Flextumper i København.

Ejer lejer
etagebyggeriet i København

Pas på: Alderskategorierne er IKKE lige store!

I kan prøve at se: Der bliver ikke mange ejerlejligheder ledige, fordi de gamle bor i lejligheder. Af lejere er 8,6% over 70 - ejere er det kun 6,1%.
Til gengæld er der blandt dem under 18 år 4,3% lejere og 5,6% ejere.

Ser vi i Københavns omegn:
huse i omegnen
Læg mærke til at dem over 70 udgør 9,1% af dem, der bor i ejede parcelhuse.
Til gengæld er der ikke nogen børn. Det er rigtigt, at der er 25% under 18.

Men under 5 år i ejerlejlighederne i København by er 10,2% - i parcelhusene i omegnen er det 8,0%.

Forældrene, 30-39 år, er 26,1% af beboerne i København by ejerlejligheder. I parcelhusene i omegnen er 11,7% i småbørnsforældre gruppen!

Det ER som, jeg siger: Flextumperne i ejerlejlighederne kommer ALDRIG derfra - de er insolvente (og med flere børn - illikvide). Priserne i omegnen kommer heller ikke til at falde noget videre, fordi der er kun små 3%, der er over 80. Gruppen på 70-79 årige er sålede noget, der minder om 7-8% - de skal nok blive boende.

Køberne til husene i omegnen skal komme fra lejerne i København By, fordi dem i ejerlejlighederne kan ikke flytte - da de købte deres ejerlejlighed, så var de - uden at vide det - sidstegangskøbere.
Men lejerne kan heller ikke købe, fordi så mange huse kommer der heller ikke på markedet til fornuftige priser - folk nægter jo at dø.

Der er små 4% af lejerne i København by, der er over 80 år - ca. 18000. Der er 22000 12-24 årige i omegnen i ejerboliger. Heraf 12000 18-24 årige. De kan sagtens rummes i lejeboligerne i København by - sagtens. (dem over 80 lever i gennemsnit ikke over 5 år).
I Nordsjælland er billedet det samme som i Københavns omegn.

Vi kan godt udelukke, at priserne på ejerlejligheder kommer til at stige i København By - de falder også kun de MEGET langsomt, for der er ikke nogen, der har råd til at sælge.
De handler vi ser i disse år med ejerlejligheder er kreditforeningernes svindel - ingen har råd til at købe, ingen har råd til at sælge. Det ER svindel - det er i hvert fald ikke noget, der minder om et marked.

Det har jeg så konstateret gennem flere år - bla. fordi jeg har skullet gendrive bank- og kreditforeningsparasitternes påstande om det modsatte. Så det er knap så interessant.

Næhhh, det interessante er, at kreditforeningerne (specielt BRF med deres udlånsstruktur) kan ikke overleve, at selv dette delmarked afgår ved døden.
Det er derfor jeg tror, at Danske Bank har lånt 15 mia. i Nationalbanken for at købe BRF flexlort, som de kan lægge som sikkerhed. Det var en finte, jeg har ventet på:

Nemlig den at kreditforeningerne bytter lort for at stampe det i Nationalbanken - sådan kommer man uden om betingelsen om, at man ikke kan bruge egne udstedelser.

der evt må kikke med herinde - jeg taler udtrykkeligt IKKE om invesmåååårere:
Jeg plejer ikke at give gode råd - slet ikke til institutionelle investorer - af to grunde:

1) Enten er det skidtvigtige nullerikker, der er komplet skudt i roen - som PenSam: Hverken bestyrelse, direktion eller ansatte er i stand til at tænke så langt som at tage bukserne inden de besørger.
Her nytter intet - en præfrontal lobotomi? Måske.
Denne gruppe har en stærkt begrænset levetid som investorer.

2) Eller også er der tale om folk, der har et begreb om, hvad de roder med - i det tilfælde er det nok tvivlsomt om jeg har så meget at bidrage med.

Men for én gangs skyld vil jeg komme med et godt råd - der er totalt overflødigt.

For udlejningsbyggeri i Hovedstaden bør man ikke anvende kvadratmeterpriser over 7500 kr. og kalkulatoriske rentefødder under 7% i tilbagediskonteringen af lejeindtægten efter vedligehold.

Begge betingelser skal være opfyldt.

Kvadratmeterpriserne: Der er MASSER af udlejningsejendomme - almen nyttige og andre - og de bliver ledige (om ikke af andre grunde, så dødsfald) - de kan sagtens dække tilflytningsbehovet (fraflytning fra lejeboliger kommer til at være styret af prisfald i omegnen og Nordsjælland - hvor Manden med Leen gør sig klar til overarbejde. Dvs. de gode boliger kommer også til at stå tomme. Ejerlejligheder på 40-50 kvm skal man OVERHOVEDET ikke røre ved. Det er dem småbørnsfamilierne bor i i dag, fordi de er insolvente - hvis de KUNNE flytte, så er det til et parcelhus i omegnen.
Det er så prisen ud fra en alternativ betragtning.

Rentefoden: Der er jo ikke nogen tvivl om, at renten p.t. jo ikke er reel. Finansierer man med ordentlige realkreditobligationer, så skal man godt nok langt op for at kunne lave en indlåsning. Som det ser ud i dag, så vil det høre til undtagelsen at en pensionskasse kan "holde til udløb" - udbetalingerne kommer nemlig til at overstige indbetalingerne (enten som følge af konfiskation eller som følge af demografi og beskæftigelsesløshed).
Gode realkredit obligationer vil falde i kurs ved en rentestigning - specielt fordi de bliver rystet fri af indlåsningen af likviditetsbehov.
Dvs. jeg tror ikke på, at man kan holde kurstabene væk. Rentestigningerne kan komme lynhurtigt. Det kan de - simpelthen, fordi det ikke er realistisk for banker og kreditforeninger at kurspleje bare på lidt længere sigt. Når Danske Bank m.fl. har taget nødlån hos "Onkel Nils" på 60 mia. Så er vi jo godt klar over, at det ikke stopper dér - hvis det stoppede, så havde det ikke været nødvendigt med nødlån på indeværende tidspunkt; men det er det!
Det betyder så i sin tur, at kreditforeningerne ikke kan overleve i nuværende form. Man bliver nød til at nationalisere dem - og udskille de gode serier for sig. Der er vel næppe én kreditforening, der ikke har en belåningsprocent over 80% - allerede nu.
Dette er så en afkastbetragtning.

Skulle man så komme i den situation, at udlejningsvanskeligheder klemmer huslejen - så har man noget at give væk af: Det er umuligt at sætte huslejen op - nedad, det går ikke så lidt lettere.

Når rådet er overflødigt, så skyldes det at sælgere overhovedet ikke p.t. har fantasi til at tilbyde under 17500 kr/kvm. Det kan de ikke: Det kan vi se af nedskrivningerne (eller rettere manglen på samme) på platuglelånene.
De nedskrivninger, der kommer - de går til landbruget: Danske Bank kan jo ikke nedskrive (bla. pgr. af Irland - der aldrig bliver overstået - aldrig) - og de er IKKE eksponeret i noget videre omfang mod landbruget.

For en udlejningsejendom er det ganske enkelt ikke muligt at opstille en kalkule!