end jeg.

Derimod har jeg - formentlig i modsætning til dig - dagligt berøring med køber og sælger og ved, hvilke oplysninger, de lægger vægt på i beslutningsprocessen omkring køb/salg af en bolig.

Her spiller tallene fra Danmarks Statistik ubestrideligt en vis rolle og er de forkerte, så påvirker det altså markedet. Her taler jeg ikke om, at de partout skal vise en opadgående tendens. Det er mig inderligt ligegyldigt. De skal bare være rigtige.

Det thomas siger er at de hurtige tal er de mest korrekte, for dine kunder.
Parkeringsaftalerne byder prisen op, det slår igennem når alle handler er med.
Da dine kunder antageligvis ikke er RD eller en fusker-bolighaj, men hr. og Fru. Jensen så giver DST det relevante tal først - hvis Thomas har ret.

Newfido skrev:Åh nej Thomas, lad nu være med at synke derned igen.

Jeg tjener til terminen ved at sidde midt i boligmarkedet; men derfor har du sandsynligvis alligevel mere indsigt i statistik og prognoser end jeg.

Derimod har jeg - formentlig i modsætning til dig - dagligt berøring med køber og sælger og ved, hvilke oplysninger, de lægger vægt på i beslutningsprocessen omkring køb/salg af en bolig.

Her spiller tallene fra Danmarks Statistik ubestrideligt en vis rolle og er de forkerte, så påvirker det altså markedet. Her taler jeg ikke om, at de partout skal vise en opadgående tendens. Det er mig inderligt ligegyldigt. De skal bare være rigtige.

Tja, nu findes månedstallene kun på landsplan, hvis du ellers har kikket efter. Parkeringsaftaler er et udpræget fænomen i BRF, jeg henviser til gennemgangen af tidligere årsregnskaber (gider ikke mere) for ovennævnte galeanstalt.
Sådan kan man også sige det.
Derfor er det fortrinsvis et Københavnsk fænomen, som næppe har den store relevans for f.eks. Randers.

Det er Finanstilsynets indtryk, at kreditkvaliteten på de 20 største konsoliderede engagementer ligger under gennemsnittet i forhold til andre realkreditinstitutter.

og

Finanstilsynet gav endvidere BRF risikooplysning om, at instituttet har en relativt høj andel af store engagementer, hvilket vil sige engagementer større end 10 pct. i forhold til sin basiskapital,

Hertil kommer:
BRFBank

Sammenfattende er det Finanstilsynets vurdering, at banken og den valgte forretningsmodel er kendetegnet ved afhængigheden af BRFkredit a/s i form af modervirksomhedens infrastruktur og distributionskanaler, idet bankens grundlæggende formål er at understøtte modervirksomhedens forretning.

Der er høj risiko i udlånsporteføljen. Som konsekvens heraf har banken stoppet for alt erhvervsudlån, bortset fra udlån til den almene sektor og andelsboligforeninger. Blandt privatkunderne udviser særligt boligkreditterne betydelige risici og nedskrivningsbehov. Hovedparten af kunderne er delkunder, og banken har et begrænset kendskab til sine privatkunder. Som konsekvens heraf er banken i færd med at forbedre sine bevillingsprocedurer, som hidtil har været relativt simple.

Dvs. du har udtalt dig om noget, du ikke har forstand på!

Der er i hvert fald et todelt marked - det er det eneste der kan forklare bias. Det ene marked (det dyre) kommer ikke ordentlig med i den første stikprøve. Spørgsmålet er hvorfor:

Vi ved der er et todelt marked pga. storbyer og udkantsdanmark. Hvis alle handler tinglyses samme sted må tidforskydningen ligger opstrøms tinglysningen hvis dette skal forklare bias.

Der er muligvis et todelt marked pga. parkeringsaftaler. At de kommer i klumper kan godt give en bias alt afhængig af stikprøve metoden. Hvis stikprøven er total tilfældig så kræves yderligere at de kommer tidsforskudt - f.eks at de altid sendes til tinglysning sidst i måneden.

Spørgsmåelet er hvilket marked der er retvisende for boligkøber/sælger. Det kan ligeså godt være det første som Jomsviking påpeger.

Thomas skrev:

Newfido skrev:Åh nej Thomas, lad nu være med at synke derned igen.

Jeg tjener til terminen ved at sidde midt i boligmarkedet; men derfor har du sandsynligvis alligevel mere indsigt i statistik og prognoser end jeg.

Derimod har jeg - formentlig i modsætning til dig - dagligt berøring med køber og sælger og ved, hvilke oplysninger, de lægger vægt på i beslutningsprocessen omkring køb/salg af en bolig.

Her spiller tallene fra Danmarks Statistik ubestrideligt en vis rolle og er de forkerte, så påvirker det altså markedet. Her taler jeg ikke om, at de partout skal vise en opadgående tendens. Det er mig inderligt ligegyldigt. De skal bare være rigtige.

Tja, nu findes månedstallene kun på landsplan, hvis du ellers har kikket efter. Parkeringsaftaler er et udpræget fænomen i BRF, jeg henviser til gennemgangen af tidligere årsregnskaber (gider ikke mere) for ovennævnte galeanstalt.
Sådan kan man også sige det.
Derfor er det fortrinsvis et Københavnsk fænomen, som næppe har den store relevans for f.eks. Randers.

Det er Finanstilsynets indtryk, at kreditkvaliteten på de 20 største konsoliderede engagementer ligger under gennemsnittet i forhold til andre realkreditinstitutter.

og

Finanstilsynet gav endvidere BRF risikooplysning om, at instituttet har en relativt høj andel af store engagementer, hvilket vil sige engagementer større end 10 pct. i forhold til sin basiskapital,

Hertil kommer:
BRFBank

Sammenfattende er det Finanstilsynets vurdering, at banken og den valgte forretningsmodel er kendetegnet ved afhængigheden af BRFkredit a/s i form af modervirksomhedens infrastruktur og distributionskanaler, idet bankens grundlæggende formål er at understøtte modervirksomhedens forretning.

Der er høj risiko i udlånsporteføljen. Som konsekvens heraf har banken stoppet for alt erhvervsudlån, bortset fra udlån til den almene sektor og andelsboligforeninger. Blandt privatkunderne udviser særligt boligkreditterne betydelige risici og nedskrivningsbehov. Hovedparten af kunderne er delkunder, og banken har et begrænset kendskab til sine privatkunder. Som konsekvens heraf er banken i færd med at forbedre sine bevillingsprocedurer, som hidtil har været relativt simple.

Dvs. du har udtalt dig om noget, du ikke har forstand på!

Næppe, det er en ubetydelig niche, du sidder og piller i.

Newfido skrev:

Thomas skrev:

Newfido skrev:Åh nej Thomas, lad nu være med at synke derned igen.

Jeg tjener til terminen ved at sidde midt i boligmarkedet; men derfor har du sandsynligvis alligevel mere indsigt i statistik og prognoser end jeg.

Derimod har jeg - formentlig i modsætning til dig - dagligt berøring med køber og sælger og ved, hvilke oplysninger, de lægger vægt på i beslutningsprocessen omkring køb/salg af en bolig.

Her spiller tallene fra Danmarks Statistik ubestrideligt en vis rolle og er de forkerte, så påvirker det altså markedet. Her taler jeg ikke om, at de partout skal vise en opadgående tendens. Det er mig inderligt ligegyldigt. De skal bare være rigtige.

Tja, nu findes månedstallene kun på landsplan, hvis du ellers har kikket efter. Parkeringsaftaler er et udpræget fænomen i BRF, jeg henviser til gennemgangen af tidligere årsregnskaber (gider ikke mere) for ovennævnte galeanstalt.
Sådan kan man også sige det.
Derfor er det fortrinsvis et Københavnsk fænomen, som næppe har den store relevans for f.eks. Randers.

Det er Finanstilsynets indtryk, at kreditkvaliteten på de 20 største konsoliderede engagementer ligger under gennemsnittet i forhold til andre realkreditinstitutter.

og

Finanstilsynet gav endvidere BRF risikooplysning om, at instituttet har en relativt høj andel af store engagementer, hvilket vil sige engagementer større end 10 pct. i forhold til sin basiskapital,

Hertil kommer:
BRFBank

Sammenfattende er det Finanstilsynets vurdering, at banken og den valgte forretningsmodel er kendetegnet ved afhængigheden af BRFkredit a/s i form af modervirksomhedens infrastruktur og distributionskanaler, idet bankens grundlæggende formål er at understøtte modervirksomhedens forretning.

Der er høj risiko i udlånsporteføljen. Som konsekvens heraf har banken stoppet for alt erhvervsudlån, bortset fra udlån til den almene sektor og andelsboligforeninger. Blandt privatkunderne udviser særligt boligkreditterne betydelige risici og nedskrivningsbehov. Hovedparten af kunderne er delkunder, og banken har et begrænset kendskab til sine privatkunder. Som konsekvens heraf er banken i færd med at forbedre sine bevillingsprocedurer, som hidtil har været relativt simple.

Dvs. du har udtalt dig om noget, du ikke har forstand på!

Næppe, det er en ubetydelig niche, du sidder og piller i.

Nå du kan ikke læse indenad!
Det vil sige, at de 20 største engagementer, hvoraf mere end 1 udgør mere end 10% af basiskapitalen er "under gennemsnittet" i kreditkvalitet. Det er 1-2 gange basiskapitalen, der er tabt - bare på det. Skal vi gætte på 15 mia., som vi kan slutte os til er det beløb, man via Danske Bank har lånt i Nationalbanken.
Da BRF har uforholdsmæssig mange små ejerlejligheder i København, lad os så sige 2 mio. pr. lejlighed, så taler vi 20 mia. (med banklånet oveni) eller 10.000 ejerlejligheder - bare hos BRF!!!
DET ER SATANS TÆT på det samlede årlige "salg" af ejerlejligheder! De er ganske enkelt holdt ude af markedet. Men må være indeholdt i statistikken.

Lad mig give dit så meget: Du har forhåbentlig ikke nogen opfattelse af "dagligt berøring med køber og sælger og ved, hvilke oplysninger, de lægger vægt på i beslutningsprocessen omkring køb/salg af en bolig".

Dvs. på den baggrund véd du, at tallene for ejerlejligheder er URIGTIGE, og de er bevidst givet alt for højt.

Dvs. det er det samlede marked for ejerlejligheder, der er en "ubetydelig niche" med Dine ord!

Lad så være, at du er en lille provinsiel skidespræller af en mæhhhler - fint nok; men lad være med at beskylde andre for at vildlede og snakke udenom.
Her er 10.000 boliger, der skulle have været på tvang: Jeg ved ikke om det er 8.000 eller 12.000; men jeg ved, at der angives at være 4000 tvangsauktioner årligt i 2010 og 2011. Handelspriserne er groft overvurderet - groft!

Parcelhuse er lidt andet, fordi sælgerne ikke udgør en homogen klump. Men du er part i en uhæderlig markedsføring: Det véd Du nu!

Årsagen til, at jeg går ind i det på denne måde er, at det mæglervrøvl har ført for mange familier i et bundløst finansielt morads, som de ALDRIG kommer ud af - ALDRIG. Hvis noget har ødelagt Din forretning, så er det dét: Disse familier fanget til evig tid i en absolut uegnet bolig i det indre København kommer Du ALDRIG til at sælge en bolig til.
Det er Gud hjælpe mig så slemt, at det direkte kan aflæses af fødselstallene: De er rekordlave i 2010 og 2011 - det KUNNE måske have en sammenhæng med (der er uforholdsmæssig mange i København i den "fertile alder"), at ingen af dem har råd til børn!

Du bærer din del af skylden for at det er gået så forfærdeligt galt - tænker du på, når du står op om morgenen, at nu skal jeg ud og ødelægge folks liv?

fra artiklen:

I gennemsnit er prisudviklingen blevet skudt 2,1 pct. for lavt i forhold til efterfølgende korrektioner.

Hvis vi antager at 70% af handlerne ligger til grund for det første bud og stikprøven er retvisende for gennemsnittet af disse handler, så må gennemsnittet for de sidst registrerede handler ligge næsten 7% højere end de først registrerede handler - i en måned!

Hvorfor er de sidste 30% registrerede handler, i hver måned, i gennemsnit handlet til 7% højere pris end de første 70% registrerede handler i pågældende måned?

Det er spørgsmålet man skal besvare hvis dst.dk regner rigtigt. Ifg. dst.dk's pressemeddelelse så siger de at de regner rigtigt.

Men hvordan ser vi denne:

Er de 70% de første 70% af handler indgået i måned, ELLER er de 70% en stikprøve udtaget af alle handler pågældende måned?
ELLER udgør de 70% blot de handler der var tilrådighed på beregningstidspunktet?

Storebror skrev:fra artiklen:

I gennemsnit er prisudviklingen blevet skudt 2,1 pct. for lavt i forhold til efterfølgende korrektioner.

Hvis vi antager at 70% af handlerne ligger til grund for det første bud og stikprøven er retvisende for gennemsnittet af disse handler, så må gennemsnittet for de sidst registrerede handler ligge næsten 7% højere end de først registrerede handler - i en måned!

Hvorfor er de sidste 30% registrerede handler, i hver måned, i gennemsnit handlet til 7% højere pris end de første 70% registrerede handler i pågældende måned?

Det er spørgsmålet man skal besvare hvis dst.dk regner rigtigt. Ifg. dst.dk's pressemeddelelse så siger de at de regner rigtigt.

Lige netop.

Jomsviking skrev:Men hvordan ser vi denne:

Er de 70% de første 70% af handler indgået i måned, ELLER er de 70% en stikprøve udtaget af alle handler pågældende måned?
ELLER udgør de 70% blot de handler der var tilrådighed på beregningstidspunktet?

Det totale antal handler kendes ganske nøje; man tager bare tinglysningsdatoerne.