Økonomidebatten.dk
Vil du reagere på denne meddelelse? Tilmeld dig forummet med et par klik eller log ind for at fortsætte.

Realkreditrestancer

Go down

Realkreditrestancer Empty Realkreditrestancer

Indlæg af Thomas Lør Jul 30, 2011 12:46 pm

Ingen problemer med terminen

Vedlagte artikel er et fremragende eksempel på konklusioner draget på forkerte præmisser opstillet ud fra manglende overblik.

Restanceprocenten er en parameter, som aldrig må fremdrages i isolation - hvilket ingen tal må.


Restancer mm

Når man ser på henviste graf, så siger hver af tallene noget om kreditkvaliteten hos debitorerne:

Restancerne varsler generelt antallet af tvangsauktioner om et par kvartaler; men det er også en sandhed med modifikationer:
Hvis restancerne er skævt fordelt på debitorerne, så vil en høj restanceprocent ikke nødvendigvis betyde forfærdelig mange flere tvangsauktioner, HVIS der f.eks. er tale om restancer hos storspekulanter - jo det giver nok et par tvangsauktioner; men ikke så mange, som hvis et par hundrede ejerlejligheder på 1½ mio på tvang.

Tvangsauktionerne siger noget om vanskelighedernes bredde (hvor mange er ramt); men ikke forfærdelig meget om dybden (altså hvor store beløb er der tale om, og hvor store tabene er).
Tallet er væsentligt, fordi alle parter vil gøre sit yderste for at undgå den eventualitet.

Overtagne ejendomme fortæller også noget om bredden af problemet og tildels også noget om dybden. Det sidste fordi en kreditforening højst må have 20% af sin ansvarlige kapital bundet i ejendomme i midlertidig besiddelse.

Friseringsanvisninger

Alle nøgletal kan manipuleres, så offentlighed og regnskabslæsere vildledes mht. kreditforeningens sande tilstand.
Metoderne bygger dog alle på enten, at investor er idiot (hvilket en del er) eller at tilsynsmyndigheder er stærblinde (hvilket nogen gange har været tilfældet)

Restancerne trykkes ned på flere måder:

"Renteoprulning" hvor man får sin bank til at låne debitor pengene til terminen. Det foregår i meget vidt omfang: Som vedlagte inspektionsrapport fortæller er BRF så outreret, at selv en tilsynsrapport, der gør sit yderste for at lukke øjnene, må lade det ubehagelige skinne igennem.
BRFKredit Bank A/S

I forsøget på at undgå tvangsauktion vil man dels udskyde afdragene, dels lempe renterne.
Bankerne har i deres forsvar for flexlånene slået sig for brystet med, at flexlånene har "reddet" boligejerne fra en endnu dybere krise.
Reddet og reddet: Der er tale om helt normale kriseinstrumenter - problemet er, at de i vidt omfang allerede er brugt mens det gik "godt". En afdragsfri flexlåner er pr. definition nødlidende - uanset om lempelserne skyldes manglende betalingsevne eller -vilje.

"Parkeringsaftaler" er et værktøj, der fjerner dels nedskrivninger, dels belastning af balancen mht. overtagne ejendomme - mest målt på værdi.
Man finder en platugle, som man sælger ejendommen til bogført værdi og med 100% realkreditfinansiering.
Man kan have en begrundet formodning om omfanget:

Nykredit Realkredit

Finanstilsynet gav Nykredit en risikooplysning om, at det afkastkrav, som instituttet anvender ved fastsættelsen af ejendommens værdi, ligger i den lave ende af det interval, som Finanstilsynet vurderer, er markedskonformt. Det gælder særligt for boligudlejningsejendomme. Anvendelse af et lavt afkastkrav øger risikoen for overvurdering af sikkerhedsgrundlaget og dermed for en ukalkuleret risikotagning.
Thomas
Thomas

Antal indlæg : 34231
Join date : 27/10/08

Tilbage til toppen Go down

Tilbage til toppen


 
Forumtilladelser:
Du kan ikke besvare indlæg i dette forum